惊爆！康达尔山海上园65套已售房源被司法查封！

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◎来源：每日经济新闻 董青枝

康达尔（000048，SZ）近日发布公告，公司在售的深圳山海上园二期项目中65套房源被司法查封，涉及金额约为3.77亿元。公司表示，此次查封可能导致资金短缺、公司房屋销售存在障碍，相关房屋预售合同履约受到影响。山海上园二期项目现在销售情况如何?《每日经济新闻》记者日前以购房者身份实地探访获悉，65套被查封房源均已售出，目前在售房源约50套，销售均价约为5.9万/平方米；购房者需额外支付5万元/套的装修费用。

N01 65套被查封房源均已售出

深圳市规土委官网信息显示，山海上园二期项目于2017年8月15日获批1栋A/B/C三座共528套房源的预售证。现在A座60套房源被司法查封，B座5套房源被司法查封，C座部分房源显示“期房待售”，其余显示“已备案”。

A座被司法查封的部分房源

B座5套房源被司法查封

据销售人员介绍称，项目于2017年8月21日开盘，在售1栋A/B/C三座产品共528套，销售均价约为5.9万元/平方米。其中A座产品已售完，B座仅剩几套，选择性较多的是C座。剩余的房源一共约50套左右。户型方面，88平方米的已售完，还有83平方米和89平方米的产品在售，多是中低楼层。记者注意到，现场公示的销控表也显示所剩房源不多，而被查封的A座和B座房源均显示已售出。

C座还有不少房源可售

已售出的房源被司法查封，购房者的权益该如何维护？

就此，信荣（深圳）房地产律师团队首席律师张茂荣表示，根据《合同法》第286条及人民法院相关批复和规定，消费者的生存权利优于经营者的经营权利，即如果消费者所购商品房系用于居住，名下无其他居住房屋，且支付了超过50%以上的房款，则优先保护该消费者的权利，购房者可以向查封法院提出执行异议，要求解除查封执行；不符合上述条件的购房者，因此导致购房不成的可以要求开发商解除合同并赔付违约金。张茂荣补充到，已经按揭并月供的购房者，均已通过按揭方式全额支付了全部购房款，具备上述优先权条件的，可以继续供楼并提出执行异议。不具备优先权的，按《合同法》规定负有止损义务，应当停止供楼，但因存在开发商自行清偿债务后解封及断供后被银行计入不良信用的情况，建议断供时请银行同意；至于房屋被查封后，购房者是否有权解除合同及要求开发商退款并支付违约金，取决于查封行为是否导致了合同的无法履行，或者达到了合同约定的解约条件，导致了合同的无法履行或达到约定的解约条件时，购房者有权解除合同追索违约金，反之则不能。现在是否有购房者维权？康达尔回复称，一切以公司公告为准，如有相关进展，公司将依法履行信息披露义务。

N02 “捆绑装修”涉嫌违规

值得一提的是，销售人员告知，现在购买产品时需要在总价上额外支付5万元/套的装修费用，签定一份装修合同。被问及原因时，销售坦言项目是精装修交房，额外支付装修费用很正常，因为限价市场上很多楼盘都有这样操作。律师张茂荣解释称，根据《合同法》和《消费者权益保护法》规定，消费者有自主选择交易的权利，开发商因限价而“捆绑装修”，强制购房者购房后接受其指定商家的装修服务，本质是变现涨价，显然属于违规行为。不过美联物业研究中心总监何倩茹坦言，因限价造成房屋备案价格达不到开发商的预期，故而开发商采用捆绑装修方式来弥补损失。虽然原则上不让捆绑装修消费，但一般消费者也不会因此告开发商。

上述销售人员表示，项目打造的是高端产品，的卖点就是有两个公园、大社区及学校。项目分四期开发，其中一期于2015年售罄，均价是2.5万元/平方米，现已入住；二期1栋剩约50套房源，预计2019年3月交付；2018年预计推出二期3栋和5栋的新品；三期拟规划为包含五星级酒店、住宅、商业和公寓等的综合体；四期拟规划为高层。整个社区入住人口约1.5万。

N03 大股东曾质疑项目

山海上园项目的开发曾引发康达尔大股东京基集团的质疑。据《证券时报》此前报道，在2016年的康达尔股东大会上，京基集团代表高峰质疑康达尔山海上园项目二、三、四期项目并没有完成相关规划设计，为何公司与中建一局签订高达239亿元的工程合同，且工程造价高达11000元/平方米，以及是否涉及利益输送。康达尔董事长罗爱华彼时在股东大会现场表示，工程造价高是因为合同属于总包合同，且后期项目为精装修交房；与中建一局签订高达239亿元的合同不仅是因为紧密合作，还考虑到营改增等税务筹划的问题。康达尔财务负责人彼时也表示，上述合同已经开始履行，所有信息已经披露。虽然有股东质疑，但山海上园项目已经进行了开发，并为康达尔带来不小的。康达尔2015年年报显示房地产开发录得7.81亿元，占营业收入比重33.91%；而该项目二三四期总体量达65.91万平方米，按目前二期在售房源均价5.9万/平方米的价格计算，总货值约389亿元。

在土地资源稀缺的深圳，山海上园大体量项目无疑是一大块肥肉。中信建投早前报告指出，山海上园项目拿地成本极低。康达尔也曾在2011年公告称，预计未来8至10年内，房地产业务可以带来稳定可观的房地产开发和持有商用物业的租赁。

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