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政策底的坚守与挑战,房地产的战争与和平!

深晚一兵 2018-03-22 14:20:54

每年的这个时间,中国楼市舆论都会从万马齐喑瞬间切换至万马嘶鸣。原因大家都知,全国最有影响力的大脑袋庙堂群英会,全维度传出锵锵铁音。

五年一轮回,今年是大年,尤其不一般。高空发声,音自远;播撒江湖,任人评!引用、放大;解读、辣评;妄议、正解;质疑、猜想……万马奔腾之际,孰能一言道尽个中逻辑,谁可一语点破天机?

房地产方面,“加快住房制度改革和房地产长效机制建设,保持房地产市场平稳健康发展”,是政策底线,容不得一丝动撼。而其中的“长效机制”,区区四字,但信息量巨大。

2018年中国楼市,或将在对这一政策底线坚守与挑战的博弈中,上演一场波澜壮阔的战争与和平大剧!

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剧透:中国楼市不能垮!

这是中国经济现阶段发展过程中,必须镌刻于脑海深处、并随时翻阅的核心原则之一,其意义等同于金融安全。

在经济依然面临较大下行压力,美帝疯狂掠夺全球财富之际,值得世界人民欣慰的是,有且只有中国,还能桎梏其贪婪本性,延缓其巧取豪夺的步伐。中国的楼市,受益于中国城市化进程的良好预期,姑且其经济调节器的功能,赖以成为资金的避风港,民众美好生活愿望的承载。

鉴于地方债困境重重,支持和发展房地产市场,不仅具有贡献土地财政的意义,还有增加税收的功能,一批上下游相关行业也将获益匪浅,可带动就业和创业机会的增加。

因此,只要中国房地产形势还没到真正疯狂的地步,就只能调控,而无法真正打压。不能垮的中国楼市,机会不会是整体趋势性的,只会存在于局部范围,并主要表现为阶段性机会。

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剧情明线:加大投资,增加供应!

或许还有人对2016年国家的“去库存”调控目标和政策恋恋不舍。但其中的逻辑的确混乱。关于这点,3月19日易宪容已经通过其博客发文质疑“太可笑”。具体内容,大家不妨搜索“社科院易宪容的博客”,或文章标题《政府稳定房价目标能够达到吗?》查看。

据2017年底的数据,中国城市化率已经提高到58.2%,距离发达国家水平还有10%以上的空间。目前,农村人口向城镇,尤其是超级、大型城市流动的速度不减,存量商品房本可自然去化,真不知“去库存”目标所为何来。

所以,中国楼市“治垮”药方,不是收缩,而应该是加大投资,增加商品住宅供应,过程中实现去化。供应量增加是弱化供求矛盾、抑制房价过快上涨的妙方之一。

但实际情况则不然,北上深等对人口吸引力强的城市,存量房源已近历史低点,急切地需要补充货源。比如深圳,截止3月20日,商品住宅存量房源仅有26860套,可售面积仅有2654161.26平方米,仅仅比2017年全年的销售量多千余套,去化周期约1年,去库存根本无从谈起。

《孟子·滕文公上》:“民之为道也,有恒产者有恒心,无恒产者无恒心。”3月20日答记者问,强总再次提及“让恒产者有恒心”。高层亦反复强调支持居民自住购房需求。让更多的人有恒产,需要足够多的房源。

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剧情暗线:从市场分化,洞悉挑战者思维!

上面说到“机会不会是整体趋势性的”。中国之大,城市之多,经济水平极度不平衡,楼市发展分化再正常不过。一线城市,及强二线城市,包括国家发展战略钦点城市、高铁枢纽型城市,未来潜力远比普通三四线城市强得多,2017年二线以下城市楼价上涨只是补涨。不要被北上深楼市“政治迫害”所造就的目前窘状所迷惑。

部分潜力型城市,曾经造就过炒房致富“传奇”,遂成为市场挑战政策底线的主要战场,也是调控和监管最不能放松的区域。“一收就死,一放就乱”定律现今依然无法打破,高压是“维稳”终极手段。

笔者所关注的粤港澳大湾区,存在众多民间投资交流群体,踊跃着数量庞大的房产投资人士,不管是个中高手,还是初入门者,态度之坚定,心情之急切,恰似魔怔缠身。一套套房产投资原理肆意传播。大凡成功炒过房的,说出的相关经历和细节都会被如获至宝;能深入浅出进行公开讲解的,都可被奉为神明。

“谁不说俺家乡好”,每个人心中都有一块梦想和财富的专属“福地”。不仅有为了追求一套住房的潜心求索,但很多人似乎还没有意识到,高层反复强调“房子是用来住的,不是用来炒的”定位的现实意义,而专念于炒房暴富机会,其中不乏执着于对极端个案的狂热追崇与仿效者。

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剧终:谁的战争,谁的和平?

“稳”,是被众多有识之士努力推崇的楼市发展形态。我申请加入这个阵营。

“坚持分类调控,房地产市场总体保持平稳运行”,是高层对2016年10月份,尤其是2017年3月份以来,“史上最严调控”执行效果给出的评语。与此同时,改变市场预期的动作一直没有停歇。

可以说,“和平”是主基调,是大方向;围绕这个基调进行的战争,也始终未曾签署停火协议。

总体来看,国家层面释放的信息让人放心。包括住宅使用权到期后的延续、建立不动产统一登记制度、完善产权保护制度、大中小城市和小城镇协调发展、城市放宽落户限制、全面两孩、绿水青山就是金山银山理念、企业重组土地增值税契税等到期优惠、提高个人所得税起征点、增加子女教育大病医疗等专项费用扣除、全年为企业和个人减税8000多亿、推进进城落户、加快农业转移人口市民化、推进“城中村”老旧小区改造、启动新的三年1500万套棚改攻坚计划、加大公租房保障力度、经济智脑上位,等等。

这一切,都支持楼市持续向前发展!

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这里有必要把住建部王蒙徽部长在部长通道记者见面会上的言论重复一下:

首先,部长给出了2个结论,一是房价过快上涨势头得到有效抑制;二是房地产市场预期有所变化。

关于“政策底线”,部长提出了5点建议:

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每一条都击中楼市发展痼疾,是维持楼市“和平”的震慑级纲领。那么,战争从何而来?

上述所讲的炒房客伺机而动并不可怕,第5条打击企业和中介违法违规也很有必要。那么,政府的违规谁来监管?比如风靡大中型城市的新房成交数据瞒天过海的造假风。这与第4条精神也有违背。

楼价涨跌,是市场的自然表现,本可真实记录与公布,但在这个阶段,却出现了反常现象。

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再举一例,深圳龙华的红山6979商业中心项目,先后于2017年11月16日、12月12日,获得两批次预售许可,但都在当晚被神秘机构整购,且第二天所有单位均显示“已签认购书”。

而市场很快得知,买家为深圳本土资本,在北京注册公司后返深完成这次扫楼“壮举”的。更重要的是,知情人透露,买家不为自用。注意,不是自用,不是自用,不是自用。重要的事情说三遍。

相比于浦发银行整购招商中环1栋写字楼自用,6979整购事件的背后可谓迷雾重重。开发商是名声赫赫、且有财报要求的招(商)华(侨城),这两家都是每年收租收到手软的公司,这次究竟屈从于什么样的淫威,令其做出如此刺激市场神经的决断?备案机构又是在什么力量的推动下表现出如此高效,当夜就将全部单位认购信息刷屏?这恐怕已不是资本的力量在作祟了。

还有就是喉舌的鼓噪,说穿了也是一种对政策底线的挑战。始作俑者眼里,只有一种流量叫眼球,唯恐天下不乱,挖空心思鼓捣制乱天下的信息。今年部分城市的调控政策会出现微调,以修复“跟风”造成的偏差,相关信息并非“重磅”、“出大事了”,不代表国家态度的逆转。

国家意志遭遇挑战,影响“和平”进程的方式花样百出,所涉主体包括开发商、中介、媒体,以及政府和个人,甚至在楼市之外也可嗅出楼市“战争”的气息,比如恶炒房地产类股票……其最终结果就是,首次置业刚需惨遭误伤,错判时局者易被割韭菜。

树欲静而风不止!

最后,借用政府工作报告中的一段表述结束本文:

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。”

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