绝密数据！大亚湾这一年比你想象中好很多！深圳两会吹号了！

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◎原创撰稿：楼兔子胡春

◎转载自公众号：楼兔子兄弟

这几天，以辽宁天津江西等为典型，多地政府在自曝GDP造假丑闻。各地家底基本缩水三分之一，甚至腰斩一半，这种变戏法式的数据让人目瞪口呆。

核心一点就是：在中国经济增长速度放缓的背景下，GDP虚假繁荣的游戏无以为继了。缺钱缺粮的地方政府，只能勒紧裤腰带撕破脸皮。

这个时候，再来看各地的楼市统计数据，就很有意思啦。

楼兔子昨日去参加大亚湾房协举办的年会，拿到一份内部资料，看到了很多大亚湾楼市2017年的实际数据，也有房协对2018年走势的真实预判。感觉很好，必须分享给大家。

核心一点就是：大亚湾过往这一年，过得比你想象中要好很多很多！去库存的任务已经完成了！

N01 新房销售33490套，同比降27%

统计数据显示，2017年3月份是大亚湾楼市全年的销售量至高点，大约是5983套。点是8月份，一共销售了1679套。整体来说，全年销售数据有所回落，呈现量跌价稳的态势。

楼兔子简评： 大亚湾楼市的深圳属性非常强。2017年3月份，正是总理点名粤港澳大湾区的时候。大湾区概念风起云涌，深圳客涌向大亚湾。可以理解。8月份的点，是4月份惠州房地产调控政策的影响，更是深圳楼市降温的影响。全年新房销售量下降大约27%，这个数值和深圳新房的下滑大体相等。意料之中的事情。不必太过惊慌。

N02 二手房销售8869套，同比增长34%

根据大亚湾区房管局的数据，2017年大亚湾二手房销售总套数是8869套，同比增长约34%。销售面积78.75万平米，同比增长4.69%。

楼兔子简评： 二手房数据的意义比一手房大多了。此前，大家对大亚湾楼市的顾虑就是没有二手房市场。只有一手新房猛涨，没有二手市场买家接盘。涨了不能脱手，没有任何意义。8869这个数据，整体量值还不大，但已经很足以说明问题。大亚湾楼市，有一批客户已经实现了盈利转手。大亚湾二手市场成熟，这是整个湾区房地产健康体系的重要一环。

N03 新房住宅去化周期：9个月

大亚湾区房管局数据显示，2017年年底大亚湾商品房库存总面积是269.54万平米，去化周期为10个月。其中商品住宅的去化周期为202.52万平米，去化周期为9个月。全区已经完成了省市下达的全年去库存任务。

楼兔子简评： 在深圳市场，二手房月交易量在4000套以下时，市场属于低迷期。6000套左右是平稳期，8000套以上算是繁荣期，1万套以上就会疯狂了。库存在10个月左右，比较健康。

大亚湾现在新房库存只有大约9个月。这个数据很明显告诉大家，大亚湾已经度过了高容量的危险期。接下来，开发商的库存压力已经不至于让他们突然降价了。

N04 大亚湾的深圳客占比达到了85%

这个表格显示，整个大亚湾市场从2012年开始，深圳客的占比在逐年上升。2014年是一个量变的年份。非常清楚：正是在这一年和接下来的2015年，深圳房价有一轮明显的上涨。大批量的深圳客被驱赶到了大亚湾市场。终于，在2016年深圳东进战略的刺激下，更多深圳人马不停蹄地奔向大亚湾了。

楼兔子简评： 大家可以认真再回顾一下当年马书记“修地铁，住到周边去”的讲话，再看看最近深圳两会关于深圳要到周边城市修建保障房的表态。你就会明白了：立意引导深圳人住到临深去的大战略是恒定的，而且一直在实践中！

大家一定要警醒：住到周边去，这是大势所趋，政府在引导的事情。中国政府执行力强大。真相干的事情，你别逆潮流。因此，早去总比晚去要好很多。深圳两会是怎么吹号的呢？明天的讲座中，我会重点分析一下。

N05 龙岗福田人买房大亚湾

大家可以看一下这个表格。2017年大亚湾楼市成交客户的分析，龙岗客是的主流，非常令人意外的是福田南山宝安人也很多。省外人士也在增长。

楼兔子简评： 龙岗人，很好理解。地利摆在这里。按照世联地产董事长陈劲松的说法，当都会圈核心区房价与周边城市存在3倍左右的价差时，必定产生大批量的购买力外溢。简单说就是，城市人将拼命出去在周边买房。北京人去环京买，上海人去苏锡常买，深圳人去临深买。都是这个道理。

坪山现在好一点的新房4万多，深圳核心大约是6万多，大亚湾以金地自在城为例，大约是1.3万左右。价差非常明显。的龙岗人肯定去。

福田人去应该和地铁14号线有关。南山人去，应该和坪山高新产业区有关。

关于2018年，房协也给出了一些理解和建议。更多数据与分析，明天的讲座上我一并说了。

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