二手房买卖合同纠纷中谨防假意磋商

笔者颜宇丹律师和当事人买方李先生一起到地产中介与卖方洽谈解除合同赔偿事宜。卖方之前要求加价不成便拒绝履行合同，买方委托本律师准备起诉之际，卖方突然主动联系买方要求解除合同同意赔偿交易价20%的违约金。买方购买婚房急于结婚，既然卖方已同意退还定金赔偿违约金，买方也不想再拖下去想就此了结，退回定金和得到赔款可以另购他房。十天前双方已面谈过一次，卖方要求先签订解除协议，但定金和20%违约金二十天后支付，买方觉得付款期限太长没有同意。十天后卖方再次约谈买方，条件还和十天前一样，先签解除协议再过二十天付款。看来卖方急于要求解除合同，但又在拖延付款时间。卖方还振振有词称自己遵守合同约定同意赔偿20%，他是讲信誉的，而他已经违约一次，买方又岂能轻信他第二次能守信？也许卖方现在已经一房二卖，如果等二十天卖方不付款，买方再向法院起诉要求查封涉案房产，可能已经被卖方过户给第二个买家了，到时候买方李先生就无权查封涉案房产，也无权要求强制过户，即使解除合同法院判决支持了违约金和赔偿金，也不一定能执行到卖方的财产了。李先生当机立断决定立即起诉不再等待！

而张小姐的遭遇就太不幸了！她的首期款一百多万已经做了资金监管，银行出了贷款承诺函，卖方突然通知她不卖了。双方为此多次进行磋商，张小姐寄希望于协商解决，可是后来卖方手机再也打不通玩起了失踪，张小姐发现卖方已把房产一房二卖并过户到别人名下。张小姐这才决定起诉，但是已经失去了查封涉案房产的机会，要求强制过户是不可能了，就连打赢了官司都不一定拿到钱，首期监管约定半年以后可以自动解封，但本是自己的定金都不一定要得回，真是赔了夫人又折兵！张小姐非常后悔卖方一违约就应当起诉并查封房产，即使卖方签订了第二个买卖合同也将无法履行面临又一次违约赔偿，在诉讼程序中再谈条件张小姐就占主动权了，悔之晚矣！

在笔者颜宇丹律师代理买方的一起二手房买卖合同纠纷中，卖方配合买方做完首期监管后，卖方因房价上涨要求加价买方不同意，卖方拒绝向银行签署收款账号确认书导致买方贷款无法进行。接受买方案件委托后，起诉前本律师向卖方发出催告继续履行合同律师函，卖方接到律师函后向银行提交了收款账号确认书并通知买方继续履行合同，买方暂时未予起诉，过了一阵卖方见买方没有采取措施又撤回了收款账号确认书，买方起诉立即查封房产。法院查封时发现卖方向房地产权登记中心挂失房产证，重新办理了一本新房产证，幸好涉案房产及时被法院查封，再晚一步可能就被转移到他人名下了。

在合同履行过程中，违约方一边假意磋商拖延守约方时间，一边另行寻找出高价的买方出售，等到守约方反应过来向法院起诉已经来不及查封房产了。或者卖方提出加价，买方想到卖方已经不可能再继续履行原合同，在和卖方讨价还价磋商的过程中，在合同约定的买方义务的期限里没有按时履行义务，反被卖方抓住了违约的把柄，买方如果向法庭解释是卖方违约在先，卖方反驳只是提出加价进行协商，但是如果买方不同意加价，卖方可以按原合同价款继续履行合同，现在是买方违约没有继续履行合同超过合同约定期限，卖方有权单方解除合同，并追究买方的违约责任。卖方恶意磋商为买方下了套，买方钻进圈套哑巴吃黄连——有苦说不出！

在此，笔者颜宇丹律师提醒当事人，当对方出现违约迹象时，也不能因磋商而错过自己一方履行义务的期限，反致被动局面，应当及时履行义务，并保留对方违约的证据。当对方行为已构成根本性违约，并主动愿意赔偿违约金，也应及时采取防范措施，起诉到法院并保全涉案房产，与违约方谈判就能掌握主动权。

颜宇丹律师    广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。