司法拍卖房，数不尽的烦恼

说到法院拍卖房，很多观众并不陌生，在深圳电视台《现场》栏目以往的报道中，曾经就报道过多起类似的纠纷，并就此采访了颜宇丹律师。

案例一：2014年9月，南山华侨城某小区的某房子原业主，由于无力偿还他欠齐先生的上百万债务，决定以租抵债，将房子租给齐先生十年，然而今年三月份被法院查封拍卖，市民石先生成为房子的新业主，新业主PK老租户，结果矛盾产生了，齐先生：“一些穿着黑衣服，身上有纹身的人，在我们家里贴字报，泼这些很肮脏的油漆”。

案例二：可是作为新业主也有不得已的苦衷，今年一月，钟先生以320多万拍得一套房子，尽管在竞拍房产之前，他也曾到现场看过，贴着封条的房子，长期拖欠的管理费也让他相信这是一套没人居住的房屋，但是当他来收房时，却出现了多名男子自称和原业主签有十年租约，拒绝交房。钟先生：“他们说有租赁合约，让他们提供对方一直没有提供。给我们名片，让我们过去找他们谈，我们过去了解情况，对方开口就是让我们拿五十万”。

案例三：今年一月张女士在司法拍卖中竞拍到龙华新区星河丹堤一套260多平米的房产，成交价1250多万元，可是当她带着产权证和小区物业一起上门收房时，原业主却态度强硬，拒不搬离，甚至家中老人更是以死来威胁上门收房的张女士，由于无法收房，张女士要求物业管理处停供水电煤气，但原业主自己挑水点蜡烛克服重重困难，依然是不肯搬离。张女士：“对这种事情我很无语，我没想到我走正规法律途径买的一套房子，结果会闹成这样。”

案例四：时间再往前推移到2015年4月份，汤女士以250万元的价格拍得一套房房，但是直到房产执行款到账一年后的2016年4月份，法院都迟迟没有给出裁定书，导致汤女士一直无法完成过户，原来该房产被执行人黄某某不认为前夫所欠债务属于夫妻共同债务，拒绝搬出，并多次到法院进行申诉，认为法院将房子卖便宜了，要求法院赔偿涨价之后的差额。汤女士：“后来因为被执行人闹事，也就是原业主经常到法院哭哭闹闹的，法院就不敢强制过户，法院收了我们250万的房款，至今没有做出任何处理措施，由于房价越涨越猛，被执行人就更加不愿意退出来。”

捡漏拍卖房  风险先掂量

司法拍卖房以明显低于市场价的优势吸引了不少投资者的目光，然而从刚才的几例案子来看，这个“捡漏”似乎不是这么容易的事，购买拍卖房到底是捡到宝还是踩到雷呢？这当中有哪些风险是需要注意的呢？有律师表示，根据《合同法》当中的规定，租赁物在租赁期间所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，在租赁合同有效期间，房屋拍卖给了新业主，所有权发生了变更，但是如果租赁合同合法有效，依然对新业主是有约束力的，新业主需要继续履行租约，这在法律上称为“买卖不破租赁”。简单的说，带租约的房子要小心了！然而买卖不破租赁也有例外，庄女士是在2015年和原业主签订的租约，如在此之前已经被法院查封，那即使她与原业主签定长达十年的租约，也不符合买卖不破租赁的条件，新的买家李先生不受买卖不破租赁的约束。而另外一种情况就是抵押在前租赁在后，如果原业主将房屋抵押给银行之后再与庄女士签订的租约，那么如果原业主还不上贷款的情况之下，银行为了实现自己的抵押权，将房子拍卖给了李先生，那么李先生同样不受原租赁关系的约束。以上两种情况，都需要承租人配合竞买人李先生搬离房屋之后，再向原业主追讨赔偿。

颜宇丹律师：查封的情况有些租客也是没法了解和查询的，如果存在查封的情况，法律规定查封的房屋是不能进行出租的。可以在合同中约定，如果存在查封的情况下影响到租赁，那么出租人是要承担违约责任的。

一般拍卖房价格上比较低廉，成交价普遍比市场上同地段同品质的房产低，这也是得到许多人青睐的原因。因为相对较低的价格，让不少购房者趋之若鹜，往往会忽略了拍卖房背后的风险。颜律师介绍，拍卖房主要风险体现在房屋本身产权可能就存在争议，另外，存在长期租赁合同或房屋属于违法建筑等瑕疵，以及实际居住人拒绝搬离导致竞买者入住难的问题，都是拍卖房背后的风险。

颜宇丹律师：房屋本身是否存在权利的瑕疵，比如房屋是可以在市场上流通的商品房，还是小产权房，这就决定是否能够办理房产证的问题。还有是不是权利受到限制的经济适用房，是合法建筑物还是违法建筑物，都要事先调查了解清楚。正是因为存在一定的风险，律师建议竞买者在参加拍卖之前就应该提前在法院公示的信息当中查看清楚，并实地考察房屋本身，特别是需要了解拍卖房是否还有人居住，是否存在租约，以及法院是否协助竞买者清场等等问题。

（深圳电视台现场 记者陈柏权）

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颜宇丹律师    广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。