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卖香港,买内地!一个超级大佬抄底楼市来了

鱼的思维 2017-11-09 16:58:16

地产大佬又有新举动了!

就在李嘉诚将象征其一生荣耀的香港中环中心转手出让,潘石屹将位于上海核心区的凌空SOHO全部出售,媒体圈大喊“大佬逃离楼市”的时候,另一个香港超级大佬反其道而行之,欲抄底内地楼市。

01、一个超级大佬抄底来了

据21世纪经济报道披露,香港领展仍在评估145亿港元物业出售,欲积极拓展内地一线城市业务。

领展大家可能不太熟悉,全称是领展房地产投资信托基金,是首家在香港上市,及亚洲市值最大的房地产投资信托基金,亦是全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一,其主要业务为投资於房地产(不包括住宅、酒店或服务式住宅),以及就包含零售及╱或商业部分之所有类别发展项目从事物业发展及相关活动,也就是主攻写字楼、商业物业。

领展物业组合遍及香港丶北京丶上海和广州,主要在香港。目前在香港有约1,000万平方呎零售物业丶约69000个泊车位,以及一个发展中项目。

作为香港最大的商场经营者,领展旗下的商铺出租率一直维持在96.3%的高位。集团位于香港的主要零售物业组合包括都会、汇坊、邻里、弥敦道700号,平均每月租金相比去年同期大幅上涨6.7%。

奇怪的是,领展过去几年却一直在出售香港的物业,转而进入内地。数据显示领展过去三年总共出售28项商场物业,套现119.6亿港元。目前,正在评估旗下17项市值达145亿港元的商场物业。

对此,领展执行董事及行政总裁王国龙则指出,评估的方向不一定是要出售物业,“有考虑多个不同方案,出售商场只是其中一个方案。如果出售物业后有资金回笼,会继续用于偿还债务、回购基金单位,或者收购新物业,适时会作考虑。”

从近几年领展一直在收缩香港业务,积极拓展内地市场的行为来看,这里说的业务就是内地业务。

2015年3月,领展以25亿元人民币全面收购北京欧美汇购物中心,这是领展在内地的首项物业投资。当年7月,领展与瑞安房地产签订买卖协议,以66.86亿元人民币收购上海“企业天地1号及2号”,这是公司首次涉足内地综合发展物业市场。

2017年5月,领展完成收购广州的西城都荟广场(原业主李嘉诚)后,旗下的中国内地物业组合已扩展至内地三个一线城市。

令大家好奇的是,领展何以如此青睐内地商业物业?

02、领展为何看好内地商业物业

熟悉本号的朋友可能知道,对于商业物业我一直都不太看好,原因有二:

1、投资风险大。在互联网的冲击下,商业物业也即写字楼首当其冲,导致许多写字楼空置,许多城市的消化周期长达几年十几年。

2,投资收益率不高。与同一地段的住宅投资回报率相比,商业用房投资回报率简直弱爆了,几年下来住宅的价格可能翻了3~4倍,商业物业涨幅不会超过2倍。

而且,商业物业实际收益率还在进一步收缩。

亚洲城市写字楼

来源于第一太平戴维斯

这些事实,作为亚洲最大的房地产信托基金不会不知,那他为什么还积极拓展内地商业物业?

其中一个原因可能是领展目前拓展的都是核心城市核心地段的商业物业,如北京的欧美汇购物中心、上海“企业天地1号及2号”、广州西城都荟广场。

这些核心城市核心地段的物业,涨势好,让领展尝到了甜头。数据显示截止今年9月底的六个月内,其内地收益总额同比增长38.1%至3.99亿港元,而物业收入净额则按年增长33.6%至3.10亿港元。

但仅凭这一点还不够,我个人以为其中还有更深层次的行业判断,最好的解释就是领展看好内地商业物业市场。

03、商业物业未来的潜力点

理由是什么,或者说领展为什么会看好内地商业物业?按照第二部分的逻辑,商业物业不应该是看空吗?

时移世易,没有一成不变的事物,关键还要看背景。2017年中国楼市发生了太多事情,发布了太多政策,其中两个让商业物业迎来转机的政策:商改租、房地产税。

1、商改租

2017年8月,国家九部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉等12个城市住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

截止到目前,全国已经有20多个主要城市出台了租赁政策,均提出鼓励将闲置商业用房、厂房,按规定改为租赁住房。上海等超大城市甚至直接将原有的商业土地属性直接转变为住宅用地建设租赁住房。

这样一来,既解决了商业用房空置浪费和去库存问题,又增加租赁住房的供应量,平抑中心城市的租金。对于这类房子本身,也是个超级利好。若不如此,这类房子恐怕就只能空置、贬值。

2、房地产税

虽然房地产税还没有出台,但已经成为了热议话题,官方披露的信息也越来越多。近日,财政部部长肖捷就透露,要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

也就是说,房地产税未来会作为一种地方税收,且会因城施策、因地制宜征收。对于拥有多套住宅的人来说,未来可能会被征收累进制、惩罚性的房地产税,这样一来必定会改变拥有多套房的高净值人群资产配置方式。

商业物业(写字楼、商务公寓等)就是个好选择,因为它们不限购,且相比于住宅,未来商业物业以累进制、惩罚性的方式征收房地产税的可能性要小得多。另外,商业物业的租金收益率也远高于住宅,因此中心城市核心地段的商业物业值得被长期看好。

一旦商业物业价值上升,目前存在的写字楼、商务公寓与住宅价格倒挂的局面将会有显著改观,投资收益率也会随之增加。

我想这才是领展收缩香港业务,积极拓展内地背后的真实原因。

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