来源：渔村希拉姐 作者：渔村希拉姐
原标题：Kakahaha：以时间换空间，我为多层老破旧打CALL！
前几天看到某微博大V的一篇文章，《同样的预算，是中心区老破旧，还是原关外新房或者次新房？》，结论是：同样的预算，无论是自住还是投资，建议还是原关外片区的新房或者次新房。
本文无意全盘推翻原文，只是想从不同角度来做个分析。
从题目看，应该是已经设定买家本来工作生活是在中心区的，需要克服通勤问题来买关外的新房，否则讨论就没有意义。比如工作在光明的朋友，完全不必纠结来市中心买老破旧。
从自住角度来看，牺牲宜居舒适感买老破旧还是牺牲通勤时间买新房，孰会胜出，得看买家自己更看重哪一点了，旁人是无法给出“”的意见的。
新房小区、户型毫无疑问拥有巨大优势，但是否因此你就愿意每天花近两个来挤地铁呢？
另外，学位、公共设施，商业配套是不是能同样完善，我们暂且相信随着时间的推移，凡事皆有可能。毕竟，曾经的南山、龙华是乡下，是郊区，但现在已经有人称福田是大龙华的“后方”了。
但从投资角度来看，我会毫不犹豫建议中心地段的多层老破旧。
一、从持有成本看。
现今的市场行情，已经完全不适合高频率操作了，凤变冰，快进快出不是没有，但应该只有不愁现金流的高端炒家的才可以做到了。
一般的家庭投资，也许就是多投资这一套。总的来说，是长持。我们先算一下两个典型楼盘的持有差价。
报价相差10万，但A提高租金需要装修，成本约十万（出租标准）。所以，为方便计算，可以假定两套房子成本价一样。都是三成首付153万，月供1.86万。
不过，月租不一样，老破旧因地段优势月租金可达10000元，B房月租约6000元。两套房每年持有成本差约12*4000=4.8万元。
二、从十年后，获利看。
(一）先说说旧改或棚改的可能性。
深圳土地奇缺，是个不争的事实。这两年，土地拍卖会上地王频出的现象终于少了，那是因为，近年深圳压根就没有什么像样的住宅用地在拍卖。
土地一直是政府控制房地产市场的，牌没了，游戏怎么继续玩下去？最主要的是，每年报计划的保障房任务怎么完成？该填的海已经填了，该开的荒也已经开了，深圳下一步往哪走？
突破地图还是看看自家园子，还有什么可以捣鼓的东西？都可以有！
今年8月初，深圳市住建局发布了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》，瞬间将“棚改”两个字推成热点。
棚改、旧改都属于城市更新，棚改全称为“棚户区改造”，也可理解为危房改造，而旧改则属于“旧房改造”，两者在政策依据、实施办法等问题上都有所区别，最值得关注的两点是：
1、运作模式不同：
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，旧改遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则；
2、强制性不同：
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；
旧改则完全遵循自愿原则，必须的业主同意方可拆除动工。
简单说：城市更新，政府来了！很多人纠结旧改好还是棚改好，唉，甭管了，能改就好！
众所周知，旧改的难题在于“的业主同意”。鹿丹村旧改，结局看着美好，可它的旧改之路可追溯到2000年，当年该旧改项目由市政府拍板主导，到2018年中海鹿丹名苑交付使用，这期间确实经历太多太多。
人生有多少18年？前段时间有个贴子题目很扎心：《罗湖木头龙旧改10年未完工 ，30多位业主等待中离世》。
那么，棚改有什么好处？看看棚改项目福田华富村的推进进度你就懂了。2017年9月华富村启动旧改签约，在11月1日签约超过90%，棚改协议正式生效，12月1日起正式搬迁。
意外不意外，惊喜不惊喜？！短短几个月的时间，好像已经跑了鹿丹村走了十几年的路，这就是政府公信力的威力。
相比较旧改十几年没办法启动，棚改简直就是雷厉风行。其它细枝末节，就别计较太多了吧，能改就行。
（二）看看鹿丹村赔偿方案。
前几天同事群里喜气洋洋，原来领导选好了自己心仪的房子，中海鹿丹名苑（新鹿丹村），很快就可以搬回新家了。
(就算被马赛克了，笑容还是完全挡不住有木有？）
领导2015年搬离鹿丹村，88平的老房，现在拿回的是100平的中海鹿丹名苑。据了解，鹿丹村的赔偿方案是：根据方案，被搬迁人可选择房屋建筑面积1：1.18或者套内建筑面积1：1进行回迁安置，一套80平方米的房子。
加上以优惠价增购的面积，业主可以得到119.4平方米的安置房。另外，业主还可以获得装修装饰补偿、临时安置费、搬迁费、签约奖励和交房奖励等等。
感受一下现在的价格，13万+，嗯，罗湖豪宅妥妥的。
再看下前后对比：
改造前的鹿丹村
改造后的中海鹿丹名苑
（三）再来算算AB的增值空间。
B房不存在有突破性涨过大势的可能性，A房建于1997年，已经有20年的历史，福田中心区的位置，可能不会马上改，但对它十年后能改，我深信不疑。
按华富村赔偿标准，此时A的价值约是：赔偿面积是103.3*1.18+25=147平（部分面积需要补偿费用），各种赔偿金额可到约80万。
另外，十年租金差有4.8*10=48万。赔偿金+租金差，足够支付增购面积25平的总价。
此时，十年前同样价格购买的两套房。A可能是147平的大新房，B还是85平而且已经有十年以上楼龄。OK，我们不计较这十年的租金差距，也可以忽略那点赔偿金。
我们甚至假装景田和西乡的没有地段差距，我们只需要记住：同样的投入，十年后147平新房 PK 85平老高层。
SO，以时间换巨大的增值空间，为什么不可以投资多层老破旧？
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深圳壹地产2018-01-16 15:05:12
