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三亚“冻房”限售、全国黄金周网签惨跌80%,房子还能买吗?

房市头条 2017-10-12 14:11:48

十一过后,天气骤然变冷,北京阴雨绵绵,全国多地发布寒潮预警,正如语文课上的标准答案:这样的天气渲染了一种悲凉的气氛,揭露了主角的凄惨社会环境。只不过这里的主角要替换为楼市。

果不其然,10月9日,海南三亚再度加码楼市调控,限售范围从2年升级为5年,“冻房”楼市再添大员。只不过与其他40多个“冻房”城市不同的是,三亚启动全国新房最长限售模式。以往也有5年限售,但大都是从签合同之日算起,买新房的话,从签合同到拿到房产证一般要2年左右的时间,所以,也不算太狠。但三亚则是拿到房本才开始算起,彪悍的锁死5年周期。第二天,5年限售范围亚扩大到海口、万宁、陵水。

更为凄凉的可能还要算黄金周的成交数据。多处数据显示,一二线楼市遇冷,全国新房成交暴跌8成。于是,在一篇篇志于10万+的新媒体语境里,我们看到了“北京楼市3年最惨黄金周!”、“北京楼市8年最惨黄金周!”各种震惊耸动的标题。

所以说,楼市真的不行了?房子还能买吗?我们从表面来看,三亚限售和黄金周数据反映了同一件事:楼市黯然现状和“冻流”趋势,但实际上它们各自有背后更深的内在逻辑。抛开情绪化引导和人为控制数据的误导,从内在逻辑去分析,我们更能判断出真正的房地产市场。

 彪悍的三亚“冻房”限售 

三亚限售之前,全国已经有46个城市执行了不同年限的限售政策。三亚在黄金周上班第一天颁布的限售政策之所以还会引起轩然大波,一方面是三亚这个资源环境溢价城市本身的特殊性,另一方面源于全国新房限售最长的政策。

按照海南的政策,限购方面,外地户籍家庭在三亚主城区购房,其社保或个税由原来的 1 年升为 2 年;限售方面,取得不动产证后 2 年内不得转让,升为 5 年内不得转让。是实打实的拿到房本后5年不得转让,按照新房的交房周期,基本就锁定在7、8年的交易周期内。

中国股市基本上6年一个周期,经济走势8年一个大循环,七八年内资金被套牢在一套房子上,这基本就挤出投资客的身影。加上此前三亚叫停小户型,其实质也是为了防止大量住宅被游客购买,增加空置率。

可见,三亚调控的根本是抬高门槛,让房产交易暂停下来,维持房价稳定。三亚房地产依赖度高达86%,位居全国第一,而其房价的唯一支撑是环境。在中国北方雾霾覆盖面越来越广的情况下,环境溢价确有无可比拟的优势,但缺乏经济实心的房价上涨根基并不稳。

这种背景下,三亚乃至海南省升级调控,实行“冻房”政策,让成交量入冬,实质也是保护房价,防止大幅度下滑,毕竟稳定这个城市的房价最需的。

不能买也不能卖,房价便不会暴涨也不会暴跌,在未来相当长一段时间内,三亚将进入漫长的稳定期。但稀缺的海景资源优势没有消失之前,三亚依然有它自己的优势和吸引力。

 疲软的黄金周 

三亚“最狠”限售是出于城市房价行情考量,同时也是节前限售政策的延续。

国庆前夕,重庆、西安、南宁、南昌、长沙、宁波、石家庄等地,密集出台限售措施。

而且北京、深圳、南京等一、二线城市,主要银行的首套房按揭利率上浮5%到10%,最高上浮高达20%。监管部门严厉整治消费贷、经营贷,限制支付一方。

政府的意思很明显,通过各环节补丁政策给房价打个预防针,别指望什么“金九银十”、“黄金周”出现逆转和反弹了

于是,一系列凄凄惨惨的数据产生了:

·北京:10月前7天网签了新建住宅116套,二手房网签27套,均是2009年来的历史最低值,同比跌幅达到了65%;

·上海:上海黄金周网签新建住宅178套,同比2016年同期的784套,跌幅达78%;

·深圳:10月前7天签约445套,,与2016年同期的508套比起来,下调了13%;

·广州:新房网签872套,同比2016年黄金周下降78%;

·南京:10月前7日新房网签量下调50%;

·福州:新房网签下调36%。

显而易见,这是政府喜闻乐见、也是深度调控的结果。而除了节前政策和信贷打压之外,出现这样的结果其实还有很多其他因素的综合角力:

1、这种成交下跌,原本就是今年整个市场行情的延续;今年以来,逾百城发布150余次调控。楼市调控影响显而易见,短期内难以改变。根据1-9月统计数据,北京、上海、广州、深圳等一线城市,平均成交跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到47%。二线城市之前的热点城市,南京下调了57%,福州下调60%。

2、供求关系的影响。十月恰逢“十九大”召开之际,网签备案持续严控,房企入市难。今年十一假期前后,广州总推货量2090套,较去年同期跌65%;上海8、9月一共推盘3078套,按照上海2500万人口,二手房月成交正常情况下在15000套以上,没有供应,自然不可能有成交。

▲图为上海近10年黄金周新房的成交面积走势

3、85后新生代主导需求的情况下,首次的8天黄金周内居民外出、旅游和消费被激发出来。据悉,国庆长假8天,全国零售和餐饮规模创新高,日均销售同比增长10 .3%;8天的铁路客运量超过1 .3亿人次,几乎1/10的人都在路上。看房、购房自然“冷落”,可以预见的是,在居民假期消费升级提升的过程中,过去的楼市黄金周也许只能停留在记忆中。

4、加上备案数据有一定滞后性, 黄金周“网签”的房子,可能是在7、8月成交的,因此黄金周数据并不能真实反映市场。

所以,若要以黄金周失真的数据作为判断楼市的依据,只怕是要傻眼。我们判断楼市,在经济基本面不改变,人口聚集和土地供应短期内很难有太大变化的背景下,楼市基本态势不会发生巨变,基本面将延续目前的状态。

三四线热度开始下降

值得一提的是,一二线受调控影响,很多购房需求都转移到三四线和一二线周边城市,本来预计国庆期间这些城市会有一波好行情,但显然事实也并非如此。

长沙、石家庄、南宁、南昌等数个城市,一夜之间祭出“限售限购”杀招后,这些三四线城市也迎来国庆黄金周颓势。

数据来看,三四线城市成交量全线回落,同比跌幅近7成,安庆、东莞、东营等市同比跌幅都在90%以上。这一方面是源于去年国情黄金周三四线成交量高位运行,更重要的原因还在于三四线城市调控影响。

比如南昌成为网签限制最为严厉的城市之一,国庆期间多项目难以顺利网签。黄金周10月1号-10月8号共计八天南昌住宅成交仅425套,同比去年住宅成交暴跌77%,非住宅成交93套,共成交518套。

实际上,进入三季度,此前一直保持上升态势的三四线楼市出现回落迹象。CRIC监测的重点三四线城市,今年三季度成交量同比和环比分别下跌45%和31%。核心原因是限购限贷政策从一二线向三四线的蔓延。

过去三四线城市在热点城市回调的情况下,还能保持高速增长,靠的就是“去库存”,如今三四线的旺盛态势不再继续,我们看看是发生了什么变化?

根据国家统计局发布的1-8月的房地产投资销况,8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点,楼市库存创下2015年1月以来的新低。由此判断中国房地产的去库存周期已经结束。

▲易居研究院截至7月底,一、二、三四线80个城市新建商品住宅存销比分

需求潜力看,改前期棚改力度过猛,需求释放过快,已经进入尾声,占三四线楼市销售20%-30%的棚改需求或将迅速降温。

因此以去库存为主基调的三四五线城市,政策将追平一二线城市,甚至在不少城市,去库存将变成补库存。为了防止房价再度上涨,这些三四线城市将成为下半年主要调控阵地。

所以,大概率预期,四季度三四线城市成交将明显缩量,房价涨幅逐渐趋于平缓甚至稍微向下。

三亚的限售显然不是尾声,未来还会有新的城市加入限售大军阵营,而那些没有加入限售的城市才是真正没有投资价值的城市。

这一大轮调控中,短期投资性需求被精准抑制,落实“房子时用来住的,不是用来炒的”,加上租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策,房地产长效机制已经在路上。

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