315专题|| 律师支招如何绕开楼市”陷阱“

广东诚公律师事务所合伙人律师

丹柱法律团队负责人

颜宇丹

导语：

楼市消费者所遭遇过的“楼市陷阱”五花八门，层出不穷，正值3·15，丹柱法律团队负责人颜宇丹律师接受腾讯房产专访，聚焦房产纠纷，踢爆房产黑幕，维护购房者合法权益！

案例一

租住城中村得交高额水电费？租客要求查水电表遭拒

事实上，房东对水电费进行高定价在深圳城中村中很普遍，但每月的水电费金额却让张先生怀疑，所交的水电费远远超出了他们实际应交的费用。

都说在深圳居住不易，除了高企的房价外，水涨船高的房租也令在这座城市打拼的深漂无奈，部分人甚至不得不舍弃商品房，搬进租金相对便宜的城中村。然而，深漂租住城中村也遭遇各种问题。近日，接到网友张先生（化名）爆料，其所租住的房子每月水电费高得吓人。

• Hold不住高额水电费 租客要求查水电表遭拒

张先生称，其在龙华某城中村租了两房一厅，目前已住了一年。对张先生一家而言，这一年的居住体验并不好，尤其是在日常水电费的收取上。根据其租房合同，水费标准是7元/立方/月，而电费则是1.5元/度/月，均高于深圳市的统一标准，并且，合同中关于水电都有使用额的限制。

事实上，房东对水电费进行高定价在深圳城中村中很普遍，但每月的水电费金额却让张先生怀疑，所交的水电费远远超出了他们实际应交的费用。在其提供的房租收据中可见，1月水费交了84元，而电费交了246元。而据张先生介绍，这并不是的，去年在没有开空调的情况下，一个月的水电费就收了400多元。

在对用水、用电量存在怀疑的情况下，张先生曾找二房东进行交涉，要求查看水表与电表。但二房东则表示，房东不在这里，不让查看水表跟电表。张先生称，这里100多栋楼，其水表电表都是在外面，只有这一栋的被锁起来。而一旦租客对水电费提出异议，二房东则回应“不想租就搬。”对此，张先生在深圳市流动人口和出租屋综合信息服务网上进行投诉，却一直没有得到回应。

• 房东若不配合 租客有权拒绝交纳水电费

  
  

针对租客要求查看水、电表被拒的情况，广东诚公律师事务所颜宇丹律师表示，租客拥有知情权，根据合同法规定，合同双方应该本着诚实信用原则，履行协助义务。虽然小产权房的租赁合同多数无效，但无效合同也是合同，也受合同法的规范和调整。因此，如果房东拒不配合，租客享有先履行抗辩权，有权拒绝交纳水电费，直至单方解除合同，或者是在合同无效的情况下，要求房东返还多收的水电费。

案例二

深漂被中介忽悠买小产权房   一万元定金打水漂?

 李先生反映，自己被中介忽悠在布吉南岭村的富璟花园买下一套小产权房，并交了一万元定金。最后李先生觉得买小产权房不靠谱，要求退回定金，然而中介及业主均表示不能退还。

深圳房价高涨，不少购房者对商品房望而却步，无奈转向购买小产权房。但小产权房买卖不受法律保护，纠纷不时发生，购房者十分无奈。市民李先生=反映，自己被中介忽悠在布吉南岭村的富璟花园买下一套小产权房，并交了一万元定金。最后李先生觉得买小产权房不靠谱，要求退回定金，然而中介及业主均表示不能退还。

• 价格便宜 深漂称被中介忽悠买小产权房

3月6日，布吉南岭村的百顺地产公司的中介告诉李先生，富璟花园有小产权房出售，70年产权，一套102平的房子总价只需93万。刚开始李先生对购买小产权房不放心，但中介强调，富璟花园不会被政府拆除。

中介还告诉李先生，签合同时可以请律师见证，甚至可以给点喝茶费伪造一手合同，并催促李先生交5万元定金。当李先生表明没有足够资金交定金时，中介表示可以先交一部分，不然房子就被别人买走了。最后，李先生向朋友借了一万元，转账给中介，得到一张定金收据，随后，李先生与业主签订了一份房屋自建临时转让协议，但定金收据和转让协议未盖公章，只是按了指纹。

李先生说，自己不是很了解小产权房，只是听到中介说房子不会被政府拆除，加上房子非常便宜，非常心动，所以就交了定金。

• 父母不同意 欲拿回定金但中介称不能退

李先生的父母得知此事后，非常反对。经过多方面考虑，李先生决定向中介索回定金，中介却回应，业主不同意退定金。“后来我的朋友说根本不用交那么多定金，而且小产权房不合法，可以退回定金。”李先生说。

当致电中介求证时，中介表示，李先生是和业主签的合同，一万元定金是由业主全部收去的，自己只是一个中间人，李先生想拿回定金需要和业主协商，而其他情况自己一概不知，当我们想进一步询问时，中介已挂掉电话。

律师说法：可向法院起诉买卖合同无效 要求退还定金

李先生能否取回一万元定金？对此，广东诚公律师事务所颜宇丹律师表示，小产权房禁止向同一集体经济组织以外的成员出售，因此李先生签订的房屋转让协议是无效的。由于小产权房禁止上市交易，深圳市律师协会已三令五申禁止律师事务所对小产权房进行见证。

颜宇丹律师进一步解释，对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，如卖方或中介拒绝退还定金。因此，李先生可以向法院起诉要求确认小产权房买卖合同无效，并要求退还定金。

案例三

临深片区房产纠纷增多 所购房产业主奔走维权

我们梳理多名爆料者的问题发现，目前，深圳客在临深片区遭遇的房产纠纷中，以合同纠纷居多，还包括所购房产被查封、开发商涉虚假宣传等多个方面。

去年以来，深圳房价暴涨，部分购房需求外溢至临深片区。而据深圳消委会的报告，2015年临深片区房产纠纷也增加。近日，多名在莞惠购房的网友致电腾讯房产，反映在临深片区购房所遇到的种种问题。

梳理多名爆料者的问题发现，目前，深圳客在临深片区遭遇的房产纠纷中，以合同纠纷居多，还包括所购房产被查封、开发商涉虚假宣传等多个方面。

• 未取得预售证就开卖 购房者要求退定金遭拒

在中介的推荐下，在深圳工作的刘小姐去年12月5日到东莞碧悦湾花园售楼处看房，现场销售对其强调，该项目有预售许可证。受售楼人员的鼓动，刘小姐在尚未对项目足够了解的情况下，选定4幢1004号房源，签下认购书合同并交纳2万定金。据刘小姐介绍，在交定金前其对该合同的内容并不知晓。

返回深圳后，刘小姐对该项目进行了资料搜集，发现实际情况与售楼人员所言有不符，包括项目车位配比、以及周边交通规划等方面。除此之外，刘小姐查实，从其签署认购合同到开发商要求其履行签约合同的7天里，该项目开发商并未取得商品房预售许可证。查阅东莞建设网发现，碧悦湾花园4幢商品房的预售许可证发证日期为2015年12月15日，而刘小姐交纳定金的日期为12月5日。针对这些情况，刘小姐次日要求开发商退还定金，却被其以认购合同已签订为由，拒绝退还。

对此，广东诚公律师事务所颜宇丹律师指出，购买一手房，购房者先要审查开发商是否具备预售条件，是否取得预售许可证，如果开发商没有将相关证照公示在售楼处，购房者可以要求其出示。一旦发现开发商未取得预售许可证即出售，购房者可以买卖合同无效要求退还购房款，如果开发商拒绝退还，购房者可向法院提起诉讼要求确认合同无效返还购房款。

此外，对于开发商的宣传承诺，颜宇丹建议，购房者要求写入合同，并约定如果不能兑现承诺构成违约，其将承担何种违约责任。

• 定金难退 购房者无奈跨城置业

与刘小姐情况相似，多名购房者爆料，其在临深片区被置业顾问忽悠交纳了定金，事后想退却遭开发商拒绝，投诉无门。张女士就有此遭遇，此前她在惠州某项目售楼处交纳了定金，然而在研究了认购合同后，她决定放弃购买该房产，却被拒绝退还定金。她表示，周边很多在惠州买房的朋友都有着相似的遭遇，很多人并不是很想购买惠州房，但由于定金不能退，只能硬着头皮在此置业。

针对这种现象，颜宇丹表示，如果在购房合同中，开发商方面增设了认购合同上不存在的条款，且这部分条款排除了购房者的权利、加重购房者的责任，并免除了开发商的义务，则可被视为双方协商不一致。在这种情况下，购房者可要求开发商退还定金。

• 所购房产遭查封 业主奔走仍难有进展

  
  

与以上的案例相比，深圳市民杨先生在惠州的购房经历更为曲折。据其介绍，他在大亚湾购买了紫辰名苑的一套房产。眼见楼盘快要建好，2015年12月17日，大亚湾法院查封了该小区的245户房产，另有部分房产被开发商网签到建筑商名下，杨先生与其他深圳业主几经打听，得知开发商法人代表涉嫌非法融资在湖南被捕，公司的另一名投资人向大亚湾法院申请财产保全，才导致房产被查封。

令业主觉得奇怪的是，房子已经售出，为何到头来要么被法院查封，要么被网签到他人名下。对此，大亚湾房管局表示，业主手中的购房合同是开发商私自起草的，是否具有法律效力需法院作出裁定。

我们在大亚湾房管局网站上可见，紫辰名苑的预售状态中包括“已备案”、“已签预售合同”及“不可售”三种状态。今年1月，业主们发现该项目已停工，开发商方面表示，希望把小业主的房子尽快竣工交付，然而，至今为止，事件仍处于胶着状态。

新房部分房源被查封也发生在另一个惠州项目上。光耀金源米特住区因开发商资金链断裂遭到惠州市法院查封，百名业主亦奔波在维权路上。

怎么才能维护自身合法权益？这令数百名业主焦虑。颜宇丹律师表示，在购买房屋之前，购房者需要了解房屋是否抵押给银行，是否因开发商债务被查封，如果签订买卖合同以后才发现开发商隐瞒上述情况出售，导致合同无法履行的，买方可以要求解除合同赔偿损失。

案例四

装修屡遭物业阻挠 因业主给的好处费不足7000元？

本以为买了房便可以装修入伙，谁知物管竟多次阻挠装修，李先生怀疑，物业如此“费心”，是想收好处费。

小区无物业公司管理怕不安全，有蛮横的物管公司也不省心，深圳市民李先生最近遇上了一件糟心的事儿。本以为买了房便可以装修入伙，谁知物管竟多次阻挠装修，李先生怀疑，物业如此“费心”，是想收好处费。

• 装修屡遭阻挠 只因物业要收好处费？

李先生爆料，买房后，因不想再承担房租，一家人于装修完工前就搬入了新居，然而，时隔3个月，装修工作仍未收尾。“原因就在于物业阻挠。物业打着‘偶数层业主投诉’的旗号阻挠我们的工人施工，实际是想收取好处费。据个别邻居说，要收取每户6000-7000元，我没交这么多，私底下只打点了1000元左右。” 至于物业方面给出的“房产证还没办理 下来，不允许改造”的说法，李先生也不以为然：“有几家交了钱的，施工就比较顺利”。

据介绍，李先生家所在的楼盘奇数层与偶数层的户型不一样，奇数层设有6米挑高的露台。他本想装上铝合金幕墙将自家的露台封闭，但每次只要一施工，保安就会前来阻挠。对此，李先生一家倍感烦心。

• 律师：物业公司本末倒置 未认清自己的地位

广东诚公律师事务所颜宇丹律师指出，如果附属于房屋的阳台为各业主独立支配，且在商品房买卖合同中对限制封闭阳台无约定，那么业主购买小区房屋后出于居住安全、防尘、防噪音等因素将阳台封闭，是维护其正当的基本权利。物业公司加以阻挠，实际上是本末倒置，没有正确认识自己的地位，违反了其作为受托者为业主提供服务的根本目的。物业公司从物业的整体美观出发，可以对各业主封闭阳台的方式等作出一定限制，却无权排除各业主对阳台的专有支配权。

•  防盗网不能外购 物业强收6000元装修押金

阮先生在公明塘尾塘前路某楼盘买到一套小产权房，但是令他不省心的是，在装修前物业公司让他签订了一项协议，上面写明：业主要交装修押金6000元，并提前收取垃圾费10元/平，另有开户费2000元、监工费用200元要缴纳；除了费用方面，协议上还规定装防盗网必须使用物业公司提供的，不能外购；在装修时间上也设置许多限制。

颜宇丹律师指出，物业公司和购房者之间是一个物业服务关系，物业公司为购房者提供物业服务，除此之外，物业公司无权强制缔约要求购房者购买其提供的防盗网。业主或使用人房屋装修期间，物业管理企业不得向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费以外的其他任何费用。

以上所说都是发生于装修或者加建过程中事情，但事实上，物管问题远不止于此。调查显示，深圳约7成人曾遭遇物业纠纷，涉及到方方面面。

2015年期间，“私家车被喷漆，业主疑遭物业报复”、“业主指责物业暴行， 物业带保安大闹业主家”、 “贪污200万元本体维修基金，雇佣黑社会打骂业主”、“霸王条款”等报道时常见诸报端，筹建业委会、更换物管的呼声此起彼伏，却鲜有小区能成功做到。

于是乎，许多“霸道”物业依旧“霸道”，“苦逼”的业主依旧“苦逼”，有小区业主与物管斗智斗勇6年，依旧无法解决管理难题，不过，龙岗阳光花园小区在去年年底时终于迎来了全面“自治”，给大家提供了一个可参考的案例。

（你若盛开，蝴蝶自来）

丹柱法律团队主要成员简介：

颜宇丹   广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士，律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。

曾俊欣  广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。

 李瑶   江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 

 禹露   武汉工程大学邮电与信息工程学院法学学士。曾在北京唐邦知识产权公司任职法务，擅长处理知识产权案件、婚姻家庭案件，民间借贷案件，公司法律事务等民商事及刑事案件。作为著名专家学者徐昕教授发起创建的微信公众号“正义联接”的运营团队成员，深受客户的好评和赞誉！