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【二手房10月报】过户数据明降实稳 房贷收紧下让利或被抵消

q房网数据研究中心 2017-11-02 18:06:04

ØQ房探三级市场概述

1、二手住宅量跌价涨,总量虽然出现年内第二波下滑,但主要是受假期因素影响。

2、现阶段的交易需要一定的价格诚意,但让步出来的房价优惠往往在交易环节被抵消。

3、一线放盘量出现下滑,但带看量和客户量均增加,实际即时成交数据小幅提升。

Ø关键数据

1、10月成交4476套,环比下跌22.22%,同比下跌29.28%

2、10月成交37.65万,环比下跌21.86%,同比下跌28.62%

3、10月均价54456元/,环比上涨0.84%,同比上涨15.36%

4、10月成交主力结构:面积段51-90(占比51.44%)、单价段3-4万(占比26.10%),总价段500万以上(占比24.73%)

5、10月租金69.41元/,环比下跌7.83%,同比下跌3.68%

Ø详细干货版目录

1、成交量分析

2、成交价格分析

3、成交结构分析

4、租赁市场分析                                      

1、成交量分析:受假期影响总量跌日均稳

2017年10月,深圳全市二手住宅共成交4476套,环比下跌22.22%,同比下跌29.28%;成交面积37.65万㎡,环比下跌21.86%,同比下跌28.62%。

10月份的二手住宅过户量环比下跌两成,同比方面,2016年4月至今,仅2017年5-6月同比回正,其他月份均同比下跌。从年内看,二手过户量出现年内第二波较为明显的下行,波是从第二季度到第三季度的一波,在第三季度期间,二手住宅过户量基本平稳,保持在5700-5800套区间水平。但是,10月的这一波下行主要归因为假期数据缺失的影响,因为从日均数据来看,10月实际日均量为263套,9月则为262套,基本持平。且从一线情况来看,放盘量出现一定下滑,但带看量和客户量均增加,实际即时成交数据有所提升。

十九大坚持“房子是用来住的不是用来炒的”,可见行业的紧缩政策短期内不可能有放松;首套房贷利率的不断提升以及放款时间的延长,对存在赎楼环节的二手交易的负面影响更为明显。

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细分到深圳各个区域表现如下:在10月二手住宅成交中,龙岗区以1145套的成交总量继续位列全市首位,占全市成交总量的26%;其次是宝安区成交950套,占全市成交总量的21%;再次福田区成交855套,占全市成交总量的19%;南山区成交769套,占全市成交总量的17%;罗湖区成交669套,占全市成交总量的15%;盐田区成交88套,占全市成交总量的2%。从环比情况看,六个区域环比齐跌,且除了南山跌幅不足两成以外,其他区域跌幅都在两成以上。

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2、成交价格分析:环比持续小幅攀升

根据Q房网云房源大数据统计,10月份全市二手住宅成交均价为54456元/㎡,环比上涨0.84%,同比上涨15.36%。近两个月的价格小幅攀升。整体而言,在“104政策”至今的一年多时间内,房价有波动但幅度都不大;另外,现阶段的交易需要一定的价格诚意,但往往让步出来的房价也在交易环节被抵消,一方面利率提高导致月供增加,另一方面,需要赎楼的也要面临放贷时间延长引发的赎楼费用的提升。但是,紧缩的趋势短期内难逆转,这是近两年的总基调。

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从各区域成交均价来看,继续保持三大梯队,其中梯队南山区、福田区“7-8字头”;第二梯队,宝安和罗湖,平均“4-5字头”;第三梯队,盐田和龙岗,“4字头”上下。环比方面,六个区域中南山区、龙岗区环比上涨,其他四个区域环比均下跌,波动幅度南山和罗湖区为5%以上,但不超过10%,其他区域涨跌幅都较小,均在5个百分点以内。

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3、成交结构分析:500万以上占比首次称霸

(1)成交面积段

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从成交面积区间结构图看,10月份占比的面积段依然是51-90㎡户型,成交占比51.44%,比9月占比下降0.06个百分点;占比第二高为50㎡以下户型,成交占比22.00%,较9月占比下降1.61个百分点,也是当月占比下降的面积段。单从10月来看,90㎡以下户型占比缩水,90-120㎡户型以及144㎡以上户型占比略有提升。

(2)成交单价段

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从成交单价区间结构图看,10月成交占比区间为3-4万区间,占比26.10%,比9月份提升0.74个百分点;其次为4-5万区间,占比25.64%,占比提升2.35个百分点,也是当月占比提升的单价段。10月份5万以上的占比告别9月明显增加的情况,出现萎缩。

(3)成交总价段

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从成交总价区间结构图看,市场份额的部分为500万以上产品,占比24.73%,这是首次500万以上部分占据份额,该部分比例较上月占比提升2.55个百分点,也是当月占比提升的总价段;其次为200-300万部分,占比23.67%,占比较9月下降1.68个百分点,也是当月占比下降的总价段。单就这个月来看,总价段呈现高价占比提升、低价占比缩水的特征。

4、租赁市场分析:租赁活跃度降低

根据Q房网云房源大数据统计,10月份全市商品住宅租金为69.41元/㎡,环比下跌7.83%,同比下跌3.68%。接近年底,租赁市场的活跃度有所下降,加上最近两个月样本的原因,导致租金波动幅度较大。

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从各区域月度租金价格来看,福田区10月租金96.33元/㎡·月,排名,环比下跌6.05%;其次为南山区,94.99元/㎡·月,环比下跌3.14%;再次为罗湖区,75.70元/㎡·月,环比下跌14.23%;租金依然为龙岗区,43.11元/㎡·月,环比下跌13.42%。

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