业主霸占公摊面积违法，开发商是否担责？

【案情简介】

深圳某小区开发商销售房屋在做06户型样板房的时候，堂而皇之地把门口的公摊面积都圈到房内，做成屋内柜子的样式给购房者看，导致购买这个户型的业主以为这是赠送面积。实际上，私底下，项目销售人员也是告诉购房者圈进屋内这个地方如同‘赠送面积’是可以使用的，但其没具体说明这个赠送面积是属于所有业主公摊的部分，还是通道。而入伙后的06户型业主当然把这个地方当作‘私家用地’圈了起来。06户型业主的行为遭到了同层业主的强烈反对。

对此，物业管理处的主任表示，管理处会对已经违建、侵占公摊面积的5栋、6栋的06户型业主进行劝导和阻止，如果劝阻不行则会发出整改通知书、勒令其按期整改，但如果业主不肯的话，我们也无能为力，只能转到区域街道办进行处理。小区另外一位业主郑小姐指出，原来开发商的样板房是没有任何标志的，之后开发商才在样板房里加上了‘此处不作为发展商角楼承诺’的标识，想掩饰，规避责任。

维权的多名业主均表示，管理处虽然就此事发了整改通知书，但后续无任何跟进处理，之前协商达成的“对全体装修业主签署《不移门不占用公摊》协议书”的承诺，管理处也拒不执行，未说明原因。开发商的推脱和其旗下物业管理公司的不作为，一直是维权业主诟病的对象，由此引发了业主的多次维权。据维权的多名业主表示，区域查违办、街道办等行政机构对此事的处理方案并未落实，涉嫌不作为。

【颜宇丹律师释案说法】

关于开发商是否担责，丹柱法律团队负责人颜宇丹则分析指出，房屋红线图是具有当然法律约束力的，未经批准不得擅自变更规划。但事件中开发商很狡猾，没有明确承诺样板房就是交楼标准，只是用了一种销售手段误导消费者，所以不构成虚假宣传，没有法律责任。

至于开发商方面，除非有证据证明开发商或委托代为销售的承销商，明确承诺和业主签订的商品房和样品房一致，否则业主无权要求按样板房进行施工。样板房作为销售的一种手段，如果没有明确约定将样板房作为最终的交房标准，样板房标准就不能作为合同部分。”颜宇丹律师表示。

针对业主矛头指向的物业管理方，颜宇丹律师则表示，物业管理公司的权利和义务来源于和业主签订的物业服务合同和法律规定，管理处没有行政机关和司法机关的职责，对违建没有强制拆除等权力，对违建的业主只能做必要的劝阻，提醒相关行政机关进行查处，它不是执法主体，即使承诺负责整改，其没有做到也不负责任。

另外颜宇丹律师指出，部分业主以样板房为标准，强行占用公摊改建房屋，违反了《城乡规划法》、《物权法》、《广东省物业管理条例》等有关法律法规的规定。同时，由于部分业主的改建影响了邻居的通行和采光等权利，造成了生活上的不便和一定的损失，所以相邻权人有权向法院起诉要求直接侵权人停止侵害，排除妨害，赔偿损失。

“同时，因为管理处没有行政强制权力，业主们只能督促查违办、街道办、维稳办、城建局等政府部门进行投诉举报，要求查处。”颜宇丹律师称。

【 来源：网易房产  记者：王婷婷  李旭】

（你若盛开，蝴蝶自来）

丹柱法律团队主要成员简介：

颜宇丹   广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士，律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。

曾俊欣  广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。

 李瑶   江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 

 禹露   武汉工程大学邮电与信息工程学院法学学士。曾在北京唐邦知识产权公司任职法务，擅长处理知识产权案件、婚姻家庭案件，民间借贷案件，公司法律事务等民商事及刑事案件。作为著名专家学者徐昕教授发起创建的微信公众号“正义联接”的运营团队成员，深受客户的好评和赞誉！