【深圳11月报】新批预售大幅增加 二手成交稳扎稳打

一、月度市场综评

1、二手住宅量涨价跌，总量基本恢复到第三季度水平，日均成交较上月略有减少。

2、新房住宅量价回落，备案量仍在全年平均线上，市场具备一定活跃性。

3、新批预售大幅增长，仅低于8月，达年内次高峰。

二、关键数据

1、11月二手住宅成交5606套，环比上涨25.25%，同比下跌1.29%。

2、11月二手住宅成交46.73万㎡，环比上涨24.11%，同比下跌4.75%。

3、11月二手住宅成交均价53584元/㎡，环比下跌1.60%，同比上涨12.03%。

4、11月新房住宅成交2543套，环比下跌8.92%，同比下跌12.97%。

5、11月新房住宅成交25.35万㎡，环比下跌9.14%，同比下跌12.32%。

6、11月新房住宅成交均价54278元/㎡，环比下跌0.02%，同比下跌1.29%。

7、11月新房住宅批售7323套，环比上涨76.46%，同比上涨56.04%。

8、11月新房住宅批售53.64万㎡，环比上涨69.03%，同比上涨61.24%。

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

1、二手住宅市场综述

2017年11月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交5606套，环比上涨25.25%，同比下跌1.29%;成交面积46.73万㎡，环比上涨24.11%，同比下跌4.75%；成交均价53584元/㎡，环比下跌1.60%，同比上涨12.03%，整体量涨价跌。

11月份的二手住宅过户量环比上涨两成，基本恢复到第三季度水平。同比方面， 由于2016年11月市场对新政已有所反应，数据从峰值加落，加之近期政策稳定，市场对政策反应也进入平稳期，成交处于相对稳定水平，同比仅略低于去年同期。从日均数据来看，11月实际日均成交255套，10月为263套，日均数据表现有所下降，严格调控和紧缩的金融政策下，市场活跃度难免受影响。

价格方面，11月均价较上月有所回落，落入5.3万元/㎡区间。从整体趋势看来，价格走势相对平稳，近四个月波动幅度甚至在2个百分点内。二手市场报盘及成交价区别于新房，受业主心态影响较大，平稳的成交价格也反映了市场各方的角力状态。总而言之，即是持续从紧的政策、温和的市场、温和地成交。

11月底，有关三部委“加强房地产领域反洗钱工作”发文备受各方关注，一方面反映了市场对政策的高度敏感，另一方面也可预见，长期偏紧的政策也一定程度上影响了刚需置业，甚至误伤改善住房群体。由于该政策重点指向二手房交易，所以如果政策未来落地，短期内势必会对现有行情产生一定影响，但长期来看，这是行业规范过程中的阵痛，对行业长期发展来说利大于弊。

细分到深圳各个区域表现如下：在11月二手住宅成交中，龙岗区以1361套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的24%；其次是宝安区成交1119套，占全市成交总量的20%；再次福田区成交1098套，占全市成交总量的20%；罗湖区成交965套，占全市成交总量的17%；南山区成交947套，占全市成交总量的17%；盐田区成交116套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，六个区域环比齐涨，龙岗宝安涨幅近两成，其他区域跌幅都在两成以上。

从各区域成交均价来看，三大梯队成员不变，但价格略有调整，其中梯队的南山区维持“8字头”；福田落入“6字头”；第二梯队，宝安和罗湖，平均“4-5字头”；第三梯队，盐田和龙岗，“4字头”上下。环比方面，六个区域涨跌参半，南山区、宝安区和盐田区环比上涨，其他三个区域环比下跌，波动幅度福田区为6.04%，其他区域涨跌幅都较小，均在5个百分点以内。

2、新房住宅市场综述

2017年11月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交2543套，环比下跌8.92%，同比下跌12.97%；成交面积25.35万㎡，环比下跌9.14%，同比下跌12.32%；成交均价54278元/㎡，环比下跌0.02%，同比下跌1.29%，整体量价齐跌。

从具体数据上看，11月份新房成交表现明显前高后低，月头日备案量百余套，到月末仅有70套左右。严厉的政策固然是成交量下滑的主因，9-10月批售减少导致的供应量下降也一定程度上影响了新房成交。时间轴拉长至全年看，11月新房备案量仍处于全年平均值之上，市场仍具备一定活跃度。同时，11月有13个项目获得预售，其中10个项目包含住宅和商务公寓类产品，供应增加配合诚意的价格，年末新房市场或可期。

11月份，深圳主力项目包括光明天汇城、平湖卓越星源、、香山里、龙华鸿荣源壹成中心等，排名10中的高价项目包括天鹅湖1号、香山里、兰江山第等。

价格方面，依然延续自2016年10月份开始的态势，连续14个月稳中有降，本月降幅10元/㎡，均价稳定在5.4万元/㎡上下的水平。与去年10月份刚开始回落的55611元/㎡相比，累计下跌1333元/㎡，累计跌幅2%；与下跌前同期（2016年9月）的相对高位61600元/㎡相比，累计下跌7322元/㎡，累计跌幅12%。从5月份开始，新房均价同比7连降，即新房价格已经连续7个月不及去年同期水平。

细分到深圳各个区域表现如下：在11月新房住宅成交中，宝安区为成交大区，全区共成交1342套，占全市成交总量的53%，主力成交项目包括天汇城（光明）、鸿荣源壹成中心（龙华）、山海上城Ⅱ天赋（西乡）、拾悦城（沙井）等；其次是龙岗区，共成交849套，占全市成交总量的33%，主力成交项目包括卓越星源（平湖）、奥园翡翠东湾（坪山）等。南山区成交219套，占全市成交总量的9%，位列第三，主力成交项目为香山里、天鹅湖1号、华润悦府等。福田区成交86套，罗湖区成交47套，盐田保持零成交。龙岗、罗湖区环比上涨，其他三个区域环比下跌；从环比变化幅度来看，罗湖区本身数据基数偏小，涨幅二成，其他区域跌幅在一至三成之间。

从各个区域的价格情况看，南山区继续保持新房价格榜首，由“10字头”落入“9字头”；其次，福田区罗湖区两区“7字头”，这三个区域的均价维持在全市新房均价水平线之上，其他区域则低于市均价格，其中龙岗区依然最“洼地”。与10月相比，罗湖、宝安和龙岗区环比上涨十个百分点左右，南山、福田环比略跌，跌幅在五个百分点左右。

3、二手新房住宅市场对比

2017年11月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交8149套，环比上涨12.12%，同比下跌5.26%，新房二手住宅成交套数比为0.45。由于二手总数有所增加，增幅大于新房回落幅度，所以在总量回升的同时新房占比下降。

4、新增预售项目

2017年11月，Q房网数据研究中心监控显示：全市共13个项目获批售，其中10个项目含住宅类产品，该类产品合计批售7323套，环比上涨76.46%，同比上涨56.04%；总面积53.64万㎡，环比上涨69.03%，同比上涨61.24%。分区域来看，宝安区项目1个，批售总套数384套；龙岗区项目9个，批售总套数6939套；福田、罗湖、南山、盐田零批售。

11月份批售总量大幅增加，为全年批售次高峰，达全年的供应高峰8月的8成，有望带动后续的成交活跃度，新房成交量仍有回升可能。