【深圳二手房3季报】季度成交量略有回落 均价同比涨幅不足5%

Ø二手房市场概述

1、2017年成交高峰基本可以确定在第2季度，第3季度整体量值略有回落。

2、季度均价环比下行，同比涨幅不足5个百分点，为近年来涨幅。

3、租赁崛起首先是为规范市场，短期内租金影响不大，规范之后体验度提升带来的溢价在后期会逐步显现。

Ø关键数据

1、2017年第3季度成交17296套，环比下跌9.80％，同比下跌16.58%。

2、2017年第3季度成交146.61万㎡，环比下跌10.34%，同比下跌14.60%。

3、2017年第3季度均价53117元/㎡，环比下跌0.09%，同比上涨4.51%。

4、土豪区依然是南山区（82105元/㎡），相对洼地龙岗区（37726元/㎡）。

5、成交主力段吻合房价变化趋势，房价趋稳过程中，成交结构稳定度较高。

6、2017年第3季度租金73.81元/㎡·月，环比下跌0.49%，同比上涨3.97%。

Ø详细干货版目录

1、成交量分析

2、成交价格分析

3、成交结构分析

4、租赁市场分析

1、成交量分析：整体量值略有回落

Q房网数据研究中心监控显示，2017年第3季度深圳市二手住宅共成交17296套，环比下跌9.80％，同比下跌16.58%；成交面积146.61万平方米，环比下跌10.34%，同比下跌14.60%。2017年成交高峰基本可以确定在第2季度，第3季度整体量值略有回落，虽然包含金九在其中，但市场表现未有明显改善，整体平稳。在目前银行信贷层面收紧，房贷利率提高和放款时间延长的双重打击下，第4季度预计压力不小。

我们将时间缩短到近一年的二手住宅月度成交量，今年4月之后月度数据基本平稳，尤其是7-9月，波动基本可以忽略，保持5700-5800套区间水平。从一线情况来看，虽然金九带看量有所增加，但由于购房压力的增加，最终交易量却未同步增加。首先，政策执行层面未有丝毫松动的迹象，甚至还有加码的担忧；其次，房贷利率折扣一路收紧到现在的首套房贷款上浮10%，直接提升购房成本，对于曾重点保护的刚需也形成直接冲击。

深圳六大行政区成交数据显示：2017年第3季度，龙岗和宝安为成交大区，分别以4429套、3592套分列成交量前两名，盐田区成交370套，依然。其他几个区域排名依次如下：福田区3211套，南山区2863套，罗湖区2831套。

详细对比六大行政区的市场份额，2017年第3季度，龙岗区稳居首位，其次是宝安，占比都在20%以上。福田、南山、罗湖占比16-19%。相对而言，二手市场结构较新房市场更为均衡，而且各区域排行基本稳定，中间偶有变化。

2、成交价格分析：同比涨幅4.51%

Q房网数据研究中心监控显示，2017年第3季度全市二手住宅成交均价为53117元/平方米，环比下跌0.09%，同比上涨4.51%。季度均价再度轻微下行，且同比涨幅不足5个百分点，已经是近年来的涨幅，不论是成交量还是价格都足以说明此轮调控的效力。

具体到各个行政区，3季度南山区均价依旧，为82105元/平，龙岗区均价，为37726元/平。其余各区均价依次为：福田区69607元/平，宝安区53504元/平，罗湖区49472元/平，盐田区40878元/平。在涨跌幅方面，除福田和盐田区房价出现环比下跌之外，其余区域环比依然上涨；福田、罗湖涨跌幅6-7个百分点，其他区域涨跌幅都在5个百分点以内。

3、成交结构分析：近半年结构稳定度较高

（1）成交面积段

从成交面积区间结构图看，90㎡以下户型依然是主打，占比达74.34%，其中51-90㎡面积区间占比50.29%，仍可占据半壁江山，是各区段中占比的部分；的是121-144㎡面积区间，占比仅5.36%。第2-3季度50㎡以下紧凑户型占比持续提升。

（2）成交总价段

从成交总价区间看，3季度200-300万的二手物业占据主力，占比达26.48%，其次是300-400万区间物业，占比达22.20%，再次500万以上的高总价产品也占据21.13%的份额。随着房价的趋稳，近半年来总价结构稳定度较高，200-400万合并占比近五成，是的成交主力。

（3）成交单价段

从成交单价区间看，3季度3-4万物业占比，为27.60%，其次是4-5万物业，占比24.34%；再次是6万以上物业，占比23.76%。单价结构最能反映房价变化趋势，从近半年的结构数据来看，一半成交物业的单价集中在3-5万元/㎡区间。

4、租赁市场分析：行业崛起中不断规范

Q房网数据研究中心监控显示，2017年3季度全市商品住宅租金为73.81元/㎡·月，租金略微下跌0.49%，同比上涨3.97%。租赁市场鼓励政策的不断出台以及相关制度的不断完善，利于租赁行业的逐步规范。从当前的行情来看，近两年部分新业主出现本身不住拿来放租，自己另找房源租住，形成租赁市场供求两端租赁数量的增加。在租金方面，整体来说，租赁市场的表现都比较平稳，在买卖弱市和租赁崛起的双重作用下，也对租金形成了一定的干扰，而从长远来看，目前的种种举措首先是为了规范市场，所以短期内价格影响不大，而规范之后的体验度提升带来的溢价在后期会逐步显现。

各区域中，第3季度南山区租金，达98.76元/平方米·月，其次是福田区，97.65元/平方米·月，租金的也是龙岗区，48.21元/平方米·月。从环比变化来看，仅福田和南山区环比上涨，且福田、罗湖和盐田区波动幅度较大。从同比变化来看，除宝安和福田比较平稳之外，其他四个区域波动更加明显。