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深圳房地产律师:如何确定房产抵押权的优先受偿范围?

信荣房地产律师团队 2017-12-02 16:43:49


◎原创丨盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师 张茂荣

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《物权法》规定物权担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用(当事人另有约定的除外),最高院《担保法》解释规定抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准,两个规定是否矛盾?约定担保范围超过登记债权数额是否还享有优先受偿权?检索对比发现,相反判决同时存在(案例3、5、10和上海高院认为应当以担保范围为限,其他案例认为应以登记债权为限),裁决不统一,不可不知!

1、最高人民法院案例:大庆建行与庆莎公司、金银来公司借款抵押合同纠纷案


裁判观点:以登记债权为准

基本案情:2000年,商城以名下1.25万平方米的房产向银行抵押借款4500万元,《抵押合同》约定的担保范围为主债权及利息,办理的《房屋他项权证》记载权利价值657.6万元。

最高院经审理后认为,涉案《房屋他项权利证》中载明的权利价值指的是房屋他项权即抵押权的价值,与《抵押合同》中约定的抵押担保范围不完全一致。按照最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第61条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准”之规定,本案抵押担保的债权额应为657.6万元,银行对《房屋他项权证》项下1.25万平方米房屋657.6万元以外的价值没有优先受偿权。

来源:《民商事审判指导.案例分析》2005/01/07:213

2、湖北省高级人民法院:中国民生银行股份有限公司武汉分行与湖北宏鑫工贸有限公司、李有全金融借款合同纠纷案


裁判观点:以登记债权为准

根据《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第61条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准”规定,他项权证记载的债权数额是确定抵押担保范围的依据,抵押人仅就在向抵押权人依法设立的抵押权担保数额范围内承担抵押担保责任。对于《最高额抵押合同》约定担保债权数额超出他项权证记载的担保债权数额的部分,抵押权人有权向抵押人主张权利,该权利主张与设立抵押担保债权无涉。

案号: (2016)鄂民终974号 裁判日期: 2016-09-12

3、广州市中级人民法院:东莞市联胜非融资性担保有限公司、贺秀龙追偿权纠纷案


裁判观点:以担保范围为准

《担保法》第46条规定:“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定”,抵押权人对涉案抵押物所享有的优先受偿权的范围以此确定。《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第61条规定:“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准”,但债权数额与抵押担保范围是两个不同的概念范畴,并不属于该条款规定的同一事项内容不一致的情形,一审法院判令优先受偿范围以登记的债权数额为限不当,应予纠正。

案号: (2017)粤01民终11403号 裁判日期: 2017-09-19

4、无锡市中级人民法院:江苏江阴农村商业银行股份有限公司澄江支行与江苏乐基重工机械有限公司、江阴东辰机械制造股份有限公司等金融借款合同纠纷案


裁判观点:以登记债权为准

根据《物权法》第173条和《担保法》第46条规定,担保物权的担保范围可由当事人约定,包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。因此,抵押权人优先受偿的范围而应根据合同约定抵押担保范围来确定。《担保法司法解释》第61条规定,抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准。因担保的主债权数额与抵押担保范围系两个不同的概念,该条文是对抵押登记内容的规定,而非对抵押担保范围的规定,担保范围的确定还是应当遵照抵押合同约定。

案号: (2017)苏02民终2370号 裁判日期: 2017-09-04

5、宁德市中级人民法院:兴业银行股份有限公司福安支行、邱菊金金融借款合同纠纷案


裁判观点:以担保范围为准

根据《担保法》第46条规定,抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。因此抵押权的行使当以《抵押合同》约定的抵押担保范围作为确定抵押物处理后所得价款的优先受偿范围。抵押物登记记载的债权数额并非《抵押合同》约定的被担保债权的全部,仅指办理抵押登记时可以确定的本金部分,由于“债权数额”不等同于“担保范围”,不存在“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致”的问题,不适用《担保法司法解释》第61条规定。

案号: (2017)闽09民终785号 裁判日期: 2017-08-30

6、襄阳市中级人民法院:张俊超、陆义琴金融借款合同纠纷案


裁判观点:以登记债权为准

抵押登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致,根据《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第61条关于“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准”的规定,以房屋他项权证和土地他项权利证明书记载的内容为准,抵押权人有权以他项权利证明书记载的数额范围内行使抵押权。一审法院按《最高额担保合同》约定的债权范围内对工行襄阳分行承担抵押担保责任,属适用法律错误。

案号: (2017)鄂06民终1104号 裁判日期: 2017-07-28

7、长沙市中级人民法院:中国工商银行股份有限公司长沙全通支行与薛凤姣金融借款合同纠纷案


裁判观点:以登记债权为准

《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第61条规定:“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准。”《个人购房借款/担保合同》约定抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和借款人所有其他应付的费用;而在房产登记部门办理的抵押登记手续中,登记的债权数额为56万元,该债权数额亦即抵押担保数额。两者约定的抵押担保数额不一致,依据上述规定,应当以登记记载的内容为准,该登记记载的内容即为双方的最终意思表示。工商银行上诉要求按合同约定的范围优先受偿,没有法律依据,本院不予支持。

案号: (2017)湘01民终4263号 裁判日期: 2017-07-18

8、南京市中级人民法院:金萍与李拥军、李玫蓉民间借贷纠纷


裁判观点:以登记债权为准

不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有的权利的证明文件,具有公信力。《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第61条规定“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准”。《物权法》第173条规定:“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照约定”。担保范围,是指担保物权人在实现担保物权时就担保标的物的价值而能优先受偿的范围,与主债权分属两个不同的法律关系,因此对主债权(即被担保主债权)与担保范围不能等同视之。约定承担抵押责任的担保范围与房屋登记簿中记载的担保范围不一致,担保范围应以房屋登记簿记载为准。

案号: (2017)苏01民终3984号 裁判日期: 2017-06-27

9、镇江市中级人民法院:镇江春环密封件集团有限公司与赵新生买卖合同纠纷执行裁定书案


裁判观点:以登记债权为准

《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第61条规定:“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准。”当事人约定的抵押担保范围与抵押登记记载的不一致,应以抵押登记记载的为准,即抵押担保范围为登记债权数额,抵押登记时未明确为何款项,应认定为借款本金,抵押权人在该范围内就剩余本金部分享有优先受偿权。

案号: (2017)苏11执复2号 裁判日期: 2017-01-23

10、黔西南布依族苗族自治州中级人民法院:黄芬琴、兴义市欣懋小额贷款有限责任公司企业借贷纠纷


裁判观点:以担保范围为准

《抵押担保合同书》约定的抵押担保范围系当事人真实意思表示,不违反法律的强制性规定,应合法有效。他项权证登记系根据抵押合同进行登记,故对于抵押范围应当按照抵押合同的约定,而不存在抵押合同约定与抵押登记不一致的情形。

案号: (2016)黔23民终826号 裁判日期: 2016-12-30

11、绵阳市中级人民法院:四川汇利纸业有限公司与绵阳市商业银行股份有限公司营业部最高额抵押权纠纷


裁判观点:以登记债权为准

《物权法》第187条规定规定,不动产抵押权经登记设立,抵押权人在办理抵押登记后依法享有抵押权。根据《物权法》第9条第1款和《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第61条规定,《最高额抵押合同》约定的担保最高债权数额与抵押登记记载的债权数额不一致,其超出部分不能享有抵押权,《最高额抵押合同》中约定但未办理抵押登记的部分具有合同效力,当事人有权根据登记与约定不符的具体原因主张违约责任。

案号: (2016)川07民终271号 裁判日期: 2016-08-03

12、中山市中级人民法院:招商银行股份有限公司中山分行与卢泉兴金融借款合同纠纷


裁判观点:以登记债权为准

依照《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第61条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准”的规定,抵押权人的债权数额仅能在抵押登记记载的债权数额范围内享有优先受偿权。

案号: (2014)中中法民二终字第622号 裁判日期: 2014-12-19

其他1、江苏高院2013年发布《关于当前商事审判若干问题的解答》


江苏省法院裁判观点:以登记债权为准

第6条问:在金融借款纠纷中,银行与债务人、担保人在以房地产作为抵押物的抵押合同中约定的担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等,但是在办理房地产抵押登记时,登记机关在登记薄上记载的主债权范围仅为本金部分,或者登记机关发放的他项权证记载的主债权范围仅为本金部分,与当事人之间的抵押合同约定不一致,当抵押权人要求就抵押物超出本金部分的价值优先受偿,或者当后顺位的抵押权人要求就超出部分优先受偿,或者债务人的其他债权人要求就超出部分共同受偿时,就会发生权利受偿范围和顺位的冲突,应当如何处理?

答:房地产抵押权属于物权,房地产抵押登记属于不动产物权登记。《中华人民共和国物权法》第十六条规定:不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。因此,抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准,除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的,不应予以支持。

其他2、中国农业银行股份有限公司诉郑家棉等人金融借款合同纠纷案(上海市第一中级人民法院二审)


上海市法院裁判观点:以担保范围为准

2015年7月20日,上海市高级人民法院发布了2014年度金融商事审判十大案例,其中“中国农业银行股份有限公司诉郑家棉等人金融借款合同纠纷案”明确:一般抵押权设立登记的,权利证书上记载的“债权数额”仅是设定抵押时担保的主债权本金数额,与抵押担保范围是两个不同的条款。债权人主张按抵押合同约定的担保范围内的全部债务行使优先受偿权的,法院应当予以支持。

案号:(2013)沪一中民六(商)终字第315号

相关法条:


1、《物权法》

第9条第1款:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

16条:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。(抵押权为物权)

173条:担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照约定。

第187条:以本法第180条第1款第1项(建筑物和其他土地附着物)至第3项规定的财产或者第5项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

2、《担保法》

46条:抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。

3、《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》

第61条:抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准。

信荣说,说房事:


1、从以上案例可以看出,目前司法实践中不同省份存在完全相反的判决,多数法院以登记债权数额为限确定抵押权人优先受偿权范围(上海法院却以担保范围确定);

2、为防止法院判决以登记债权确认抵押权人优先受偿权范围,抵押权人办理抵押登记时务必重视抵押登记债权数额,确保登记数债权数额与担保范围一致,以免遭受损失!(案例2中民生银行最高主债权本金余额为2.3亿,然抵押登记债权数额仅为5400余万,导致绝大多数债权处于高风险的无担保状态)

3、即将涉诉的,需提前了解所在地法院裁判规则,已经涉诉的,更需尽快了解,以便对结果有所预测;

4、“房事”无小事,全国范围内任何房事纠纷,请随时致电盈科信荣(全国)房地产律师团队客服专线:400-0755-618。

About 信荣——一家成立于2007年,起家于二手房诉讼代理,定位于全国范围内“房事”争议解决,志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现全国“房事”纠纷一线(400客服专线)解决的首家跨区域房地产律师连锁品牌。

信荣说:“信荣说,说房事”简称,信荣律师房事观点,不可不知。

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