从2016年十一开始，楼市调控已经进行一年半；从去年3月楼市调控再度加码以来，“史上最严”的局面也已经持续一年。
这一年多来，市场上传闻颇多。房价降没降，本该是个简单的事实问题。然而，在这方面，官方与民间各执一词，专家与看房者态度迥异，持房者与观望者情绪对立。
扫清迷雾，去除各种人为数据的干扰，我们直接上干货：这一年多来，到底哪些城市房价真的降了？
1官方数据：10城房价出现下跌
国家统计部门每月都会公布一组房价数据，这组数据涵盖70个大中城市，包括一手房、二手房的环比同比数据，我们以二手房数据作为参考。
这里，之所以用二手房，而不使用一手房数据，是因为当限价成为调控常态，一手房数据的失真程度远远高过二手房。如果你看到哪个城市官方统计里的一二手房价格出现背离，一个涨一个跌，那么二手房可能更接近现实。
根据统计部门发布的数据，从点到现在，共计10个城市房价出现下跌：
这些城市，基本都属于热点一二线城市。其中，北京、厦门跌幅，分别达到6.6%和5.08%，相当于房价从点分别跌掉了4000元和3000元。
不过，相比于过去两年动辄100%以上的涨幅，这点跌幅只能算是局部调整。它并不能有效减轻购房负担，但对于扭转市场预期、减轻市场恐慌，还是有着积极作用的。
值得注意的是，房价出现调整信号的，基本都还是一二线城市，三四线城市并不在其列。按官方统计数据，三四线城市房价还在上行之中。
原因在于，这些城市的货币化棚改还在推进之中，大拆大建仍在支撑房价的暂时上行，显然，随着未来棚改的完成和退出，这些城市将面临着极其严峻的考验。
2市场数据：京津沪厦下跌，深圳假摔，二线城市稳定
由于众所周知的原因，统计数据可能存在失真。有时候会弱化涨幅，有时候又会强化跌幅，那么不妨引入第三方市场数据作为参考。
对于以上10个城市，对比链家、房天下等数据后显示，北京、厦门、天津、上海、厦门5个城市出现实质性下跌，其他城市房价则相对稳定，而济南、南昌、郑州、南京房价还在上行。
1、这其中，北京跌幅高达15%。从去年3月出台史上最严楼市调控政策之后，北京房价就步入下行渠道，一路下跌，未有反转。受此影响，环京楼市房价同样出现下跌，加上限购限贷的执行常态，缺乏本地需求支撑的环境楼市，跌幅更胜于北京。
2、天津，虽然今年年后房价有所反弹，但由于去年房价一直不温不火，累计跌幅也高达10%以上。这背后，是天津经济增速严重下滑，而且人口面临流出。数据显示，2017年末，全市常住人口总量1556.87万人，较上年减少5.25万人，降幅0.34%。
3、厦门房价，仅次于北上深，高过广州。从去年开始，厦门房价出现调整，跌幅8个点左右。2015年，厦门和深圳房价率先反弹，其背后的支撑是土地资源不足、外地购房客涌入。而随着限购限售政策推进，厦门外来需求受到抑制，房价不可避免受到影响。
4、上海房价近几个月刚刚出现微调，跌幅为5个点左右。上海与北京一样，都在大力度控制人口，两地的常住人口同时出现逆转，这对楼市情绪产生影响。
5、以南京、郑州为代表的二线城市，无论是官方统计还是市场数据，都未显示这些城市房价出现实质性下跌。部分城市正在高位盘整，房价只有暂时的波动，还未进入下行渠道；部分城市则仍在上涨，市场情绪依旧未能发生变化。
6、至于舆论普遍关注的深圳，虽然官方声称该地房价实现17连跌，但这终究只是数字游戏。去年2月，深圳房价为54778元，今年2月，这一数字为54191元，一年时间，仅仅跌了不到600元，聊胜于无。当然，这也显示了当地精准的数字控盘能力。（更多可参阅《房价13连跌，这个一线城市怎么了？》）
3三四线城市：普遍上涨，却有隐忧
三四线城市，由于市场交易数据不够完善，而且二手房交易不够频繁，我们以国家统计部门的新建商品房数据作为参考。
过去一年，在70个大中城市里，涨幅超过5%的城市为47个，绝大部分都属于三四线城市。而且如果考虑到统计中可能存在的水分，这些数据其实存在大幅低估，但这不影响分析。
三四线城市的房价上涨，其实背后的原因非常简单。简要言之，一边是一二线城市严格限购限售之后，资金向三四线城市转移；另一边是三四线城市正在普遍推动的货币化棚改。
从各地的政策来看，棚改货币化会继续推进，三四线城市的房价上涨，还有可能得到进一步的支持。不过，随着去库存的完成，以及货币化棚改的收官，三四线城市的政策利好将不断削弱。
▎来源：易居研究院。
按照计划，2018年到2020年，我国将再改造各类棚户区1500万套。该任务较2015年~2017年的1800套棚改目标有所降低。
到时候这些城市就必须直面缺乏人口支撑的现实，买到的房子如果根本就卖不出去，那么这笔资产也只是空中楼阁。
44大趋势：一二线高位盘整，三四线最后的狂欢
今年市场环境发生不少变化，择其要者，主要有三个方面：
一是防风险去杠杆成为政策主基调，宽松环境不复以往；
二是多部门一直在重申调控政策的延续性，短时间内应该不会放松限购限售政策；
三是市场预期有所转变，房价之所以出现高位盘整，就是因为多空对决，市场情绪摇摆不定。
所以，对于一二线城市来说，高位盘整恐怕是大概率事件。
而对于三四线城市来说，只要货币化棚改还在持续，房价还有持续上升的可能，但这也只是最后的狂欢了。
52018年以后刚需怎么买房？
日前，住建部政策研究中心主任、研究员秦虹在学习时报上发表了一篇文章，谈及中国未来的住房制度，文章扎实、有料。主要重点
是房住不炒，长效机制，全体人民住有所居，这是定位和目标。
在“居住”这方面是要保障的，“投机”是要抑制的，“投资”要疏导。
在房子供不应求的热点城市，将实行“住房供应三分法”，实现“住有所居”的目标：
1. 政府（或单位）拥有的公共租赁住房。
2. 政府和个人共同拥有产权的共有产权住房。
3. 私人拥有完全产权的私人住房。
有点儿像新加坡模式，对不对？
这里只有３是真正的商品房，我们现在所热议的高房价就是指这种房子。未来人们将根据自己的实际收入去对应三种情况解决自己的居住问题。３这种房子的价格就看城市、区域和供需了。
小编认为，在京沪，纯粹私人产权的商品房的价格还是难降。这种商品房，未来很可能只是在高收入人群中流通。中等收入的首购族，有可能会先通过共有产权住房解决居住问题，待到能力和收入同步升级后，再进入100%个人产权的商品房市场。
秦虹的文章里还提到一个未来购房的政策重点：
建议坚守购房首付的底线，坚持差别化购房信贷政策，如购买首套房的贷款首付不低于30%、购买第二套房的贷款首付不低于50%、购买第三套房不贷款的政策要长期不变，稳定市场预期。通过严格审查贷款人的贷款资格，保持稳定的首付比例，避免支付能力不足的家庭过早进入市场而承受房价波动的风险，这是我国房地产市场安全的最重要保证。
这是什么意思？小编认为很有可能未来首付比例长期固定在首套３成，二套５成，三套全款上。避免出现美国那种“次贷”的情况。
秦虹是住建部的政策研究主任，她们提供具体解决方式，由上面拍板。
未来的图景我描绘一下大致是这样：
在一线和热点城市，大部分人租房：租公共租赁住房和个人出租的房子。中等收入人群购买“共有产权房”。高收入家庭在100%私人产权的商品房市场。购房者，首套三成，二套五成，三套全款。严控炒房的投机行为和严防金融风险。
来源：深圳地产号、房屋屋（凯风）、网络等
整合编辑：文君言
想要加入“楼市交流群”，爆料、合作、推广、约饭玩耍，请添加微信825276669（需备注公司职务+姓名），才能通过哦。
文君言2018-03-22 20:05:02
