【颜宇丹律师视点】
看到《广州日报》近日刊登的以下这篇报道，根据文章介绍该案一 审在深圳南山法院起诉要求继续履行合同，在并未变更诉讼请求为赔偿违约金的情况下，法院判赔20%违约金，而且买方上诉继续要求要房，该报道的法律程序有误。看来是记者把强制过户和赔偿违约金两个案子搞混了!另案起诉赔偿违约金的案子，一审可能没有支持增加违约金，只支持了合同约定的20%违约金，二审判决增加了违约金。经和办案律师联系核实，果然与我的判断一致!
以下案例按评估价差价为280多万，只支持了赔偿180万元。目前要求差价赔偿得到支持的案例并不多，能够支持全额差价赔偿的更是凤毛麟角！笔者于深圳房价暴涨的2015年10月27日受邀于深圳市律师协会举办的《关于二手房买卖合同纠纷热点难点讲座》上主讲，向在座400余位律师同行讲解了当违约金不足以弥补房价上涨损失时，如何提出诉讼请求等问题。
本丹柱法律团队代理的一起二手房买卖违约案，一审二审法院都支持了全部差价，被业内及媒体称为深圳支持“差价赔偿”案，早于以下案例一年多前的2016年10月获得胜诉判决，得到广泛关注！
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房价飙升一房两卖 法院终审判决卖家赔偿180万（载于《广州日报》）
吴先生夫妇2015年年初在深圳买房，因为房价暴涨遭遇卖方毁约，法院先受理买方起诉业主强制过户案件并查封交易房屋，仲裁委在房屋查封状态下竟然先行裁决业主将房屋过户给他人！
因为这份仲裁书的存在，南山区人民法院一审判决涉案交易已经无法履行，房子要不回来，卖家须支付买家吴先生夫妇20%房款的违约金也就是64万元。不服一审判决，坚持要房的吴先生夫妇将案件上诉到深圳市中级人民法院，近日，深圳市中级人民法院作出终审判决：卖家须赔偿买家违约金180万元。
买家缴款准备办理过户时
卖家临时要求加价百万
2015年2月11日，吴先生夫妇看中了南山南粤明珠花园一套85方的物业，和业主谈好了320万的价格，吴先生夫妇准备以其妻子龚女士的名义购买。
2月11日交了15万定金，3月19日夫妇俩作为买方到银行交了除定金、交楼押金之外的剩余首期款81万，做了资金监管，4月8日银行出了贷款承诺函 ，一切都有条不紊地进行着，眼看就剩下递件过户，房子很快就到手了。
就在贷款承诺函出来后，吴先生夫妇积极联系卖家李先生去过户时，问题出来了，这时房价一夜之间暴涨，卖家临时要求加价100万元，吴先生夫妇不服加价，一纸诉状递到南山法院要求强制过户。2015年5月27日，法院立案受理了吴先生妻子龚小姐的起诉请求，并申请法院于2015年6月3日查封涉事房屋。
这边强制过户
那边仲裁给第三方
就在该强制过户案件庭审过程中，案外买家许先生于2015年6月15日向深圳仲裁委（又名“华南国际经济贸易仲裁委员会”，简称仲裁委）对业主李先生提起仲裁称：其于2015年5月10日以350万购买涉事房屋，并已经一次性支付完毕全部购房款，李先生也已经实际交付房屋，然在6月11日递件过户是发现房屋已被冻结（应为查封），自身目前具备深圳购房资格，故请求裁决房屋买卖合同有效并完成过户手续。
2015年6月25日，仲裁委收到双方（指案外买家许先生及被申请人业主李先生，下同）共同签署的《协议书》，约定共同选定独任仲裁员仲裁！ 2015年9月16日仲裁委裁决：认为案外买家许先生与卖家李先生签订的买卖合同有效、房屋交付行为有效、业主继续履行房产过户手续！也就是说，吴先生夫妇当初下定购买的房屋被仲裁过户给了案外买家许先生。
一审：
卖家被判赔64万
买家不服继续上诉
因上述仲裁裁决书的存在，一审南山区人民法院认为涉案房屋已经通过合法程序出售给了善意第三方许先生，涉案交易已经无法履行。法院判决卖家李先生须向买家龚小姐返还定金15万元，并支付20%房款的违约金64万元。驳回了龚小姐的其它诉讼请求。也就是说，吴先生想要回房子的愿望落空了。
据龚小姐向法院提交的由深圳市国房入地房产评估咨询有限公司出具的《评估报告书》，南粤明珠花园这套涉案房产在评估时间点2016年12月12日的评估总值为6011570元。
吴先生告诉记者，因为房价飙涨，即使加上一审判决的64万违约金，夫妻俩也已经远远买不起涉案房产，卖家违约对夫妻俩而言损失巨大。在二审上诉过程中，龚小姐一开始的上诉请求还是要房，最终因为涉案房产已经过户给第三方，担心败诉，中途撤诉再重新起诉，改要赔偿。
终审判决：
房价上涨致买家损失巨大
卖家违约严重须赔买家180万
日前，深圳市中级人民法院作出终审判决：因为卖家李先生与案外人许先生签订房屋买卖合同，并将涉案房产实际交付给许先生，导致龚小姐购买涉案房产的合同目的落空。虽然当事双方在合同中约定的违约金标准为转让成交价的20%，但涉案合同因为李先生一房两卖的严重违约行为而解除，因为目前房子评估价已经飙涨至评估价超过601万元，导致买家龚小姐所遭受的损失已经远超过双方约定的违约金，故法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度已经预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定卖家李先生返还15万定金的同时，应该赔偿龚小姐180万元。
文章来源：广州日报、楼三姐
颜宇丹 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
深圳颜宇丹律师2017-12-22 14:16:34
