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◎原创撰稿：楼兔子胡春
◎稿件转载自公众号：楼兔子兄弟
这个周末，楼兔子和陶文杰组合的楼市价值研判论坛首次进入惠州大亚湾，走进碧桂园太东天樾湾。
基于从大亚湾房协拿到的一些数据和自己亲身踩盘、与圈内人士倾谈得到的资讯，我个人感觉，大亚湾楼市确实发生了一些变化，已经凸显了一些价值选择的机会。
此前，深圳人大举侵入惠阳大亚湾，是基于深圳直辖和深圳扩容的畅想。如今，这个梦想应该已经不切实际了。但一个更加清晰的红利，正在加速到来！
以下是我当天论坛现场讲述的笔录。
首先，我想透露几个关于大亚湾楼市的核心数据。这是我去大亚湾房协开会拿到的官方数据，我认为这很能说明大亚湾楼市的真实状况。
个数据是：2017年大亚湾新房销售了33490套。
深圳楼市去年一年新房卖了多少套呢？25820套。从新房销售套数总量看，很清楚，大亚湾市场依然是处于高强度开发的上升期。在座的大家都对深圳楼市很熟悉，深圳楼市一个非常刻骨铭心的总结就是：哪里有持续的新房开发，哪里的房价就有持续增长的动力！房价上升是需要推手的，新房供应不断增加。房价就一定能上涨。总结来说就是，大家不要对大亚湾市场的巨量成交吓着了！
当然也有一个数据，33490套，比去年同期相比是下降了大约27%。这是不是说明大亚湾市场不行了呢？
当然不是！在2017年房地产调控前所未有的严厉态势下，大约30%左右的成交量下滑，不算危险。算是正常的了。深圳下降了36%。
33490套，降27%。这两个数字，说明大亚湾楼市依然是正常轨道运行。
第二个数据：大亚湾新房去化周期9个月。
大亚湾区房管局数据显示，2017年年底大亚湾商品房库存总面积是269万平米，去化周期为10个月。其中商品住宅的去化周期为202万平米，去化周期为9个月。全区已经完成了省市下达的全年去库存任务。
这句话的重点是去库存任务已经完成了！去化周期是9个月。
大家都知道，国家在2015年底启动了一轮波澜壮阔的房地产去库存大战。大亚湾当时库存量也很大。很多人说，有危险。但这一轮下来，大亚湾快要进入供应紧张状态了！
去化周期9个月，算是市场良性运转的标志。如果是12至14个月，那么销售会有压力。如果是5至6个月，那离突然暴涨就不远了。
大亚湾去化周期9个月，说明大亚湾楼市已经度过了高库存的危险期。接下来，你就不要奢望开发商因为销售压力而降价啦！
第三个数据也很重要：二手房成交8869套。
我个人感觉，二手房8869套，同比增长34%，这样的数据更能够显示大亚湾楼市的良性环境。
此前，大家对大亚湾楼市的顾虑就是没有二手房市场。只有一手新房猛涨，没有二手市场买家接盘。涨了不能脱手，没有任何意义。8869套，增长34%，这个数据说明大亚湾楼市，有一批客户已经实现了盈利转手。大亚湾二手市场成熟，这是整个湾区房地产健康体系的重要一环。以上三个核心数据，归纳为一点就是：大亚湾市场比你想象的状况要好很多！
所以，我们从碧桂园、金地、恒大、星河、富力等开发商朋友那里得到的消息是，过去的2017年，大亚湾楼市不仅仅是迎来了大批量的深圳客，更是增加很多广州的客户，成都北京的客户。如果不是政府严厉限价，大亚湾很多典型楼盘的售价在2017年就可能已经超过单价每平米2万元了！可以预判，市场压的越久越深，将来反弹必定越凶猛。
另外，大亚湾房协还委托世联地产对区域客户进行了调查分析。结果显示，大亚湾85%以上的客户来自深圳。
那么好了，这就涉及一个问题：这么高比例的单一客户群，这个市场还有可持续增长的潜力吗？
我相信，来大亚湾买房的客户都相信一个趋势： 深圳和大亚湾同城融合的机会和潜力很大很大。
三年前，大亚湾的深圳客户比例首次超过70%。
为什么忽然暴涨？因为大家正在热传一个消息：深圳可能划归直辖市，然后深圳将扩容，整个大亚湾都可能因此归入深圳。
这个消息传得很远很逼真。一位深圳政府公务员家属告诉我说，她看到过三个版本的深圳扩容草案。应该是调研报告。非常有意思的是，这三种方案里，都包含有惠阳大亚湾区。
事实上，惠阳大亚湾区与深圳的融合意愿也比较强。
2016年，惠阳曾经在深圳五洲宾馆举办过一次招商推介会。当时，惠阳区发改局的一位同志就曾经在大会上表示过，惠阳正在调拨土地，为深圳第二机场增设停机坪。
之后，我们还看到惠阳区政府明确表示，全区土地整备，全面对接深圳产业规划。
这些事情，都似乎在具体细节上呈现深圳扩容的可能。
但是我现在要肯定地告诉你的是：深圳直辖扩容收编大亚湾的事情，大家就不要奢望了！
在去年的大会召开之前，有知情人士透露，深圳曾经召开了一个新的城市规划研讨会。在这个会议上，深圳的两位领导都表态了，深圳不能奢望去拿周边邻居的土地，深圳必须立足自己的1997平方公里。但是深圳必须担当起粤港澳大湾区龙头和引擎的作用，主动与周边城市对接。
大家千万不要小看这个事情。这是一个重大的思路转变！
这个城市定位，应该是在粤港澳大湾区框架下的新思路，是国家重点发展城市群理念的实践。将来，深圳要成为中华民族伟大复兴的样板。今天，深圳的城市定位和发展思路，一定会是这个目标的基石之一。
此前，深圳想不想直辖，想不想扩容？被广州不公平对待了这么多年，肯定想过！但不好说。在这种欲罢还休的状态下，深圳和周边城市的融合，必定受影响！每个城市的GDP家底都是有限的，凭什么去帮助你大亚湾？
现在好了！在粤港澳大湾区的整体框架下，深圳的思路和定位终于捋清楚了。从此，深圳也就可以放开手脚去干了！这是深圳和大亚湾城市融合加速的核心动力，也是大亚湾楼市的机会。
我想告诉大家的是，这种定位，在如今正在召开的深圳两会上，再次得到了确认！
我的老东家——晶报，我当晶报地产新闻主编13年。晶报做了报道。原话是：积极探索临深片区城际合作机制，以TOD模式推动在宝安龙岗坪山光明和深汕合作区等区域筹建大型安居社区，推动产城融合和职住平衡。
这句话非常重要！
2015年年底的时候，当时的深圳市委书记，如今的省长马兴瑞同志做客深圳民生桥的时候，就说过“修地铁，让深圳住到周边去”。
当时，很多人认为是玩笑。事实证明，过去几年，深圳一直真的就在做这件事。
深圳房地产研究中心主任王锋就曾经在很多个论坛表示过，深圳非常可能将来在临深区域兴建大型安居社区，同时修建地铁把深圳人疏导过去。
我去听一个深圳城市更新论坛的时候，深圳市城市规划研究院城市更新中心主任王嘉博士也说过，深圳正在规划地铁4期工程，在地铁站点500米范围内大量配套城市资源，在临深修建大型安居房。
终于，你看到了。1月9日，深圳地铁4期工程集体开工。通往惠阳大亚湾的深圳地铁14号线赫然在目。
这所有的事情，都明白地告诉了大家一个趋势：深圳在大力推进与东部惠阳大亚湾城市的融合！这是大潮流，大方向。新时代，买房投资千万不要漠视这种大方向了。所以，我们把今天的演讲主题定为：潮起东方！深圳东进2.0时代下的财富机遇。希望大家把握住了。
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楼兔子2018-01-24 13:56:30
