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关于2018年深圳楼市走势的若干问题(点内阅)

画中站 2017-11-22 09:08:13

昨天在深圳东部一个项目论坛上,有密友(小密圈的人)问到几个问题,我觉得挺有普遍意义的,所以整理下发给大家阅读。

关于未来:一年深圳楼市的走势看法

对于购房人来说,这似乎是永恒不变的话题,现在入手,万一明年跌了,我不就惨了。现在不入手,万一明年涨了,我岂不是更惨。

所以,关于什么时候入手,一直是购房者关注的话题。2017年深圳楼市平稳过度,那么2018年呢,会不会出现翘尾行情或者小阳春行情呢?

对于2018年房价趋势,我有几个基本判断,供大家参考。

关于政策:趋紧可能性大于松绑

有人认为19大之后的2018年两会上关于房地产的调控会松绑,我现在可以负责任的告诉大家,那是扯淡!!!2017年中国GDP增速约为6.8%,

单从数据来看,是超过政府年初的预期的,说明中国严控房地产不会严重伤及国民经济,更不是传说中的只有房地产才能救中国,经过一年多的调整,中央政府的经济换挡上路的调控思路比较成功,

所以不依赖房地产发展的思路已经得到了证实,毫无疑问不会再走刺激房地产的老路了,除非发生经济危机!至于2018年金融政策,会不会放宽贷款的条件,我只能说这个是银行的市场行为,

明年最大的可能性是银行的利率有所下调,银行为了完成新的额度目标,部分银行存在下调利率折扣的可能性,但这对整个楼市的影响不大,

因为明年全球采取紧缩性的货币政策的可能性依然很大,国家层面的利率保持稳定或者一次上调利率的可能性偏大。

关于房价:深圳新房市场未来两年都会平稳下行

但下行幅度每年以3%左右肉眼可见的速度慢慢的下滑。原因很简单,在19大把租住作为基本国策进行发展的情况下,如果房价继续攀升,则会与国家的大政方针相背离,深圳作为中央直管的计划单列市,是不会与国家的大政方针背道而驰的。

为什么会下滑呢?这也是施政者作为中央政府和兄弟城市看的,你不是说我房价长得太多了嘛,那就做低点给你看,但太低了显然会误伤市场,

所以基本上是做数字游戏,通过不同区域,不同项目的备案价权重来处理房价的跌幅,2018年的跌幅一般不会超过2017年,跌幅会逐步收窄。

关于房价:二手房会出现较大幅度的分化现象

新房市场已经不再具有完全的市场属性,真正能代表市场走向的是二手房市场,这个不受限价的市场。

2017年深圳楼市二手房市场分化严重,福田中心区,香蜜湖,深圳湾二手房继续上涨,罗湖,龙华,龙岗中心城,布吉等片区二手房略有下调。

2018年,这种分化我认为会持续。深圳楼市在经历了长期的普涨之后,大部分区域会出现涨不动,跌下来的情况,所以即便是购新房,也要关注二手房市场,二手房如果继续的涨区域,未来涨的可能性依然很大,二手房市场看跌的区域,未来涨幅会收窄甚至会下降。

关于新兴区域:我最看好龙华、大运和沙井

小蜜圈网友提问,龙华、西乡、沙井、光明、大运哪些区域更有潜力,我的回答是:沙井新城超越西乡是可能的,龙华超越福田是必然的,大运超越龙岗是正常的。

很多人可能不以为然,但这就是后发优势的价值,沙井新城(不是沙井全片区,主要指空港新城的沿江新城一带,政府正在推进的填海造田区域)由于新会展中心代表空港商务区的崛起,会给沙井带来更多的想象,而这更多的想象大部分都要在10年之后才能落实,10年之后的沙井沿江新城为新兴片区,超越已经功能有所退化的西乡是必然的。

龙华和大运其实也是一样,后发优势太大了,龙华构建920万的商务中心,大运构建东部商务中心,哪一个不是全新崛起的新区,全新的建筑,相对老区来说,喜新厌旧是常态。

关于物业潜力:持续看好大户型+高拓户型

在同一片区,哪种物业更有潜力呢?须知道即便是在南山深圳湾,华润的房子高于周边的物业不少,深圳湾1号一直都是价格领头羊,同处于小南山的汉京九榕台是山语海的售价的一倍左右。

所以,同一片区的物业价值其实差异非常大。那么哪些因素会影响物业未来的增值潜力呢?建筑设计的规划,物业的品质,户型的差异,户型的大小,以及项目配套和物业管理的运营这些因素都会持续影响物业增值的潜力。

未来随着租售同权的发展,我更看好的是大户型物业的升值潜力。刚需型户型更容易被租售同权所取代,在购房条件持续紧缩的情况下,换房需求会成为深圳物业持续发展的动力源,所有大户型会成为楼市新的增长点。

在同类面积下的户型,高拓户型增长潜力远远大于非高拓户型,原因很简单,高拓户型趋向于终结,因为稀缺而珍贵,另外高拓户型可以成为换房客户的首选目标。

关于购买还是租赁:只要有条件,大家还是购买的好!

我是购买主义的坚持者,因为我一直认为物业所带来的价值不仅仅只是居住,更重要的还有资产。

物业是一种资产,这种资产除了溢价外,还有另外一个功能,就是流动的银行。只要你持有物业,你就随时拥有了一笔价值不菲的现金流,随时可以从银行套现出来创业,理财或者投资,只有利用物业的这种属性,你的资产膨胀才会成为可能,

这也是为什么投资客可以同时持有多套物业的原因,就是利用了物业的套现原理。反言之,如果你是租赁,那么对于租赁物业,你是没有任何处置权的,你的物业资产价值是零。

关于盐田:深圳可能会迎来一个填坑时代

近期有网友关注到盐田,问其潜力如何?其实盐田和罗湖一样,都属于深圳房价的低估区,就是价值有点被低估了,原因在于周边的房价都轮涨了几轮了,这罗湖和盐田还眼睁睁的看着人家潮起潮涌,自己浑然不会所动。

但从盐田和罗湖的城市更新力度来看,这两个区域的部分商品房会迎来一波小行情,逆向购房潮流,从关外向关内的购房新运动。相对于龙华、坂田,甚至布吉,盐田的房价都是属于偏低一点点的。

以即将开盘的鹏广达四季公馆项目来看,户型是属于我上面说的稀缺型,70-80多的三到四房,盐田实验的学区,预计其推出的售价约为5万出头,这个价位低于其周边二手房,也低于去年同期其项目山海公馆的售价,低于大部分的坂田、龙华的售价。

相对于这些区域,盐田也有山海资源,港口资源的优势,但这个区域由于缺少集中开发,一直不温不火,所以我认为盐田会成为深圳房价的坑,2018年前后会逐步被填平。

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