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【今日地产号】黄金周多个热城楼市成交大跌8成,北京8年来最惨 广州拟规定出租屋人均使用面积不得低于5平方米

大方 2017-10-09 11:31:54

【今日地产号】定位房地产行业新人事,新动态,新生态!

黄金周多个热城楼市成交大跌8成,北京8年来最惨

正值“金九银十”的传统楼市销售旺季,但全国多地楼市调控升级加码不断,仅9月末就有10余个城市出台了调控新政。在这个国庆遇上中秋的黄金周,多地楼市成交惨淡,跟去年同期相比平均跌幅近8成,而北京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。

业内人士认为,消费贷收紧带来的资金价格继续上升,热点城市继续扩围调控,三四线城市开始约束性调控,这些都导致今年“金九银十”成交远远低于预期,预计在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下,四季度房地产市场难言乐观,成交持续低位运行将成市场常态。

证券时报/张达、21世纪经济报道/唐韶葵 张旦珺| 来源

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北京黄金周前6天成交同比跌7成

“十一”黄金周的第一天(10月1日),记者以购房人身份从北京多家中介门店了解到,受假期出游影响,黄金周首日北京多家中介门店都十分冷清。

在北京市海淀区某中介门店,除了一个来咨询租房的客户外,只有两个工作人员,店内显得格外冷清。“十一大家都出去玩了,看房的人少,我们店就留两个人值班。”其中一个工作人员告诉记者。

黄金周第7天,记者再次从北京多家中介门店了解到,中秋节(10月4日)过后,在看房的人多了一些。

上述海淀区某中介的工作人员告诉记者,这两天出去玩的人都回来了,看房的人比刚放假时多了点,但是没有平时周末看房的人多。“我们整个大区4家门店‘十一’7天成交了5套房,而去年‘十一’每天都有成交。”他说,现在房价比较好谈,有个挂牌价845万的3居室,如果谈的好800万左右就能成交。

北京三元桥附近某中介门店的工作人员也表示,“十一”期间看房客户量还行,该大区几乎每天都有成交的。“只要十一出来看房的,都是购房需求比较明确的、真正想买房的刚需,平时上班没时间,想趁着假期集中看房,把周边的房子都好好看看。”她说,今年“十一”楼市成交肯定没有去年好,但跟今年“五一”比强多了。受“3.17”政策影响,今年4、5月份成交大幅下跌,经过几个月的观望,9、10月开始成交量出现明显上升。

中原地产研究中心最新统计数据显示,10月1日-6日,北京新建住宅网签量为78套,二手房网签量为23套,均是2009年来的历史最低值,新房和二手房合计网签量仅101套,同比跌幅达到了72%。

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多个热点城市黄金周成交大跌

这个黄金周,除了北京楼市成交惨淡外,全国多个一二线热点城市成交量也同比大幅下滑,创2014年来的新低。

中原地产研究中心最新统计数据显示,黄金周前6天,多个热点城市楼市成交出现了明显下滑,新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了8成(部分城市网签数据暂停)。其中,上海前6天新房网签量为147套,同比去年同期的665套下跌了78%;南京前6天新房网签量为312套,同比去年同期的844套下跌了63%。

中原地产首席分析师张大伟预计,今年8天黄金周将给热点城市10月数据带来非常大的影响,热点城市10月份成交数据均将创年内最低,甚至低于春节月。

对于热点城市黄金周网签量同比跌幅近8成的主要原因,张大伟认为:

首先,是因为同比数据前值高,2016年国庆虽然开启了930调控,但楼市处于踩刹车过程中,部分城市集中签约,数据处于高位,导致整体市场同比前值影响了跌幅数据。

其次,楼市调控持续一年,北京一年内发布了超过30次各种调控措施,全国热点城市也发布了多轮调控政策,大部分投资需求转移到三四线城市,一二线城市持续低迷中。

第三,政策持续加码,今年楼市调控更多的是预期管理,在市场出现不稳定因素时提前发布政策,相比往年的调控措施相对效果更好。

“消费贷收紧带来的资金价格继续上升,热点城市继续扩围调控,三四线城市开始约束性调控,这些都导致2017年‘金九银十’成交远远低于预期。”张大伟说。

克而瑞研究中心指出,9月,政策面继续收紧,北京、广州、南京等多地严控消费贷违规购房,与此同时,热点一、二线城市相继上调房贷款利率。到了月末,重庆、南宁、贵阳、南昌、长沙、桂林、石家庄、桂林、北海、青岛、宁波等10余个城市又集中加码调控,“限售”渐成二、三线城市“标配”;调控政策不断加码引起的市场质变效果开始显现,多地新开盘项目不再“日光”,28城住宅成交量环比继续下降,市场真正进入调整。

最新数据显示,9月,各线城市楼市成交均同比下降,22个主要城市楼市成交同比下降44.4%。其中,一线城市成交同比下降52%,二线城市同比下降46%,三线城市9月同比下降26.3%。广州、北京降幅最明显,超过6成。

克而瑞研究中心认为,在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下,四季度房地产市场难言乐观,成交持续低位运行将成市场常态,部分城市的供应、成交也将企稳回升,但幅度非常有限。

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“金九”落空,四季度房企或积极保量

整体而言,一线城市成交普遍表现出持续低迷的走势。中原地产研究中心统计显示,9月首周,一线城市整体成交量平均环比下调20%。其中北京环比下调28%,同比跌幅达60%;广州平均环比下调32%,同比跌幅72%;上海市场环比下调了22%,同比跌幅为27%。在调控政策和持续收紧的金融环境影响下,“金九楼市”落空。

北京是其中楼市政策发布最密集的城市,一年内发布了超过30次调控措施。据中原地产研究中心统计,过去一年,北京新建住宅签约27667套,二手房住宅签约167923套,一二手住宅签约总量同比跌38.9%。今年1-8月,北京市住宅市场新增供应12495套,同比下降35%。另据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年三季度北京二手房网签量2.06万套,同比下降73.7%,已降至自2015年以来最低。

同样受调控影响,1-9月,上海新房成交506.8万平方米,同比减少55.9%,比正常新房流量80-100万平方米/月低了37%。1-8月,二手房成交10.4万套,同比减少64.8%,比正常流量大约低35%。截至9月25日,上海9月新房供应21.4万平方米,为有网签记录以来最低的九月。受供应影响,上海9月房屋成交量仅37.5万平方米,较往年大幅下滑。二手房方面,尽管看房人数有恢复性增加,但市场情绪较为谨慎,成交量在1万多套低位徘徊。

一线城市中,深圳开始出现回温迹象。深圳中原研究中心数据显示,8月共有18个新盘入市,新房住宅的推售量达到7526套,环比升209.71%。9月截至24日,深圳市累计成交2249套,超过8月整月。不过这一表现很快扭转,截至9月27日,深圳仅推出6个新盘,住宅推货量为871套,环比下降88%。根据深圳市规土委的备案数据,二手房成交量除了第三周(9月11-17日)环比上升之外,其余三周的成交量都环比下跌。在价格方面,一手住宅和二手住宅的成交均价在9月前四周均出现微幅下跌。

二三线城市也没有表现出“金九”热潮。据监测,9月第一周,二线代表城市成交量环比下滑7.4%,同比大幅下降32.6%。其中温州降幅最大,宁波次之;济南则出现23.6%的涨幅。上半年表现火热的三线城市也出现降温,代表城市成交量环比下降13%,其中东莞降幅最大,达48.3%。

今年“金九”并未发力,或许暗示着房地产市场在第四季度的走向。中原地产市场分析师卢文曦指出,一般而言,10月遇到国庆假期,大多数人重心不在买房上,预计成交也会受到一定影响。从最近政策风声来看,上海还会延续高压,因此四季度成交也不太可能出现回暖。相反,考虑到年底信贷额度偏紧,对交易更是制约,年底交易可能还会有小幅回落。

楼市低迷与密集出台的调控政策密切相关,在市场预期出现实质性逆转之前,政策一般不会出现松动迹象。9月,南昌、西安、重庆、南宁、长沙等省会城市发布了新的楼市调控政策,北京、上海、深圳、南京等地银行也陆续提高首套房贷利率水平,收紧信贷。

对此,卢文曦认为,全国范围来看,越来越多城市赶在国庆前出台调控政策,也给接下来市场带来降温预期,所以出台调控加码政策的城市成交10月或出现明显缩水,四季度交易量可能出现快速下滑。

据前述人士分析,下半年是开发商“保量冲业绩”的时期,由于市场预期难以判断加上信贷收紧,开发商资金回笼压力增大,楼市可能会出现“以价换量”现象。

以上海为例,张宏伟认为,9月上海成交量仍然在低位徘徊,但四季度将会发生变化,今年估计能成交700万平方米左右,将与2011年730万平方米不相上下。因此,房企在提升交易量方面会有压力,将主动迎合政府限价要求。

卢文曦也认为,对房企而言,基于这种预期,可能有些城市会加快出货节奏,尤其价格上不会过多坚持,而是尽可能多完成销售指标。

对当前市场的预判也对土拍市场带来影响。9月29日,厦门推出7幅商住用地,总建筑面积52万平方米,共有10多家房企参与竞拍。不过却遭遇开局遇冷,分析人士称,其中有些地块与周边土地去年的价格相比降了近万元。这说明在调控政策的风险之下,一些房企选择进仓的同时又保持谨慎姿态,为下一个周期努力布局。

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