购房认筹金的性质

      有市民投诉位于深圳北环大道旁边的前海东岸项目涉嫌违规收取20万元的认筹金。“只要一次性交20万认筹金，就能成为我们VIP客户，能优先选取房源，而且在开盘的时候还能享受折扣。”销售人员还表示，“我们认筹时间只有短短的十天，就是尽可能地确保每位认筹的市民都能买到房。”记者从深圳市规划和国土资源委员会官网上查询，前海东岸未取得预售许可。

        颜宇丹律师接受深圳电视台《法治时空》栏目记者采访发表以下三点看法：、我国法律、行政法规对商品房预售实现行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。住建部的部门规章《商品房销售管理办法》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》等规定未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，这些规定是行政管理性规定，而非法律、行政法规规定的效力性禁止性规定，不影响认购合同的效力，但是行政机关有权对其违规行为进行查处。第二、认购书在性质上一般为预约合同。在传统的民法理论中，契约可以分为本约与预约。预约合同是约定将来订立一定契约的契约，在预约合同中约定将来要订立的契约即为本约。认购书对于商品房预售合同而言，是预约和本约的关系，如果认购书中对认筹金约定为定金性质，即收取一方违约双倍返还定金，交纳定金一方违约对方没收定金，则根据人民法院《商品房买卖合同解释》的规定，如果在签订商品房预售买卖合同时开发商仍未取得预售许可证，购房者有权拒绝签订买卖合同，并因开发商一方原因未能订立商品房买卖合同，可以要求开发商双倍返还定金。如果双方未约定认筹金具有定金性质，则购房者只能要求退还。第三、如果双方签订的认购书具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”开发商在起诉前仍未得商品房预售许可证明的，该认购书无效，如果在起诉前已取得预售许可证，则该认购书有效。

颜宇丹律师       广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。