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卖房不成险赔款,谁给业主挖的坑?

深圳颜宇丹律师 2017-12-08 15:07:07

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今年年初,马女士有升级置业的打算,但因资金不足,她决定出售位于花都区新华街建设北路金豪雅苑的一套房产。马女士对二手房买卖一窍不通,将卖房这事全部委托给附近的一家中介公司,但结果却是卖房不成又糟心。

买家要求指定房产证落名人

了解到附近楼市的行情,马女士决定以100万的价格出售其117平方米的住宅。A买家有购买意愿并希望降低房价,马女士夫妇最终给出95万的低价。

在与A买家进行沟通时,A买家要求房产证写其他人名字,马女士的理解是要求写A买家亲戚的名字所以同意了。中介公司应双方要求,在合约加上 “买家有权指定房屋落名人”这一附加条款。马女士仔细阅读合约内容,发现关于赔偿的内容部分并没有体现,询问中介公司,得到的答案是以防买卖不成时会损害卖方的利益,所以删去。

随后中介把A买家交的一万元定金转了给马女士,在买家未付首期的情况下,中介公司通过网上签约系统为买卖双方办理了网签。谈好买卖事宜之后,A买家与马女士共同签定了房屋买卖合约。

马女士回想起签约时,A买家合约条款也并没有看就签名。在签完合约不久A买家希望马女士把房价提高到98万卖出去,房产证上要写新买家B的名字,并跟B买家再签订一份房屋买卖合约。

马女士指明与其签订合约的是A买家,除非先解除与A买家的合约,不然拒绝再与B买家签约,却被中介公司告知要配合把房子卖出去,不然不给撤网签。

马女士认为事情并不是那么简单,向中介公司提出了房子不卖了。中介公司告知马女士,如果决定不卖房子,需要赔偿两万元毁约金,但买家不买就不需要赔款。后来中介公司要求马女士归还1万元定金,并经过双方同意解除合同才可以解网签,但至现在A买家不肯解除合约。

卖方没有义务配合加价出售

记者向广东诚公律师事务所执业律师、中国政法大学在职法学博士律师颜宇丹咨询了相关事宜,颜宇丹称,“‘买家有权指定房屋落名人’这一附加条款是买卖双方变更买方主体的问题,该指定的落名人原则上也应得到房屋出卖人的同意。鉴于上述房屋买卖已经在房屋登记机关办理了预告登记,要想更换买受人也即“落名人”,应先行解除该预告登记备案,由出卖人和“落名人”另行签定二手房买卖合同,但如果要求重新签定的二手房买卖合同的价款超出原合同约定价款,卖方有权拒绝。”

记者问及有关A买家是否构成毁约行为及合同是否具有法律效力时,颜宇丹给出了解释,“卖方现在没有义务配合A买家在办理房产证之前加价出售,并规避二手房交易的税费,如果A不按原合同约定继续履行,则可能构成违约,应按合同约定承担违约责任。该合同上有关于违约责任的约定,即使没有违约责任的约定,也可适用合同法和担保法关于定金罚则的有关规定,即收定金一方违约,应双倍返还定金;交定金一方违约,收定金方有权没收定金。”

对于此事,颜宇丹认为该合约对履行期限没有明确约定,付款是买方的义务,对此没有明确约定显然对卖方不利。建议双方在签订买卖合同时,聘请专业律师审查合同,在合同履行过程中如果出现问题,及时向律师进行咨询并进行交涉。

(《广州日报》记者龚倩仪)


颜宇丹律师       广东诚公律师事务所合伙人律师,丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

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