迟延交房案：开发商凭竣工验收备案回执就可交付使用？

【案情简介】

        2013年11月29日，XX房地产开发有限公司与XX股份合作公司合作商品房住宅项目“XX御园”已具备预售条件，XX股份合作公司委托XX房地产开发有限公司全权代理该项目的销售及办理各种手续等工作。2015年4月30日购房者李某与XX房地产开发有限公司与XX股份合作公司就位于XX御园第X座XX层XXXX号房签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，李某应支付购房款总计3426399元。李某于合同签订之日即2015年4月30日向开发商支付了首期房款1036399元。合同签订后，李某依约办理了银行按揭贷款。合同约定出卖人应当于2015年6月3日前将本房地产交付给买卖人。XX房地产开发有限公司于2015年10月16日向李某发出《入伙通知书》。李某认为开发商未按照合同要求提供《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》等约定交房时需提交的文件，根据合同约定出卖人交付的违约责任超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款总价款万分之四的违约金。截至2015年12月18日起诉之日，开发商应当支付的违约金为270000.24元（3426399元×197天×0.0004）。请求法院判令开发商按合同违约责任条款赔付李某未能如期交付涉案合同项下房地产的违约金（自2015年6月4日暂计至2015年12月18日起诉之日）共计270000.24元。

【开发商答辩观点】

        涉案房屋在约定交付日期之前已经满足了法定和约定的入伙条件。涉案房屋所在项目即XX御园，已在2014年11月25日通过竣工验收合格，由建设单位即开发商、设计、勘察、施工、监理单位共同验收并确认验收合格，有验收报告为证。涉案项目已于2014年12月19日取得住建局的竣工验收备案收文回执。涉案房屋通过包括工程、消防、燃气、电梯等在内的竣工验收合格，同时附有住宅质量保证书和住宅使用说明书。涉案房屋所在项目已经符合《建筑法》、《消防法》、《深圳市建设工程质量管理条例》等规定的交付使用条件，同时也符合商品房买卖合同（预售）第九条的规定。涉案房屋在约定交付日期之前已经满足了法定和约定的交付条件。二、李某自行将涉案房屋委托案外人XX工程公司进行装修改造，其法律关系独立于开发商。李某签署了装修改造委托书，自行将涉案房产交付给案外人XX工程公司进行装修改造。同时约定，XX工程公司可以直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工。李某与案外人XX工程公司之间，是独立于开发商的承揽合同关系。开发商已经履行完毕房屋买卖合同项下约定的交房义务。综上所述，涉案房屋在约定交付日期前已经满足了法定和约定交付条件，开发商已经按照合同约定履行了交付通知义务。案外人XX工程公司根据李某的委托入场进行装修改造，说明开发商已经完成了合同项下约定的交房义务，本案不存在交房的事实。

【法院裁判观点】

        依《深圳市房地产买卖合同（预售）》之约定，开发商应于2014年12月20日前将涉案房产交付给李某，交付前还应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。本案开发商已于2014年12月19日取得了住房和建设局颁发《深圳市房屋建设工程项目竣工验收备案收文回执》，合同约定的交付条件已成就，为此，开发商于2014年12月10日通知李某于2014年12月20日办理入伙手续，符合合同约定和法律规定。李某以涉案房产的不动产权证中载明“竣工日期为2015年8月17日”为由主张涉案房产在2014年12月20日尚不具备交付条件，该主张与合同约定不符，且开发商于2014年12月19日取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之前，已取得XX御园的主体、消防、电梯、燃气等单项工程验收合格证，XX御园整体已具备上述基本的交付使用条件。

    李某在签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》同时，向XX御园工程总承包施工单位XX工程有限公司出具《装修改造委托书》，委托XX工程有限公司对涉案房产进行装修改造，目的显然是为增加涉案房产套内实用面积。李某在《装修改造委托书》明确“在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工。”，《装修改造委托书》还明确完成装修改造的截止日期为2015年8月31日，在此情况下，由于装修改造原因，李某已不可能在2015年8月31日之前实际使用房产，李某在出具《装修改造委托书》时对此应当预见到，而开发商于2014年12月20日通知书入伙时直接向XX工程有限公司交付房产用于装修改造，符合李某的合同利益。鉴于XX工程有限公司已作出情况说明，表明其在XX御园入伙时已履行方交付义务等抗辩主张，法院予以采纳。至于XX工程有限公司是否在2015年8月31日之后将涉案房产交付李某使用问题，不涉及开发商的违约责任承担。综上，本案开发商不构成违约，李某的诉讼请求是建立在开发商违约事实成立的基础之上的，因此，驳回李某的诉讼请求。

【颜宇丹律师团队观点】

        一、该判决以开发商于2014年12月19日取得了住房和建设局颁发的《深圳市房屋建筑工程竣工验收备案收文回执》即认定合同约定的交付条件已成就，与事实严重不符。

        根据从政府主管部门调取的电梯自动扶梯安装监督检验结果证据显示，XX御园项目的电梯工程于2015年2月5日才进行验收，并且其中还有一部分电梯验收不合格。深圳市排水设施验收合格证显示涉案房产项目的排水设施工程直至2015年2月5日才验收合格。2015年2月10日开发商向档案馆提交了一份说明，该说明明确了涉案房产项目的规划验收合格证、环保验收合格证、城市排水设施验收合格证、竣工结算文件及审查报告相关手续直到2015年2月10日才补齐，并且还缺少电梯工程施工资料。并且，深圳市地籍测绘大队于2015年6月8日向开发商出具了《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，因涉案项目XX御园在竣工测绘时进行了两次整改，故竣工测绘相关数据以2015年6月8日报告为准。即开发商于2015年6月8日才正式取得涉案合同第十条约定的深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告。由此可见，从电梯验收、排水验收和测绘日期上看，开发商所主张的涉案房产在2014年12月20日前并不符合法定入伙条件。

    根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十条约定：“[交付的文件] 出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关房地产的下列文件（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部分、共用设施设备接管查验清单......”其中《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》开发商直至李某起诉后，才提供给法庭。其余文件至今未曾提供。而若上述文件不齐全，按照合同约定，即为不符合约定交付标准，李某有权拒绝收楼。

        因此，李某合理怀疑开发商2014年12月19日取得的竣工验收备案回执是提供虚假资料而取得，并且在取得验收备案回执后相关材料被撤销。并且，取得该竣工验收备案回执并不等同于其已经符合了法定和约定的入伙条件，根据《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》第十四条规定：“房屋建筑工程经竣工验收合格，并取得燃气、消防、电梯专项验收合格证明文件或者准许使用文件后，建设单位方可将其投入使用。”在涉案房产电梯没有验收合格未达到法定交付条件以及约定条件（测绘报告未取得等）并未达到的情况下，开发商即使通知李某办理入伙手续，李某有权拒绝收楼。即使收楼，也应不符合法定入伙条件而归于无效。

         二、该判决根据《装修改造委托书》和案外人XX工程有限公司作出的情况说明，认定了开发商已于2014年12月20日直接向案外人XX工程有限公司交付房产用于改造，迟延交付是因案外人为李某装修改造造成的，不涉及开发商的违约责任承担。该《装修改造委托书》中所谓的李某委托装修改造与事实不符，是开发商提供的格式合同，对李某不具有约束力，XX工程有限公司无权代为领取钥匙。

        首先，XX工程有限公司作为XX御园项目的总包单位，与开发商具有利害关系。该委托书是开发商将装修部分交由指定的装修公司施工，并要求李某与装修公司单独签订合同。在开发商指定XX工程有限公司的情况下，李某在签订合同时没有任何选择权。虽然该委托书表面上是李某和装修公司签订，但实质上应视为装修公司系接受开发商的委托施工，系开发商提供的格式条款，其内容明显存在免除开发商责任加重李某责任的情形，依法应归于无效。

        其次，该委托书中第三条所约定的施工费用为5000元，在其相关案件中，开发商所提交的《装修改造委托书》上装修费用皆为5000元。即无论房屋面积的大小，施工费用一律5000元，而事实上涉案楼盘的所有签订了该《装修改造委托书》的买受人均未实际交纳该5000元，该《装修改造委托书》也未实际履行。

        再者，该委托书第四条约定：“如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工。”该条款的前提是李某未按时办理入伙手续，且必须是在涉案房屋已经符合法定和约定的入伙条件下，委托方同意收楼的情况下，受托方才可以根据委托方的指示代委托方领取钥匙。在李某因为开发商不符合法定和约定入伙条件下拒绝入伙的情况下，受托方无权代委托方领取钥匙。

         该判决认定开发商在合同约定的入伙时间已经通知了李某办理入伙手续，而事实是李某收到的入伙通知书通知的时间是2015年10月16日，与合同约定的入伙时间整整迟延了135天。

李某购买涉案房产的时间是2015年4月30日，合同约定的入伙时间是2015年6月3日，但李某收到的入伙通知书上明确写明入伙时间为2015年10月16日，可见开发商并没有在合同约定的入伙时间通知李某办理入伙手续，而是整整迟延了135天才通知李某办理入伙手续。且在李某按照入伙通知书前往开发商办理入伙手续时，因开发商并未提供合同约定的交付时应提交给李某的文件，李某有权拒绝收楼。该判决却对入伙通知书的入伙时间晚于合同约定的入伙时间的事实不予查明，完全忽略了该重要事实。

    四、本案中,开发商在申请竣工验收备案时,除了提交房屋建筑工程竣工验收报告和消防、电梯、燃气等工程验收报告资料外,还应将规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、人民防空工程专项验收文件报建设行政主管部门办理备案手续。但开发商并未提交，也未作出合理解释。该判决仅仅根据《深圳市房屋建筑工程竣工验收备案收文回执》就认可涉案房产符合竣工验收和交付条件，不符合法律法规之规定。

        国务院制定的《建设工程质量管理条例》第四十九条款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《深圳市建设工程质量管理条例》第五十九条款规定：“建设单位应当自房屋建筑工程竣工验收和消防、电梯、燃气等工程验收合格之日起十五日内,将竣工验收报告和有关合格证明文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。”《深圳市实施(中华人民共和国人民防空法>办法》第二十八条规定: “人民防空工程实行竣工验收制度。……其他人民防空工程竣工后,建设单位在组织建设工程竣工验收的同时,应当向人民防空主管部门申请专项验收。……未进行人民防空工程专项验收或者验收不合格的,建设主管部门不得办理建设工程竣工验收备案手续。”

         国务院制定的《建设工程质量管理条例》是现行有效的行政法规,《深圳市建设工程质量管理条例》是现行有效的较大市地方性法规,并不是经济特区法规。根据《中华人民共和国立法法》第七十九条第二款的规定,行政法规的效力高于地方性法规、规章。由于《深圳市建设工程质量管理条例》的相关规定限缩了《建设工程质量管理条例》中规定的建设单位的法定义务,故本案应适用国务院制定的《建设工程质量管理条例》的相关规定。

    上述观点，也是深圳市中级人民法院(2014)深中法行终字第384号深圳市盐田区住房和建设局因与戴XX等11人及第三人深圳市金利源投资发展有限公司建筑工程竣工验收备案行政纠纷一案的判决书所确认的判案理由。该案所涉的金山碧海花园项目迟延办证的违约系列仲裁案由笔者颜宇丹律师代理，深圳仲裁委已部分支持了业主们的违约金请求。

颜宇丹律师    广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。