【深圳二手房11月报】市场角力温和成交 结构数据短期分化

ØQ房探三级市场概述

1、二手住宅量涨价跌，总量基本恢复到第三季度水平，日均成交较上月略有减少。

2、市场各方角力，持续从紧的政策、温和的市场、温和地成交。

3、11月当月成交结构数据略有分化，小面积低总价扩张，大面积高总价缩水。

Ø关键数据

1、11月成交5606套，环比上涨25.25%，同比下跌1.29%。

2、11月成交46.73万㎡，环比上涨24.11%，同比下跌4.75%。

3、11月均价53584元/㎡，环比下跌1.60%，同比上涨12.03%。

4、11月成交主力结构：面积段50-90㎡（占比53.22%）、单价段3-4万元/㎡（占比29.67%），总价段200-300万（占比26.69%）。

5、11月租金73.82元/㎡，环比上涨6.36%，同比下跌4.64%。

Ø详细干货版目录

1、成交量分析

2、成交价格分析

3、成交结构分析

4、租赁市场分析                                      

1、成交量分析：回升至三季度月均值

2017年11月，深圳全市二手住宅共成交5606套，环比上涨25.25%，同比下跌1.29%;成交面积46.73万㎡，环比上涨24.11%，同比下跌4.75%

11月份的二手住宅过户量环比上涨两成，基本恢复到第三季度水平。同比方面， 由于2016年11月市场对新政已有所反应，数据从峰值加落，加之近期政策稳定，市场对政策反应也进入平稳期，成交处于相对稳定水平，同比仅略低于去年同期。从日均数据来看，11月实际日均成交255套，10月为263套，日均数据表现有所下降，严格调控和紧缩的金融政策下，市场活跃度难免受影响。

11月底，有关三部委“加强房地产领域反洗钱工作”发文备受各方关注，一方面反映了市场对政策的高度敏感，另一方面也可预见，长期偏紧的政策也一定程度上影响了刚需置业，甚至误伤改善住房群体。由于该政策重点指向二手房交易，所以如果政策未来落地，短期内势必会对现有行情产生一定影响，但长期来看，这是行业规范过程中的阵痛，对行业长期发展来说利大于弊。

细分到深圳各个区域表现如下：在11月二手住宅成交中，龙岗区以1361套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的24%；其次是宝安区成交1119套，占全市成交总量的20%；再次福田区成交1098套，占全市成交总量的20%；罗湖区成交965套，占全市成交总量的17%；南山区成交947套，占全市成交总量的17%；盐田区成交116套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，六个区域环比齐涨，龙岗宝安涨幅近两成，其他区域跌幅都在两成以上。

2、成交价格分析：环比稳中小幅回落

根据Q房网云房源大数据统计，11月份全市二手住宅成交均价为53584元/㎡，环比下跌1.60%，同比上涨12.03%。均价较上月有所回落，落入5.3万元/㎡区间。从整体趋势看来，价格走势相对平稳，近四个月波动幅度甚至在2个百分点内。二手市场报盘及成交价区别于新房，受业主心态影响较大，平稳的成交价格也反映了市场各方的角力状态。总而言之，即是持续从紧的政策、温和的市场、温和地成交。

从各区域成交均价来看，三大梯队阵型整体不变，但梯队价差略有扩大。梯队的南山区维持“8字头”；福田落入“6字头”；第二梯队，宝安和罗湖，平均“4-5字头”；第三梯队，盐田和龙岗，“4字头”偏下。环比方面，六个区域涨跌参半，南山区、宝安区和盐田区环比上涨，其他三个区域环比下跌，波动幅度福田区略大，下跌6.04%，其他区域涨跌幅都较小，均在5个百分点以内。

3、成交结构分析：小面积低总价扩张，大面积高总价缩水

（1）成交面积段

从成交面积区间结构图看，11月份占比的面积段依然是50-90㎡户型，成交占比53.22%，比10月占比提升1.78个百分点；占比第二高为50㎡以下户型，成交占比24.18%，较10月占比提升2.17个百分点，也是当月占比提升的面积段。单从11月来看，90㎡以下户型占比提升，90㎡以上户型占比缩水，与上个月情况相比出现反转。

（2）成交单价段

从成交单价区间结构图看，11月成交占比区间为3-4万区间，占比29.67%，比10月份提升3.57个百分点，也是当月占比提升的单价段；其次为4-5万区间，占比25.75%，占比提升0.1个百分点。11月份，整体单价段环比呈现两头缩中间扩的情况，即3-6万区间占比扩张，3万以下及6万以上区间占比缩水。

（3）成交总价段

从成交总价区间结构图看，市场份额的部分为200-300万总价产品，占比26.69%，较上月占比提升3.02个百分点；其次为300-400万部分，占比24.80%，占比较10月提升3.26个百分点，也是当月占比提升的总价段。单就11月来看，总价段呈现高价占比缩水、低价占比膨胀的特征，同面积段类似，与10月份发生反转。

4、租赁市场分析：租金重回上涨

根据Q房网云房源大数据统计，11月份全市商品住宅租金为73.82元/㎡，环比上涨6.36%，同比下跌4.64%。平均租金重回上涨，但由于去年同期基数较高，同比依然下跌。本月租金上涨的背后，是五大区域的租金全面上浮，且罗湖和盐田区涨幅偏大。

从各区域月度租金价格来看，福田区11月租金102.11元/㎡·月，排名，环比上涨6%；其次为南山区，99.76元/㎡·月，环比上涨5.02%；再次为罗湖区，91.38元/㎡·月，环比上涨20.71%；租金依然为龙岗区，45.56元/㎡·月，环比上涨5.69%。即11月份仅宝安区租金出现轻微幅度的下调，其他区域环比均上涨，其中涨幅的盐田区，主要原因是一方面基数小，另一方面成交样本中存在别墅类高租金房源。