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任志强又朋友圈被刷屏!他从没说过2018年房价暴涨!真相是……

大方 2017-10-11 03:57:59

近日,朋友圈被一篇文章刷屏了,“任志强再次放狠话: 2018年下一轮房价将暴涨,不涨我提头来见!” 小编查了半天,并没有原话。甚至有人放话要严查此话来源,举报……

来源:地产情报站 作者:徐小午

原标题:任志强最新的发言在这里!他从没说过18年房价暴涨!

昨天,朋友圈被一篇文章刷屏了……

其实不用想也知道,大炮是不会说“2018年下一轮房价要暴涨”这类话的。

国庆前,小午去参加第十三届中国地产金融年会,应该是大炮最近的一次发言。他分享的主题是“为什么要买房”,也没有提到18年房价的事情。

地产情报站也做了跟踪报道。

因为全程不允许拍摄,录音,也不允许对外报道,小午就不分享讲话内容了。估计大炮也是怕了媒体,很多媒体都是捕风捉影,或者吸睛的标题党,把大炮坑惨了。

虽然不能分享大炮最新的讲话内容,还是能分享大炮曾经的发言,对吧。

关注大炮比较久了,其实就知道,他的很多观点,是重申多次的。

嘻嘻嘻。

房地产的投资属性

以下来自,15年12月份诺亚财富钻石年会上,任志强的发言。

投资开发商,还是投资房地产?

房地产投资,这个概念其实指向两种不同的投资方式:一种是指购买房地产基金,这种方式其实投的是房地产开发商;另一种是指购买房产,这是投资土地上的那个房子。

第一种购买房地产基金的投资方式,投资的是房地产开发商,而投资房地产开发商真正投的是一个生产过程,而并非房地产。开发商是一个城市建设的组织者,我们常常看到有些媒体说房地产开发商是重资产,这其实搞错了。

大多数房地产开发商的报表上没有重资产,几乎所有的房子都在流动资金的范围之内,或者在生产建设的过程范围内,在库存范围内,房子卖完了之后就什么都没有了。

所以投房地产和投开发商是两回事,人们通常所说的房地产投资,其实更多的是指投资房产。

置业是中国传统的投资行为

传统上中国人把置业叫做家族的投资。比如,故宫就是皇家家族的投资,明清两代中它每年都在不断地扩大和建设;再比如乔家大院,也是经过了几代人的努力才有了今天每年有四百多万人群参观、经济收益非常大的乔家大院。

可以看到中国人在过去的私有财产这时候变成了一个巨大的投资。拥有房产和拥有黄金是中国人几千年来的投资方式,对于安土重迁的中国人来说,房子更是重中之重。

私人自住房也是一种投资

有的人说:“我只有一套房子,自己在住的,怎么投资呀?我没有办法投资。”这是非常错误的概念。大家可以看看,除了房子以外,还有什么东西能够成为拥有巨大杠杆作用的金融工具?比如说要按揭贷款买黄金,这是不可能的事情。

房地产在世界各国都是金融工具,私人自住房也是一种投资行为。我们买房子,像在早期的时候就是用20%的首付获得了80%的杠杆率,而这80%的杠杆率有二十到三十年的周期。这个杠杆作用实际上在货币贬值的过程中产生了一个巨大的收益。

很多人认识不到,货币其实是一个贬值的过程。十年前的一块钱已经不值一块钱,三十年前我们大部分人的工资只是四十多块钱,但是当时四十块钱已经能够维持一家三口人的基本生活,但是今天的四十块钱只能买一两个蛋糕。

如果把二十年后、三十年后的钱拿到今天花,可能就赚了钱了。这个在经济学上叫做锁定未来收入流。

一个人不会知道他未来的收入是多少,也不知道明年、后年、大后年能赚多少钱,更不能去预期二三十年后一个月的工资是多少。如果我们现在按平均每六年到七年工资收入翻一番,二十年至少翻了三番,但是三番意味着什么呢,意味着你的生活水平并没有大幅度地提高,因为货币贬值了,可能贬值都在翻倍。

所以说,货币贬值和贬值翻倍的过程中,按揭贷款至少能把未来收入的一部分锁定,而房子是锁定未来收入流最好的办法。

中国人房屋需求在哪里?

家庭分裂速度越来越快,人口聚集效应明显是住宅需求不断提高的两大因素。家庭分裂最简单的意思就是一个家庭有几口人。

1985年,我们国家平均一个家庭有3.74个,而现在上海大概平均每户家庭只有2.62人,中国所有城市的数据是每户家庭2.84人,城乡一起统计则是每户家庭3.02人,家庭实际上越来越缩小。

我们过去讲究大家庭,越大越好,现在是小家庭,越小越好,现在城市里一个人住一套房子占城市家庭的比例是14%,一代人住一个房子的比例是48%,一家三口,一代人住一套房子的用户需求越来越多。

而且家庭分裂速度越来越大,我们大部分地方都在城镇化,社会也在老龄化的过程中,家庭分裂速度在这些过程中对住房需求的提升是越来越高的,而不是越来越低。

人口聚集效应,就是当人口在逐渐向城市聚集的时候,对住房要求也越来越高。有人担心我们会出现像日本20世纪90年代之后出现的房地产泡沫,但是日本出现泡沫的背景是其城镇化已经超过了70%,中国城镇化预计还将持续二三十年,这个区别还是很大的。

房地产投资的多元化

如今我们所处的一个大背景是城镇化,城镇化是不可避免的,城镇化带来了高工资和高房价的局限,这具有两面性。

对于房地产投资来说,应该关注到城镇的活力吸引着人口的流动,而人口的流动带动了财富与能力的转移,城市竞争环境带来劳动者收入水平的提高,高房价又在不断地调整人口结构,留下优秀的、更具有竞争优势的、拥有较强购买能力的人群。

在这个过程中,我们已经可以看到投资的多元化。首先是房地产投资向更多的服务转化。房地产投资不仅仅是指买一个住房,还有商业写字楼,有教育和医疗。

当更多类似于对健康、医疗、教育的依赖性存在的时候,地产投资的变化会越来越多了。我们知道市场上有几个基金已经在大量地收购旧的写字楼,还有医院等等。

其次,房地产投资多元化体现在向中心集中。对比各国的情况,大多数国家都是从中心城市开始向外延扩大,比如现在的北京、上海等。

但是像澳大利亚这样地广人稀的地方,城市发展已经向市民集中,推动向市民集中的力量越来越大。

第三,新旧之间的转换非常明显。最初开发商都以建立新房为主,但我国一些城市二手房的交易量开始超过一手房,而逐渐的变化趋势是二手房的投资收益会高于一手房,旧楼改造、旧建筑群的转型等项目会越来越具有投资价值。

此外,无产权的置换在市场中优势明显。目前中国在有产权和无产权的房产竞争中,无产权部分的交易最高。

我国1995年以前的建筑,大部分是只有产权证,而没有产权年限,只要能收购这些房子加以改造、转型,是一个非常巨大的投资机会,而市场上这样的情况也会越来越多。

还有一个有意思的情况是越来越多的中国人把大量的投资放到海外去购买旧房,这主要是金融工具的作用。在市场化的过程中,金融工具实际上决定着房地产投资的成败,其实就是利率的高低所带来的投资机会。

什么时候买房

以下来自:任志强著作《野心优雅》

许多人在每次调控时都会问到同一个问题:“什么时候买房?”开发商则会问:“什么时候买地?”这也是每一个投资者面临的问题,二十多年过去了,仍然有许多人没弄懂其中的道理。

最简单的原则是“低潮时买地,高潮时卖房”,但必须有几个前提条件。

地主之所以能成为地主,从经济学的角度看,绝不会是在农业丰收的年景去收购土地而成为地主。因为丰收的年景中农民并不缺粮,当然也用不着卖地,如果一定有人要买丰年的土地,那么农民也会按丰年的产出估了高价,那也就没人会去买了。

地主一定会在灾年收购农民的土地,一是灾年农民没了存粮,不得不用土地去换取粮食渡过难关,活下去至少还有生存的希望,如果宁可饿死也不卖地,那么地又有什么用呢?二是灾年土地的价格低,只能以灾年的产量来估值。

因此灾年是地主购买土地的好时机。

但地主靠什么在灾年还能购买土地呢?那就是靠存粮,有充足的粮食渡过灾年,并有充足的粮食可以用于交换土地,还要充足到有能力进行下一年的生产投入和等到获得下一年的收成。如果不能形成这样一种有足够能力的循环,那么地主也会饿死。

“低潮时买地”的前提条件是“是否有足够的现金流”,我转让土地就是为了获取必要的现金,让剩余的土地能产生更多的效益。

买房也是一个道理,要学会逆周期操作。低潮时买房,高潮时卖房。

最后地产号还是找到此文的出处:任志强判断2017年会上涨,但结果……

任志强:这一轮房价不算什么,下一轮更厉害!

2016-12-24地产号(id:wangfanghouse)

任志强:这一轮房价不算什么,下一轮更厉害!

近日,在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上,任志强与张维迎、黄益平,从经济、政策、市场等方面对房地产展开了一次深刻的讨论。

今年1-9月份,一些主要城市房价暴涨,加上国庆节期间出现的一系列关于限购的政策,房地产再一次成为了人们聚焦的话题。

究竟房价的过快上涨对于经济来讲是好还是不好?现在在调结构的政策环境之下,房地产究竟处于什么样的地位?经济会怎么走?房地产会怎么走?

2016年11月27日,《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上,任志强与张维迎、黄益平,从经济、政策、市场等方面对房地产展开了一次深刻的讨论。

以下内容摘自是任志强的发言。

01

房价在去年就开始上涨,只是由于指数关系,大家觉得没涨。实际上深圳去年上涨指数是146,非常快。

原因之一是连续两年土地-30%的增长,主要城市实际供应量都在下降。但是很多媒体说是货币原因造成的。其实,这和货币,尤其和个贷没有任何关系。今年1-10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%。

新常态下提到的最强烈的一个口号就是供给侧改革,只有房地产业不是供给侧改革。

什么是供给侧改革?房地产供给侧改革本来应该是人往哪去,土地往哪供,但这几年我们恰恰做反了,人越往大、中城市去,大、中城市越不给力。土地短缺其中一个原因是土地错配造成的。另一个原因是,大部分出了贪官的城市都不再供应土地,因为土地交易中有很多腐败。最后导致的结果是两年之内土地供应短缺,然后房价开始涨。

第二个原因是发达地区,不管你供不供给土地,它的人流集中度还是提高的,因为它占有更多医疗、教育等资源。这两类是今年房价上涨的主导。

大家都觉得房价已经出现泡沫。真实数据是什么?就住宅来说,全国平均房价去年大概是6700,今年是6800。均价1万的城市9个,均价2万的10个,扣除这些,平均房价只有4000。像渭南这种地级市,市中心只有3000多,稍微偏一点的2000多,这种城市有400个。我们大概一共600个城市,通常只公布大城市指数,只公布70个,剩余的城市房价低得不得了。

这一轮宏观调控产生的作用就是,要让房价已经涨起来的这十几个城市把房价降下来。由于还在涨,所以又出台了第二轮政策。

大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了,我个人觉得很低,2008年之后算,美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6,随后一直递增。我们今年只有8%。中国在城市化发展过程中,房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重,不足以支撑中国经济发展的。

我为什么断定下一轮涨价比这一轮更高,因为在需求侧上进行价格调控的时候,最后导致的是需求在一两年以后,或者是一段时间以后就会爆发。最近有几个境外的投行预测,这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降,但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到,可能八九个月又反弹了,再出台一个政策,可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制,不会对市场有任何好处,也不会对市场的稳定有好处。

现在大家都在评价说收入和房价差太大。1992年房价是998块钱,大家的工资是88块钱,一般都是80块钱。去年房价是6000多块钱,增长了6.5倍,大学生工资是3750块钱,一般3500块钱左右,工资增长了40倍,所以这比起来,评价房价是上涨的更有问题。

美国选择的是中位数,把高的甩了。另外,美国计算收入,工资收入多少,财产性收入多少,是把所有的都混在一起计算,然后取中位数,中国计算收入,没有计算财产性收入,你的股票收入和房产收入不都在这里。

今年我们二手房的交易量在很多城市超过了一手房,二手房涨价涨得很多,他获得财产性收入远远高于工资收入。清华大学的教授说电信诈骗了1600多万,就是一套房的价格,北大教授也一样,卖一套房子就是1000多万。要是把它算到你的财产性收入里,你的收入就大大提高了。但是我们从来不这么算。老被人民日报误导,说房价收入比不对,因为他不懂应该怎么计算。

我想,如果不能从各种正面宣传中给中国房地产一个合理的地位,这个政策一定是不断出错误的政策。我昨天打了电话,说你们得写个报告给中央,所有调控政策都是错的,别出台了,再出台中国经济就完了。

02

为什么我说现在房地产可以救中国经济?

在现有前提条件下,中央政府不会大改革的时候,只能靠基础设施投资。如果要改变,我有个建议。十几年前我们研究城市化的规律,一个是从农村走向城市,第二个是从小城市到大城市,第三个是从市中心到郊区,第四个是形成城市群,全世界如此。1960年的时候,全世界只有2个千万人口以上的城市,1980年达到了8个,2010年24个,中国有6个,到2030年,中国大概得有20个以上。

中国现在的统计和国际不一样,国际是常住人口,工资收入来自城市就叫做城市。中国是以居住和户籍两个条件,是户籍加上六个月以上的城市常住人口。所有的军队,不管是在山沟还是边境都是城市化人口,包括武警、警察、解放军,这是一个特殊计算方式。按照这个方式,除了半年以上的户籍人口,剩余的三、两个月或者是几天的叫流动人口。中国70%的城市化率将近7亿人,我个人觉得至少20个以上的千万级以上城市。现在规模看有8个左右。

我们有了第一条规律,就是从农村向城市,2亿多人过来了,还得有农民进城。为什么呢?太多农民富不起来。他们必须进入城市,才有可能致富。

从农村进入城市,从中小城市进入到大城市,这两个阶段正在进行中,但是我们没有第三个过程,从市中心向郊区转移。因为土地制度导致第三个过程中断了,所以中国也不可能有第四个过程叫城市群。

美国说的城市群概念,是我虽然住在农村,比如说老布什小布什回到庄园了,他虽然住在农村,但是他的收入来自于城市。我们现在农民工收入70%来自于城市,30%来自于农村。这个比例关系是不对的,如果你来自于小城镇,收入来自于城镇没关系。但是我们的土地不能转移,比如比尔盖茨,那个街的房产都是他的,他到非大城市的时候,把资源也带进去了。我们土地是最多你盖一个小别墅,但是你不可能把资源带过去。

中断的结果就是大中城市可能有泡沫,就是房子贵。我们倒过来算算,西城区100万人口,500多亿税收,给国家创了6500亿,按照人均GDP算是7万美元,你说房子应该多贵,按照西城区的人民币计算,它的房子至少15万。按照人均收入来算的话,也很高。

03

一个投资家为什么把它搁在西城区,因为西城区给他减个人所得税,因为它自己税收很多,把最有钱的人吸收进来,吸收的这些人也很有钱,收入也很高。这就是个变化。这个地区为什么会发生这种情况,因为有钱人往这集中,这就不行了。

比如说你最少有5%的回报,在北京或者是在全国基本上做不到。不是因为商品房贵了达不到,是因为我们房改房太多,很多人不知道,我们全部的商品房加起来,从1992年到现在一共建了7000万套,我们建了这么多房子,在全国总量上大概只占30%多一点,70%是政府盖的房子,或者是原来房改房,或者是旧房,或是拆迁房,这些房子的回报率大概400-500。

我们拆迁的西城区房子,当时回迁房是230块,房改房大概是900块,60平就是5.4万,现在的房子多少钱?一平10万。这个房子租金多少?大概市中心60平米房子,尤其是学区房,8000-10000的租金。我们的租金不合理在于大量的房改房。高价商品房只有富人居住,有些也不低,比如说女人街盖的房子,平均4万多,因为离美国大使馆近,旁边的美国人,记者什么的,那4万块钱的房租就是美国政府给的。

年初给我理发的小姑娘,说想买套房子,问我买哪儿的房子。我说,你买固安就行了,贵的房子你也买不起。当时房价6000块,她买了96平的房子,现在12000块,她赚了一倍。她说我当时应该多买一套。那个地方凭什么涨到1.2万,1.4万?因为有个机场,国航还留在老机场,东航等其它三个都搬到这里,他们都得到当地买房子或者租房子,下一步还有物流,他不住在那不行,即使住在新机场也得搬过去。北京市政府一般是从自己的角度考虑的,各地的政府都是这样,没办法。他是希望这个地区的房价越高越好,没有一个地方的官员不是这样。

地价除以50%是房价,但在大城市房价就是地价,因为他计算,两年以后房子就得涨这么多。我赌下一次房价上涨一定比这次要高,尤其在中国很多是资源性城市导致的,像鄂尔多斯,煤炭一降价就彻底死了,大庆地下如果还有油,它也能起来。不是说所有的房价都能涨。要具体情况,具体分析。

我给政府的建议,是城市化率的基本发展,把后面的土地放开,就没有房价高涨过程中的城市化进程,就是平和房价过程中的城市化进程。假定,土地可以有一个自由度,那情况就发生变化了。我担任最后一届政协委员的时候,有一个提案,当时北京有六个城中村改造,在集体土地上盖租赁性租房,把租赁的钱给农民,地也不整,政府配市政,给定价,这是第一步。

不能做到让土地私有化,但是可以让农民的集体建设用地用于城市服务,可以解决一部分问题。如果土地政策不解决,谁都解决不了,不能简单说,价格好还是不好。

04

你看北上广,哪个地方的人多,哪个地方就可以买。比如深圳,按照当地户籍人口计算,人均4.6套房,他们的房子都出租了,租金很高。尤其是很多拆迁户,一个人就十几套。这个地区,老龄人口率最低,只是层次最高,科技能力最强。因为政府管的少,政府今年超税收1500多亿,估计最后超税收2000亿。

深圳户籍人口962万,活跃性手机2800万部,只有20%、30%的人有两部手机。当地小学生增幅最高的地区,房价一定是暴涨的。一定是富人带着孩子,因为他愿意生,生的起,养的起。我们出了一个贪官指数,它出了小学生指数,流动人口的指数不如小学生增长的指数快。人口进来了,可能还会跑,但是小学生增长的,一定会增长,而且财富也不可能带走。还有一个是北京,中央只要不搬走,北京的房价一定上涨。资源在这呢。北京第三产业比重高于上海,尤其是金融产业比重比上海还高。

第二是经济发展特色。目前涨的比较快的还是大城市。深训,上海一些省会的特殊城市,就是周边没有相关城市的,浙江,江苏周边都有,所以南京作为省会不是最高的,可能排第三第四的样子,但是其它地区就一个城市,没办法,它只能往那跑,你只能到那买房子。

另外一个特殊情况,就是中国高铁,都说这轮郑州房子涨,为什么涨?因为米字型的高铁快要成型了。郑州高铁通了以后,很多短途飞机取消了,两小时的生活圈里有4亿人。但是高铁并不一定都带来好处,也带来坏处,比如镇江,以前到镇江玩还住一个晚上,现在去才17分钟,现在没人住了。东京和大阪通高铁以后,大阪人都跑到东京了。就像天津人都跑到北京消费了。所以高铁有时候把福利带到大城市去了。

问答

问:我们前两年判断中国的房价肯定还得上涨,下决心在三亚海棠湾拿了340亩地,这块地应该怎么做呢?

任志强:我觉得越往后越难做,每一块地都规划个酒店,隔几步一个酒店,满足旅游需要,所有的住宅都限制死了,必须要有一个酒店。现在大部分酒店要死了,现在单独的酒店还可以,因为有会议区。

我昨天回来一看海棠湾,清水湾,死的楼大概得有一两百万,就是搭着架子没人干活的,居住率大概5%,个别区域10%。很多房子没卖出去,你拿什么吸引人去。你要能做到恒大的本事也行,做个独立的小镇。现在文化消费在快速上升阶段,王中军和很多地产商搞了旅游小镇,全国已经好几个很成功的旅游小镇了,有明星演员效应等等,无论如何,你得先想好理由再干。要能做成有特色的,吸引人的项目。

问:出于投资的角度,保值增值的角度,人民币持续贬值,这个时候应该怎么做,国内买房子还是出去买?

任志强:我不同意你说的,一般买房子的人没时间去投资,已经在干别的事,那个事干的挺好,没寻思干个创业就买房子。真正做投资的,谁去买房子,投资赚的比房子多,有能力有本事投资的就去投资,不买房子。如果你有正常的工作,又不愿意丢了这工作,又不愿意去搞股票,剩下钱在那干嘛,可以去买房子。别说你干着企业,花钱买房子了。

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