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惊人真相浮出水面:楼市调控将持续到……

财经白话 2017-11-30 16:38:52

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楼市真冷了,不仅体现在中心城市楼市成交量入冬和房价横盘上,开发商拿地环节也是很好地证明。

今年以来,大多数城市都在加大土地供应,全国卖地收入不断创新高。截至11月15日,全国50大城市卖地收入刷新历史同期纪录,多达28541.8亿,同比(20080亿)上涨42%。全国47个城市卖地超过200亿,北京和杭州的土地出让金超过2000亿元,分别为2509亿和2011.7亿。

流拍数量也在创新高,开发商拿地开始变得异常谨慎,一般城市的土地不拿,核心城市的土地也精挑细选。这不仅证明楼市已冷,还暗示着楼市调控态势可能还要维持两年以上。

据同策研究院数据显示,今年7-10月,全国35个大中城市共计流拍128宗,同比增加约37.6%,流拍占推出土地比例3.37%,同比上涨约0.8个百分点。

同时,中原地产研究中心数据显示,截至目前,2017年下半年一二线城市住宅土地流标达到44宗,其中一线城市北京1宗、广州2宗,合计数据同比上涨4成。

土地流拍宗数较多的有乌鲁木齐、宁波、银川、青岛、重庆、太原、成都等。其中,乌鲁木齐市今年下半年就有20宗土地流拍,规划建筑面积达164.28万平方米。

这有背于历次调控的惯例。前几轮调控,大小开发商都喜欢逆势拿地,本轮调控除了几个大开发商外,大多开发商已经不积极了,为何?他们背后有两个考量。

第一,确实没钱了,需要省着点花,准备度过漫长的冬天。

财政部数据显示,1~10月份国有土地使用权出让收入35959亿元,同比增长37.3%。这都是开发商买地上交的钱,大多数开发商的家底不多了。再加上银行贷款难度加大,利率抬高,钱越来越不好借。

雪上加霜的是,由于政府调控限价,楼市降温,开发商的利润收缩。

数据显示,TOP10房企大部分已提前完成全年销售任务,但利润率却持续走低。以第三方机构统计来看,2016年排名靠前的房企如恒大、万科、碧桂园、绿地、保利等,净利润率大多在5%-6%。

第二,预估楼市调控时间会比较长,所以较谨慎。

往年调控,都是开发商展现实力的时候,逆势拿地准备在下一个牛市一展身手。但本轮情况不一样,从政府的决绝态度,到调控的力度,都是是绝无仅有的。因此,本轮调控时限估计会比较长。

不久前,在苏州举行的长三角区域房地产发展论坛上,专家们预测本轮调控估计会延续到2020年,意味着楼市调控还将持续2~3年的时间。

之所以是2020年,主要考虑到租售并举和房地产税这两个长效机制彻底发挥效能的时间节点,应该就在2020年前后。

租售并举在广州、深圳、杭州、南京等十多个城市有序展开,这些城市已经出台了相关的租赁细则,但要真正发挥调控楼市的效能估计还要两年多的时间。

房地产税还未出台,从出台到充分发挥作用,时间点估计就在2020年前后。

对于开发商来说,这个冬天会比较长,是一场持久战。需要充足的资金才能安全度过。因此,可以预估2018年,土地流拍事件会比现在更甚。

从开发商拿地态度的变化和对城市拿地分化现象,可以给一般购房者总结出几条信号:

1、投资客风险加大,未来一两年都不适合短线投资。

短线投资追求的短期房价高涨带来的回报,这种事情调控期间内不可能发生,而限卖的规定以及2~3年的高昂月供会拖垮他们,最后可能“赔了夫人又折兵”。

仍在坚挺不肯出手的炒房客,未来还有2~3年的痛苦期。

2、流拍事件大多发生非核心城市,核心城市土地成家量与推出量占比非常高,说明开发商依然更看核心城市的房价。

上分已经说到,流拍事件多发生在乌鲁木齐、银川、太原等非核心城市。

另有数据显示,11月以来,从成交面积与推地面积占比来看,一线几乎100%成交,二线城市与三四线城市均接近60%,由此可见房企拿地区域选择仍然倾向一线城市。

3、对于流拍频发的城市,房价有一定的下行空间。

在不发生系统性风险的范围内,房价可能会有一定的下行空间。

调控期限较长,小型开发商要存活必须以合适的价格开盘,以加快周转,加快资金回笼。

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