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破译楼市:30个城市楼市潜力排行!

房产砖家 2017-11-15 10:54:10

近日,人社部公布了一系列数据,这些由数据勾勒出的图表,不仅清晰呈现了全国各地区养老结余分化情况,仔细推敲,其实还是一张大致反映楼市潜力的排行榜。根据人社部数据,2016年城镇职工基本养老保险参保人数达到3.79亿人,比上年增长2569万人,是近五年来最高增量。

一个不争的事实也摆在眼前,全国各地区养老金结余差距越来越大,各地区抚养比分化也愈发严重,虽然有全国统筹制度,却难一步到位,因此国家决定,2018年启动企业职工基本养老保险基金的中央调剂制度。

上图是全国各地区2016年养老金结余情况,可以看到分化差异明显。经济强省广东结余额最高,为7258亿元,最低的黑龙江省结余为负数,-232亿元。倒数10位中的省级行政区,皆是东北和西部省份。除了广东、北京、江苏、浙江、山东、四川、上海、山西、安徽9个地区外,这9个地区共计2.61万亿元,占全部累计结余的70.6%。

大多数地区养老金结余不足千亿,入不敷出。目前我国有2/3的省市养老金当期不够发,需要财政拨款。从各地区结余数据可以看出,全国养老金分化严重。而养老金结余规模所反映的,是社保体系和人口流动情况。广东、北京、上海、江浙、山东等地区之所以结余富足,一方面是因为社保体系健全,另一方面是年轻人口规模大。当然,看总量意思不大,各地人口不同,单方面比体量没有实际意义,接着来看一组更有意义的数据。


上图,是全国各地区抚养比情况。所谓抚养比,对应的是养老负担,如广东抚养比为9.25,意味着该地区9.25个养老金缴费者赡养一个老人,黑龙江抚养比为1.3,也即1.3个养老金缴纳者赡养一个老人。换一种更好理解的说法,就是广东地区1个年轻人只需养0.1个老人,而黑龙江1个年轻人则需赡养0.77个老人,后者的养老压力是前者的7.7倍。全国平均抚养比为2.8,也即平均每个人需要赡养0.34个老人。

透过全国各地区抚养比这张图,可以看出以下几点:

01

广东人口多,养老金结余规模大很好理解,但广东抚养比遥遥领先,这说明广东不但人口第一,年轻度也是第一。

02

福建、北京、山东、河南、贵州、西藏、江苏、浙江、新疆地区,年轻人占比虽比不过广东,仍非常不错。西藏、新疆之所以高,是因为这两个地区人口流动率低。2015年数据显示,全国人口流动率最低的几个地区为云南、山西、青海、西藏、宁夏、海南。

03

上海、重庆、天津三大直辖市,虽然人口规模大,但抚养比皆不足2.4,说明人口老龄化趋势严重,人口结构急需调整。

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从图上还可以看到,云南以降18个地区抚养比小于2.4,意味着这18个地区平均每2.4个年轻人至少需要赡养1位老人,人口结构需要调整。像辽宁、吉林、内蒙、黑龙江,几乎1个年轻人就要赡养1位老人。这是人口流动的结果,东三省年轻劳动力持续输出

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说了这么多,与楼市潜力有什么关系呢?

我们知道,决定楼市潜力的最关键因素是供需。各地区抚养比反映的,是各地区人口机构中年轻人的占比,抚养比高的地方年轻人占比就高,但年轻人占比大不等于规模大,如贵州、西藏、新疆。年轻人,代表的是消费和购买力,也就是说人口规模大的地方,且抚养比高,说明这个地方年轻人养老负担小,购买力旺盛,楼市购买需求大,潜力自然就大。

因此,各地区抚养比的排名,可以认为是楼市潜力的大致排名,注意是大致。像天津、上海、重庆三地,虽然抚养比低,人口结构需要改善,但城市地位和经济注定了它们的楼市潜力不会差。海南虽然抚养比也低,但它的楼市有旅游和环境溢价加身,潜力不会低于安徽、江西等省。

这是以省级单位排名的抚养比,是各省的平均值,对于具体城市而言,误差就较大。如四川抚养比虽然低于青海、广西、山西、江西、云南、陕西等多个地区,但成都的楼市潜力绝对高于西宁、南宁、太原、南昌、昆明和西安等多个省会、首府。同理,湖北、湖南抚养比虽然低,但武汉、长沙的楼市潜力则不低。

各地区中误差最小的应该是广东,广东抚养比最高,广东地区楼市潜力在全国省级行政单位中位居榜首估计没有多少人会有异议。即便如此,广东省内部分化也同样较大,数据显示位于珠三角的深圳、广州、东莞、佛山、惠州、中山、珠海以及省直8个统筹区养老金结余规模占全省累计结余94.7%。

据悉,2016年初,湛江、汕头、韶关、清远、英德等市累计结余基金已基本耗尽,无法确保当期待遇按时足额发放,省紧急预拨15.09亿调剂金才缓解了支付紧张。可见,富裕如广东,也不是所有城市的楼市潜力都大,因此具体城市的楼市潜力还需看具体城市的抚养比。

目前,尚没有完整的各城市抚养比数据,但小学生人口增量数据有,本号也多次统计过,它与抚养比高度对应,亦可以大致反映各城市的楼市潜力。

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