【深圳2月报】房价持续小步回调 二手成交稳步恢复

一、月度市场综评

1、二手住宅量价回落，成交量环比减半，价格上涨趋势暂停，环比微跌1.32%。

2、新房住宅量价下滑，成交量创近十年新低，价格环比17连跌。

3、当前，房贷利率一再上浮，深圳调整的幅度虽然有限，但市场难免受影响。

二、关键数据

1、2月二手住宅成交3133套，环比下跌49.95%，同比上涨39.87%。

2、2月二手住宅成交26.18万㎡，环比下跌50.26%，同比上涨37.37%。

3、2月二手住宅成交均价57306元/㎡，环比下跌1.32%，同比上涨17.76%。

4、2月新房住宅成交794套，环比下跌71.42%，同比下跌1.24%。

5、2月新房住宅成交7.77万㎡，环比下跌72.38%，同比下跌5.04%。

6、2月新房住宅成交均价54191元/㎡，环比下跌0.09%，同比下跌1.07%。

7、2月新房住宅批售57套，环比下跌78.57%。

8、2月新房住宅批售0.63万㎡，环比下跌47.30%。

9、2月租金67.40元/㎡，环比下跌6.83%，同比上涨2.71%。

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

5、租赁市场分析

1、二手住宅市场综述

（1）成交量分析

2018年2月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交3133套，环比下跌49.95%，同比上涨39.87%;成交面积26.18万㎡，环比下跌50.26%，同比上涨37.37%；成交均价57306元/㎡，环比下跌1.32%，同比上涨17.76%，整体量价齐跌。

受春节影响，每年2月市场成交较为低迷。从数据看来，2月从中旬开始，成交逐渐进入假期节奏，日成交量百余套，假期前后五天日成交只有两位数，节后成交量有所恢复，接近两百套。假期影响加上工作日偏短，2月份二手住宅过户量环比回落五成，但相比去年同期，成交量仍有近四成涨幅。从实际市场情况看，节后二手房市场放盘和带看量稳步恢复，客户关注度有所提升，成交有望恢复到节前水平。

细分到深圳各个区域表现如下：在2月二手住宅成交中，龙岗区以735套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的23%；其次是福田区成交653套，占全市成交总量的21%；再次宝安区成交622套，占全市成交总量的20%；南山区成交534套，占全市成交总量的17%；罗湖区成交531套，占全市成交总量的17%；盐田区成交58套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，六个区域环比齐跌，跌幅在五成左右。

（2）成交价格分析

价格方面，2月均价较上月有所回落，落入5.7万元/㎡区间。相比去年同期由于成交样本和政策影响，价格进入波谷，今年2月同比涨幅为17.76%。时间轴放长至全年看来，二手住宅成交均价整体呈稳中微涨态势，全年成交价格波动幅度在5个百分点左右，在房住不炒的主基调及稳定为上的大背景下，供应分散、主观性强的二手市场房价的变化趋势理论上达到了理想状态。

从各区域成交均价来看，三大梯队成员不变，受成交样本和基数影响，价格有不同程度调整，其中梯队的福田区维持“7字头”；南山区暂落入 “6字头”；第二梯队，宝安“6字头”；罗湖“4字头”；第三梯队，盐田和龙岗“4字头”。环比方面，六个区域中南山、罗湖和盐田下跌，其中南山区跌幅较大，为17.72%；福田、宝安和龙岗区略有增长，涨幅在5个百分点左右。

（3）成交结构分析

①成交面积段分析

从成交面积区间结构图看，2月份占比的面积段依然是50-90㎡户型，成交占比52.43%，较上月增长1个百分点；占比第二高为50㎡以下户型，成交占比22.70%，较1月上升1.13个百分点。从2月成交数据来看，90㎡以下户型占比较上月有所回升，90㎡以上户型占比，尤其是144㎡以上户型，明显回落。

②成交单价段分析

从成交单价区间结构图看， 2017年12月起，6万以上单价区间占比逐步上升，与占比居首位的4-5万单价区间差距明显缩小。2月，6万以上单价区间超越4-5万成为成交占比区间，占比27.57%；其次是4-5万单价区间，占比25.95%，较上月下降4.07个百分点。月度占比变化幅度为5-6万单价区间，上升了4.14个百分点，占比达18.92%。

③成交总价段分析

从成交总价区间结构图看，市场份额的部分为500万以上总价产品，占比28.65%，较上月占比上升3.31个百分点。500万以上总价产品占比连续两月居首位，虽有假期数据样本少的因素影响，但整体趋势表现强势；其次为300-400万总价区间，占比22.70%，较1月上升0.98个百分点；当月占比变化幅度的是400-500万总价区间，较上月下降6.08个百分点。从2月来看，总价段呈现中间价位段占比缩水、两端占比膨胀的特征。

2、新房住宅市场综述

2018年2月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交794套，环比下跌71.42%，同比下跌1.24%；成交面积7.77万㎡，环比下跌72.38%，同比下跌5.04%；成交均价54191元/㎡，环比下跌0.09%，同比下跌1.07%，整体量价齐跌。

从具体数据上看，进入2月，新房成交明显减少，除去月初两日，其余时间备案量均在百套以内，同时，2月12-22日间新房住宅11日零成交。供给偏少叠加节日因素，新房住宅成交处于近十年来低位。

2月份，深圳主力项目包括鸿荣源壹成中心、鸿荣源尚峻、万科麓山、卓越弥敦道、佳兆业未来城等，排名10中的高价项目包括华润深圳湾悦府等。

价格方面，依然延续自2016年10月份开始的态势，连续17个月稳中有降，本月降幅49元/㎡，均价稳定在5.4万元/㎡上下的水平。与2016年10月份开始回落的55611元/㎡相比，累计下跌1420元/㎡，累计跌幅2.6%；与下跌前（2016年9月）的相对高位61600元/㎡相比，累计下跌7409元/㎡，累计跌幅12%。从2017年5月份开始，新房均价同比10连降，即新房价格已经连续10个月不及去年同期水平。

细分到深圳各个区域表现如下：在2月新房住宅成交中，龙岗区为成交区，全区共成交403套，占全市成交总量的51%，主力成交项目包括万科麓山、卓越弥敦道、佳兆业未来城、奥园翡翠东湾等。其次是宝安区，共成交317套，占全市成交总量的40%，主力成交项目包括鸿荣源壹成中心（龙华）、鸿荣源尚峻（龙华）、宏发QCC前城等。南山区成交63套，占全市成交总量的8%，位列第三，主力成交项目为华润深圳湾悦府、前海东岸等。福田区成交6套，罗湖区成交5套，盐田保持零成交。从环比变化来看，各区环比均有不同程度下跌，跌幅在六到九成左右。

从各个区域的价格情况看，南山区以 “10字头”继续保持新房价格榜首；其次，罗湖区月度成交3套华润银湖蓝山和2套深业东岭，成交样本关系，单价跨入“7字头”；福田区保持“7字头”，宝安区“5字头”，以上四个区域的均价在全市新房均价水平线之上，盐田区零成交，所以仅龙岗低于全市平均价格，依然是全市最“洼地”。与1月相比，南山、罗湖和宝安三区环比上涨10个百分点左右，福田和龙岗区环比略跌，跌幅在1个百分点以内。

3、二手新房住宅市场对比

2018年2月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交3927套，环比下降56.55%，同比增长29.01%，新房二手住宅成交套数比为0.25。在新房、二手房齐齐下跌的情况下，全市住宅成交总量回落。当前、尤其是一线城市房贷利率普遍上浮一成以上，加上放款速度缓慢，市场难免受影响。同时我们也应该看到，得力于二手房成交相对稳定，住宅成交整体表现仍好于上年同期，新房成交受多方面因素掣肘，但二手成交明显恢复，加以时日有望达到节前成交水平。

4、新增预售项目

2018年2月，Q房网数据研究中心监控显示：全市有大鹏新区陶柏莉花园（二期）和宝安区易尚创意科技大厦2个项目获批售，其中批售类型为57套住宅和98套办公产品。从批售情况看，月度批售总量进入低谷。受节日和政策监管方面影响，2018年前两个月，新房批售量一再走低， 新房成交创近十年地量，和供应量少不无关系。

5、租赁市场分析

根据Q房网云房源大数据统计，2月份全市商品住宅租金为67.40元/㎡，环比下跌6.83%，同比上涨2.71%。平均租金环比小幅回落，同时由于去年同期基数偏低，同比依然表现为上涨。本月租金回落的背后，是南山，宝安和龙岗三大租赁热点区域的租金小幅下降。

从各区域月度租金价格来看，福田区2月租金98.85元/㎡·月，排名，环比上涨6.52%；其次为南山区，96.58元/㎡·月，环比下跌2.58%；再次为罗湖区，78.77元/㎡·月，环比微涨0.53%；租金依然为龙岗区，47.29元/㎡·月，环比下跌2.40%。从环比变化来看，2月份区域租金水平涨跌参半，其中南山、宝安和龙岗三区样本占比较大，其租金水平小幅回调是全市租金水平下降的主要原因。福田、罗湖和盐田三区域租金有不同程度增长。