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中原董事长施永青:楼市崩盘前,将有这6大迹象!

大方 2017-10-12 03:37:45

来源:施永青(微信公众号);作者:施永青

原标题:楼市崩盘前 有何迹象

出席了一个香港的经济研讨会,席间有听众提问:楼市在崩盘前会有甚么迹象?好让他可以及早作好准备。

我很理解听众在这方面的担心,因为楼市不同股市,套现需时甚长;若不能及早看到先兆,很容易措手不及。

我虽然认为,楼市的升势尚未这么快就会逆转,但及早留意一些关键性的讯号,有助于提前意识到逆转的苗头。

以下是我是在房地产市场打滚了四十多年的经验体会,读者可看看是否适用。

通常,房地产市场的泡沫爆破前,会有以下迹象:

(一)、空置率上升,这显示需求少于供应;投资者找不到租客的风险因而增高;而租金亦会因空置多而回落,令投资的回报愈来愈失去吸引力,买家不肯再轻率追价。

现时香港的住宅楼宇空置率只有3.7%,属于偏低水平,历史上楼市甚少会在这个空置水平崩盘,待空置率升至5%以上才关注也未迟。

不过,有时即使空置率很高,楼市也不一定「爆煲」,因为还要看货币供应。以大陆的一些三四线城市为例,空置率虽然高,但闲置的资金也很充裕,加上一二线城市皆限购,以致没有回报的物业也有人追捧。

(二)、货币政策开始收紧。譬如央行开始抽资(缩表就是其中一种方式),利息开始上升。

不过,今次联储局缩表速度缓慢,加上日本、欧洲,以及中国大陆仍在量化宽松,足以抵销联储局缩表的负面影响;至于加息的趋势会持续多久,现时尚未有定论。

再者,历史上,楼市甚少加息周期一开始的时候就「爆煲」,而是要等息率加到高于通胀率,并快将控制住通胀的时候才「爆煲」。

但现在通胀率仍很低,楼市不似会在这种通胀水平「爆煲」。一旦真的「爆煲」,政府势将要为通缩重临而头痛。因此,政府一定不会轻易让楼市「爆煲」。

(三)、股市通常先于楼市「爆煲」。现时香港的股市才刚起步,历史上的高位都未冲破;一旦可以有所突破,这次股市的上升浪估计可以持续一段相对长的时期,楼市可以搭一段顺风车。

(四)、经济已成强弩之末,各项数据都开始停滞不前。但现时香港的经济增长预期会加快,零售业与旅游业都在复苏,而失业率更只有3.2%,近乎全民就业。在经济前景一片乐观的情况下,人们不会对楼市突然失去信心,卖家多会惜售。

(五)、政治出现不稳。香港现时虽有很多政治争拗;但反对派只是声大夹恶,却无实力左右大局,投资市场已习以为常。

(六)、楼价实在偏高得离谱。现时的楼价可谓已与用家的购买力脱节,但香港的投资者手上的资金仍很充裕,而且对投资房地产仍兴致甚浓,足以支持现时的楼价作进一步的上升。

这种情况虽然不健康,但短期里政府也无能为力。要待公私营楼宇的供应量,每年达到合共五万五个以上的时候,楼价才会有回落的机会。

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