一、股权收购房地产项目的法律概念
房地产股权收购是指投资人通过购买房地产开发项目公司(以下简称“项目公司”)股东的股权或认购项目公司的增资,购买后投资人取得项目公司控股股东或股东的法律地位,进而控制项目公司并获取项目公司名下的房地产项目,进行开发经营行为。由于股东的股权体现为项目公司所拥有的全部资产和权利、义务,随股东主体资格的变化而变化,在不改变项目公司名称和项目所有权的情况下实现项目间接易主,从而完成项目转让。收购完成后,项目仍以项目公司名义经营,投资人不受房地产开发资质的限制。对外债务仍由项目公司承担,股东之间按投资比例或章程约定承担责任。
我国关于股权转让的法律依据:《公司法》第七十二条规定,股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的,视为同意转让。
经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
公司章程对股权转让另有规定的,从其规定。
二、股权收购房地产项目的利弊
1、优势:
一是手续简单,只要签订股权转让协议,并按规定办理股权转让的变更登记手续(外商投资企业还应办理股权转让的审批手续)即可控制、管理整个项目。二是费用节省,不用交纳土地增值税、契税等各种费用,可以降低开发成本。三是开发快捷,一旦办理股权变更登记手续,投资者即可投入资金进行后续开发建设,无需再另行成立房地产公司。
2、弊端:
债务风险不易控制,股权收购仅涉及项目公司股东层面的变更,项目公司的债务并没有发生变化,仍需由项目公司 继续承担。因此,项目公司未经披露的负债和或有负债,可能会在收购方收购控制项目公司后显现出来,由此陷入财务黑洞,从而对收购后的项目公司和收购方的利益造成极大的损害。
三、股权收购房地产项目的流程
1、前期准备阶段
主要包括了解项目公司的基本经营情况和法律状况、出售股权及定向增资扩股的动机、收购中存在的法律和财务障碍等,并成立收购小组,包括收购方自身专业人员(如开发、市场、设计、财务、法律等)、第三方谈判协作人员、律师、注册会计师、资产评估师等,以便于后续收购的尽职调查、谈判和合同拟定等工作的开展。
2、与交易对方开始首轮谈判,并签订收购意向书
3、对项目公司尽职调查阶段
律师对项目公司进行法律尽职调查包括以下范围:公司概况、公司经营情况、动产、不动产、劳动、重大债权债务、保险、税收、环保、担保事项、重大合同、诉讼、仲裁、行政复议及其他需要调查的事项。但对于房地产项目并购来说,除了上述一般公司应调查的基本内容外,关注重点为土地使用权情况、项目开发合法性和项目开发情况,包括项目公司的开发资质、土地使用权取得及存续、项目基本概况、项目性质、容积率等规划指标、项目应取得的包括五证在内的相应政府批文、实际开发情况与项目批文以及规划设计、工程施工质量、项目开发重大合同的签署及履行、项目的销售等。
4、编制收购项目的可行性研究和收购方案
5、正式收购谈判并拟订、签署收购协议
6、收购交割
收购合同生效后,双方按照合同约定履行资产转移、经营管理权转移手续,依法办理包括股东及注册资本变更登记手续。
四、股权收购房地产项目的法律风险提示
(一)项目公司的设立风险
1、股东未足额缴纳出资;2、股东出资形式不符合法律规定;3、非货币财产出资作价违反法律强制性规定;4、非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续;5、抽逃出资;6、未依法年检。
(二)项目本身的风险及防范
1、土地使用权风险;
2、项目主体的风险;
3、动拆迁风险;
4、规划风险;
5、项目相邻关系的危机风险;
6、需要政府审批的各类证照是否已批的风险;
7、项目建设中各类合同的风险;
8、违法建设的风险;
9、工程质量风险;
10、不动产有无抵押担保的风险;
11、物业销售的风险。
(三)项目公司资产不实的风险
(四)项目公司债务风险
(五)项目公司重大合同风险
(六)项目公司并购中的其他法律风险
五、股权并购房地产项目法律风险防范
(一)通过对项目公司实施尽职调查防范风险
(二)通过完善、周密的并购协议防范风险
1、定价与支付条款
2、价款调整条款
3、先决条件条款
4、过渡期条款
5、交割前的陈述与保证条款
6、补偿承诺条款
咨询律师颜宇丹
颜宇丹律师 广东诚公律师事务所合伙人律师,丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。