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今天,全国人大代表就粤港澳大湾区表态!投资必须关注这两点!

文君言 2018-03-13 22:43:38

今日(3月13日),来自香港和澳门的全国人大代表在十三届全国人大一次会议“代表通道”接受采访时表示,支持粤港澳大湾区的建设。他们认为,粤港澳大湾区的建设对于推进香港、澳门全面融入国家的发展大局具有里程碑式的意义,大湾区发展前景广阔。

全国人大代表、南旋集团主席兼行政总裁、香港工商总会主席王庭聪说,他很赞成在粤港澳地区建设大湾区,“选择在粤港澳打造大湾区,是非常适合的。因为它的地方很大,人才很多,国际视野宽广,各方面的资源也非常充足,在交通方面,海陆空的基础设施都非常成熟,所以我感觉选在粤港澳(建设大湾区)是非常好的。”

王庭聪说,国家对于粤港澳大湾区建设的支持力度非常大,他们因此对于粤港澳大湾区的前景更有信心了。对于粤港澳大湾区的建设,王庭聪还提出了具体的建议。他说,希望把港澳同胞的回乡证和内地居民的身份证连在一起,方便港澳同胞在广东工作和创业;希望能在税务方面简化计算方法,方便投资者;希望邀请国际知名大学到大湾区办学,建立大学城,培养更多的人才。

粤港澳大湾区日益受到大家的关注,对于房地产而言,开发商早早嗅到这里的楼市“价值”,已纷纷布局进驻湾区各大城市。粤港澳大湾区值不值得投资呢?

投资粤港澳大湾区,最重要的两点——

1、大湾区城市群

(1)网状分工结构,需要重估土地、物业的价值

(2)随着产业升级转型,人口质量和收入不断提高,改善型置业需求或将井喷

2、非湾区城市群

(1)城市加速升级,政府加大基础建设力度

(2)人地关系紧张的城市,市场或将迎来量价齐涨

搞“粤港澳大湾区”肯定有机会,但如果拿地成本太高,面临一定的风险。

1人口大省,不患寡而患不均

广东,不折不扣的人口大省,1.12亿的常住人口,相当于一个日本(1.27亿)

广东省整体建设,侧重在大湾区第一圈层,广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海,人造地表总和占全省50.3%,毫不夸张的说,这6个城市代表了半个广东。

人造地表:有人类建筑的地表

然而,“半个广东”只装了43.7%的人,直接导致广东省“最拥挤”的城市,不是深圳、不是广州,是河源……

地均人口密度=2016年常住人口/人造地表

这里说的“拥挤”,是指人均用地关系紧张

事实上,河源的人地关系紧张,不是因为人太多,而是地太少,城市建设极度匮乏。

2016年河源常住人口已经有深圳的1/4,但人造地表仅是深圳的1/10。

在这一波“粤港澳大湾区”的浪潮下,这些“挤”在河源、清远、茂名、湛江的人,不是走出去建设城市,而是需要留下来建设家乡。毕竟像深圳这种地方,已经没多少地可以建设开发……

深圳在发展只能移山填海了?

广东省人口之大,既是一大优势,也是一大风险。可以集中力量办大事,同时,也会导致地区发展差距进一步拉大。在这个节点,提出“粤港澳大湾区”,对区域经济固然有提升作用,但对区域稳定而言,却像埋下了一颗地雷。

可能会出现局部过热,从而导致泡沫横生。就像2015的时候,连保洁阿姨都知道要去炒股,整个股市都陷入一种非理性的状态。

2粤港澳大湾区,1+1>2,3×3>9

不同于“京津冀”都市圈,没有第二梯队。城市群的发展依赖两极(北京、天津)

北京、天津非常强,河北的城市都非常弱,总的来说,局部之和大于整体。人们只能选去北京,或者天津。所以才提出了“雄安新区”,打算再造一极。

有着众多光环加身的粤港澳大湾区,本身就是底气十足。

粤港澳大湾区由珠三角9个城市、香港和澳门组成,据公开资料显示,大湾区总人口超过6600万人,面积5.6万多平方公里,G D P约1.3万亿美元,媲美旧金山、纽约、东京等成熟的世界级湾区,并有望成为全球经济总量最大的湾区。

另外大湾区的产业体系本就比较完善,珠三角城市群的的实业产业基础加上港澳地区的金融产业优势,尤其是外贸和外资都有很好的基础,为未来的经济腾飞插上了豪华版超大翅膀。

珠三角地区,城市间的差距不算大,城市群的发展更讲究分工协助。

深圳、广州稍微领先,珠海、佛山、中山、东莞也各具特色。

值得关注的是,早在去年《深圳市城市总体规划(2016-2035年)》规划会议上,中国城市规划设计研究院深圳分院总规划师罗彦先生表示:粤港澳大湾区是深圳最直接的区域协调的平台,要参照国际大都市发展经验,基本上在50公里范围内配置深圳作为都市圈核心城市所应有的资源,在产业、居住等方面实现区域共建,实现网络化发展。

以深圳福田中心区为原点,50公里为半径,区域可全面覆盖香港、惠州、东莞、广州、中山、珠海等区域,而这部分区域,就将是未来深圳大都市圈核心所在。

深圳50公里核心都市圈(图片来源:深圳梦)

结合两会期间,国务院提的“粤港澳大湾区”,和领导说的“逆城镇化发展”,广东省今年的建设重点,不仅是大湾区,还有非湾区的城市群。


在交通方面,粤港澳大湾区两岸将形成闭环式交通网络、珠江东西两岸联系加强。

粤港澳大湾区各大城市2015-2017年商品房成交供求价走势

以上图表可以看到,粤港澳大湾区各大城市从2015年到2017年,整体房价是呈上升趋势,其中东莞、惠州、珠海、中山、肇庆涨幅较大。

在产业发展方面,粤港澳大湾区,抓产业升级转型。今年三大目标——

世界级科技创新产业平台

以深圳、广州为第一梯队推进

根据就业人口、区位商、区位商差综合计算而得

世界级金融重镇

联手香港,深圳、广州共同发力

世界级商贸中心

非大湾区的城市群,抓基础建设发展。以河源为例,尽管是多山城市,现有人造地表仅占全市面积1%。为了解决人地关系矛盾——

(1)人地关系降到第二圈水平

城市建设面积=308/1.21=254平方公里

新增城市面积=254-155=98平方公里

(2)新增住宅面积

假设60%的新增面积用于住宅开发,容积率按2计算

新增住宅面积=98*0.8*2=1.19亿㎡

(3)河源城市房地产开发任务

河源房价按6500元/㎡

新增市场规模=1.19亿*6500=7704亿

3由此带来的投资机会——

1、湾区城市群,在于土地价值的重估,商办物业的新解读,人口质量提高带来的改善置业井喷。

2、非湾区城市群,城市扩张带来的住房升级机会,市场规模也相当可观。尤其是人地关系紧张的城市,首先迎来量价齐涨的春天。

资料来源:禾略、深圳梦,国际在线

整合编辑:文君言

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