一房二卖，买房人有权行使撤销权？

【案情简介】

   买房人A诉称：A与C公司2008年11月12日签订了《深圳市房地产买卖合同》，预售价90万元，交房日期为2008年12月20日，每延期交房一日C公司应支付预售价款万分之五的违约金，延期超过三十天买房人A不解除合同的，C公司应每日支付购房款万分之三的违约金。

     前述合同签订后，买房人全额支付了购房款且已经实际占有涉案房屋多年但未取得房产证，买房人A曾于2009年9月18日向法院提起诉讼，请求判令C公司继续履行合同办理涉案房地产转移登记手续并判令C公司支付违约金。

     法院判决书中确认涉案房屋的《深圳市房地产买卖合同》合法有效，C公司应支付相应的违约金，但以涉案房屋尚未办理《竣工验收证书》违约，不支持买房人A主张C公司协助办证的诉讼请求，该判决已生效。

     D公司作为C公司的权利义务继承人，接手涉案房屋花园小区项目，继续处置有关房地产纠纷。D公司继承了C公司的权利义务后，明知道涉案房屋已经出卖给买房人A的情况下，于2015年10月25日将涉案房屋以210万元的不合理低价出售给买房人B，并协助买房人B办理了涉案房屋的产权证。违反了《合同法》第七十四条、《合同法司法解释二》第十九条的规定，侵犯了买房人A的合法权益，请求法院依法撤销D公司与买房人B签订的关于涉案房屋的买卖合同。 基于被撤销合同而导致的产权登记，也应撤销。A向法院提出诉讼请求：一、请求判令撤销买房人B与D公司之间房屋买卖合同；二、判令撤销买房人B名下的涉案房屋产权登记。

【颜宇丹律师评案】

一、买房人A并不是债权人撤销权成立要件中的适格主体，其并非系与本案所涉房屋买卖合同有直接利害关系的公民、法人或其他组织，人民法院依法应当裁定驳回买房人A的起诉或判决驳回其诉讼请求。

（一）所谓债权人撤销权，是指债权人在债务人与他人实施处分其财产或权利的行为危害债权的实现时，得申请法院予以撤销的权利。

     行使撤销权必须由债权人向法院起诉，由法院作出撤销债务人行为的判决才能发生撤销的效果。故此撤销权又被称为撤销诉权或废罢诉权。我国《合同法》第74条、第75条明确确立了债权人撤销权制度，“债务人放弃其到期债权或无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求法院撤销债务人的行为。”这一制度的立法原意在于保障债权的实现，以保护债权人的利益，维持信用交易体系，促进社会经济的发展。从该法条分析，对于债务人采用有偿方式转让财产并对债权人损害时，还要求受让人知情这一主观要件。

    （二）债权人对债务人享有合法有效的债权是撤销权行使的前提要件。这一方面要求债权必须在债务人处分财产的行为发生之前已经有效存在，另一方面要求当债权人行使撤销权时，债权人的债权仍然有效存在。无效的债权、已被消灭的债权、超过诉讼时效的债权，自然不能发生撤销权。

    本案买房人A对D公司并不享有受法律强制力保护的债权。买房人A作为诉讼依据的民事判决书虽判决买房人A与C公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》有效，并由该C公司于判决生效之日起10日内支付买房人A延期交房违约金，但该判决驳回了买房人A的其他诉讼请求。据此，买房人A对涉案房产不享有取得所有权的期待权，其对出售涉案房产给买房人B的D公司并不享有合法的受国家强制力保护的债权。基于买房人A对D公司既无取得涉案房地产物权的期待权，也无受法律强制保护的债权请求权，其也就系与本案无直接利害关系的公民，依法不具有诉讼主体资格，人民法院依法应当裁定驳回其起诉。

二、买房人A亦不具备债权人撤销权成立的其他构成要件。

    (一)债权人撤销权成立的客观要件是债务人实施了一定的有害于债权人的行为，而且债务人的行为须有害于债权人的债权。债务人实施了处分财产的行为，债务人的财产因该行为而受到直接影响，减少了责任财产。债务人通过法律行为所实施的处分财产的行为，是债权人撤销权行使的对象。

    鉴于债权人撤销权制度是对合同相对性原则的突破，其效力涉及到合同债务之外的C公司，不仅对交易安全构成威胁，而且构成了对债务人活动自由或私法自治精神的威胁，故法律必须在强化债权人权益和债务人自治以及交易安全两者之间达成一个平衡，该平衡点即为“债务人的行为是否有害于债权”，以此为界限划分债务人的自由空间与债权人对债务人行为干涉的范围。在此界限内，债务人可以自由地处分其财产，而债权人不得妄加干涉，一旦超出此界限债权人的撤销权便自动产生，债权人可以据此权利促使其债权。 

    (二) 债权人撤销权成立的主观要件是债务人和受让人具有恶意。笔者颜宇丹律师认为，本案中，买房人A既不能证明其所主张的债务人D公司存在侵害其“债权”的恶意，也不能证明买房人B存在侵害其“债权”的恶意,而买房人B并不认识到系D公司以明显不合理低价转让财产，更不存在认识到该转让行为对转让人的债权人造成损害。

三、买受人B系涉案讼争房产的合法所有权人，且买受人B已实际履行与D公司之间的涉案房屋买卖合同，不存在撤销该合同及撤销对讼争房屋产权登记的法律根据和事实理由。

 涉案讼争房屋已在买受人B名下，买受人B也已向D公司支付了购房款，买卖双方之间不存在重大误解或显失公平的撤销合同的法定事由；在民事审判中也不存在买房人A诉称的撤销房地产权登记的审理范围。买房人A的诉讼请求明显缺乏事实根据和法律依据。 

颜宇丹律师    广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。