2015年业主违约潮，买家抱团请愿
◎原创：盈科信荣（）房地产律师团队 张茂荣律师
2015年被违约买家望穿秋水、日夜期待的差价赔偿规定终于来了，不过足足晚了两年，不少买家已房去人空，部分业主已因房入狱......
相信大家一定还记得始于2015年“3.30政策”，止于2016年“3.25政策”，发生在深圳的业主违约潮：彼时房价暴涨，抢房大战烽起（有业主不惜以身试法，雇人冲击法院，导致60余人被拘留，多人被追刑事责任，见下图），双方斗智斗勇，轰轰烈烈，异彩纷呈，空前绝后！
之所以发生抢房大战，原因即在于深圳二手房买卖合同约定的违约金都不超过20%（很多法院还未必能判到），且法院不支持违约方赔偿差价，导致很多买家被迫抢房，该情形从法院判决业主赔偿20%违约金后，业主依然大笑是赢家，赔了也赚即可看出！
后经检索，仅发现深圳市中级法院在2016年7月25日出过一份支持差价的判决（差价计算所依据的评估由买家自行委托评估公司做出），2017年6月3日，本团队以此案例撰文《信荣说｜二手房差价个案判决能否引发蝴蝶效应？（附判决）》，提出应当支持差价赔偿的观点，而据我们所知，其后虽有一审法院判决支持了差价，二审法院观点仍不明朗。
时至2017年9月12日，广东省高级人民法院发布《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，其中第40条、44条第3款明确规定了违约方、过错方应予差价赔偿，原文如下：
40条：房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
44条第3款：合同无效或者被撤销的，一方因房产价值波动受到的损失，由当事人按照各自的过错承担。合同解除的，守约方因房产价值波动受到的损失，由违约方赔偿。
根据该差价赔偿规定，信荣房地产律师团队做如下几点解读：
1、守约方有权要求房屋差价或转售利益赔偿；
2、守约方负有及时采取合理措施避免损失扩大的义务，未尽止损义务导致扩大的差价损失自行承担；
3、差价赔偿要扣除守约方因此获益需要支出的必要费用；
4、需要综合考虑守约方的履约情况等；
5、不得超过违约方订立合同时预见或者应当预见到的违约损失；
6、合同解除的由违约方赔偿，无效或者被撤销的按过错分担。
上述五条解读中，前三条都没有异议，需要说明的是3、4条。
第3条没有明确守约方履约情况的具体情形是指履约进度，还是履约过失，进度因违约方违约终止无法推进非己方可以控制，需要提示的是自身尽量不要有履约过失，如自身存在迟延履行的情况、提供虚假资料违规贷款发生争议等。
第4条是对《合同法》第113条的移植，在法规层面没错，但不可否认的是违约方在房价波动后的违约都属于有目的的恶意违约，就是为了违约获利，违约时对于违约给守约方造成的损失是已经预见并实际发生的，仍旧以签约时不能预见免除其赔偿义务不符合法律追求社会公平正义的目标，任何人签约时都不可能预见到将来房价暴涨或者暴跌，如此，差价赔偿又似乎事实上无法得到支持！
虽然按“不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”，差价赔偿规定很难落地，但毕竟明文规定了违约方的赔偿义务，相信也不会是一纸空文，实践过程中如何处理，让我们拭目以待。
2015年业主违约潮，业主冲击法院被追究法律责任
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张茂荣律师团队2017-11-01 10:05:18
