问题一：温州苍南龙港曾发生过一起二手房买卖奇葩事件，卖方房屋因长时间出租，后因经济问题需要出售，买方通过中介，买卖人及中介于当年11月份去看房验收后达成协议并付全款，双方约定12月份交房，结果交房当天买方发现一服务员死亡在房间里（该房原先租赁给某酒店用于服务员休息），现买方要求解除，而卖方拒绝，理由是因生意亏本已还债，目前没有任何能力，请问颜律师，买方如何维权？
颜宇丹律师答：像这种是比较特殊的情况，双方签订了买卖合同以后，房间里出现了原来的租客意外死亡，这种情况下的房屋俗称凶宅。凶宅其实在过去的二手房纠纷里出现过，比如说卖方隐瞒了出售的房屋里曾出现过凶杀案、自杀这些状况，如果双方签订了买卖合同，买方买房后才得知这一情况，哪怕已经过户也可以要求撤销合同，把房屋过户回卖方。但是上述咨询的这种情况不一样，卖方不是故意隐瞒，是签了买卖合同以后出现这样意外的情况。这个题干里只提到买方已经交了全款，但有没有过户没有表述。假如说已经过户（一般都是已经过户了以后才交房），只差最后一步——交房，履行这样一个交房手续时发生了租客意外死亡的状况，卖方并没有故意隐瞒情况，卖方已经履行完产权过户的义务，过户以后交付前发生意外情况，买方如果提出解除或撤销合同，再过户回卖方的可能性较小。但是，如果是还没有过户给买方即没有转移产权到买方名下，而是提前交房即先交房后过户，这种情况下获得解除合同支持的可能性更大一些。现在林先生提出的问题是买方以这个理由退房，卖方又不愿意退钱，这种情况可以将这个房屋查封，查封有两种方式，可以申请诉前保全，也可以起诉以后再做诉讼保全，买方基于公序良俗原则，以购买涉案房屋违背了当事人选择购买该房屋的初衷，该合同目的无法实现的理由，起诉卖方要求解除合同，但是无权要求卖方支付违约金，如果该诉讼请求能够得到最终法院的支持，那么买方就可以申请强制执行拍卖房产，以退回自己的房款。
现实生活中也有二手房买受人在入住后不久，才得知房内曾经发生过命案，这种情况下如果是买方入住以后才得知所购房屋发生了命案，这显然是卖方故意隐瞒了情况，如果卖方认为已经披露给买方曾经发生过命案的话，那么由卖方来证明他曾经告诉过买方，如果卖方证明不了已明确告知的话，那么买方可以无法实现合同目的为由解除合同或以签订合同时存在重大误解为由要求撤销合同。因为一般人对死亡存在恐惧和忌讳心理，曾经发生过命案客观上加重了居住人的心理负担，一定程度上影响了购买房屋的使用价值和市场价值，由于签约时买方不知情，对房屋价值产生错误判断，买方基于该错误认识而做出的购房行为与其意思相悖，购买房屋不能达到预期的房屋使用目的和利益，故买方要求退房可以得到法院的支持。当然，凶宅在法律中没有这样的定义，但我认为买方是可以有这样的权利的。
问题二：颜律师，我身边有这样一个例子。甲方有一套经适房要转给乙方，但因为未满5年所以双方私下签了一个协议，乙方付了十万块。后来满了5年双方去办过户的时候，甲方提出现在房价涨得这么快他卖亏了，要乙方再出一笔钱才肯办理过户。这事情按照法律法规如何才能妥善解决？
颜宇丹律师答：依法成立并生效的合同，对双方当事人都有约束力，双方均应全面切实履行，而不应违反诚实信用原则而反悔。这个问题是当时签合同的时候未满五年不符合经适房的过户条件，等到满五年的时候房价涨了，卖方不配合过户，提出了加价的要求，如果买方不同意加价的话，肯定是要走上诉讼途径的。这种情况，买方仍然有权要求按照约定的原价来继续履行合同并且过户。我曾代理的一批案件都是因为房价暴涨后卖方违约而引发诉讼的，合同主体应该遵守契约精神，哪怕房价涨了都应按照签订时的交易价履行买卖合同。
问题三：颜律师，对未满5年的经适房，买卖双方私下签定转让协议，卖方向买方出售经济适用房，故意规避国家政策，这样的协议受法律保护吗？
颜宇丹律师答：这虽然违反了经适房满五年才可以转让的规定，但是双方在五年之内并没有过户，因为当时也没有达到过户的条件。双方肯定是约定了满五年以后才过户，如果卖方没有隐瞒是经济适用房的情况，并且约定五年以后再过户，这样的合同是有效的。我也办过这样的案子，如果卖方五年以后不配合过户的话，那买方是有理由向法院起诉要求继续履行合同乃至最后强制过户的。民法上这叫附期限的合同，只要该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、禁止性规定，又无其它合同无效的情形，该合同应为有效合同，合同双方均应遵循诚实信用原则，切实全面履行。当然，这里需要提醒的是，关于经济适用房、安居房等政策性房屋的买卖，地方性法规或规范性文件的内容并不完全一致，只要不违反该房屋所在地对相关政策性规定，不存在恶意串通、损害国家、集体或他人利益的情形，以及符合当地购房资格的要求，合同效力一般都会得到法律上的有效确认。
问题四：颜律师：我家的房子卖给了熟悉的好友，当时房子买卖合同当中只约定了房子的面积和每平方米的价钱和违约责任，但是没有写煤气管道的初装费的问题。那时因为和买方关系还行，所以就让他先用了，而且我家的几套沙发和家具都让他先用了，说是将来如果我们的新房好了还可以搬走，如果不搬了就送给他们了。现在我家和买方闹翻了，想把煤气管道的初装费要过来（大概2000多），和家具要过来是否有法律依据？
颜宇丹答：煤气初装费，如果没有约定在双方的买卖合同中，不应由买方来承担。一般的买卖合同的房价包括房屋本身的价值，如果双方事先有约定，买方愿意另行承担煤气初装费当然就应按照约定由买方承担。如果没有约定的话，买方是没有义务支付给卖方的，因为这不属于房屋买卖合同的内容。至于家具随着房屋一起交付给买方，这个行为本身就视为家具一并归买方所有，我认为买方无权要求返还。
【小编：禹露】
（你若盛开，蝴蝶自来）
丹柱法律团队主要成员简介：
颜宇丹 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
刘京柱 广东诚公律师事务所专职律师，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士，律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。
曾俊欣 广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。
李瑶 江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。
禹露 武汉工程大学邮电与信息工程学院法学学士。曾在北京唐邦知识产权公司任职法务，擅长处理知识产权案件、婚姻家庭案件，民间借贷案件，公司法律事务等民商事及刑事案件。作为著名专家学者徐昕教授发起创建的微信公众号“正义联接”的运营团队成员，深受客户的好评和赞誉！
深圳颜宇丹律师2018-04-08 15:22:41
