购房权利可以转让吗？

【案情简介】

    2017年1月11日，购房者丁先生到某售楼处看房，在售楼人员推荐下，选中了一套房，当天丁先生与售楼人员所在的A公司签订了《购房权利转让协议》。A公司提供的格式合同主要内容：A公司已向B房地产公司购买了该套房产，且已向B房地产公司支付了购房款，享有该房产的购买权。丁先生有意购买该房产，A公司将该房产的购买权转让给丁先生，丁先生向A公司支付购房权利转让费30万元。如上述费用丁先生需A公司提供发票，则该发票所需交的税费丁先生另行支付。协议签订当日，丁先生支付定金10万元，在本协议生效之日起七日内，丁先生应向A公司支付剩余的购房权利转让费20万元。在上述购房权利转让费给A公司及全部购房款或首付款付清给B房地产公司后，A公司需要协助丁先生与B房地产公司就该房产签订《认购书》、《深圳市商品房买卖合同》等购房文件。

【颜宇丹律师评析】

    笔者颜宇丹律师认为，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”A公司如已购买涉案房屋，就应取得房产证后才有权进行产权转移，而不是买方与B房地产公司签订买卖合同，并将购房款支付给B房地产公司，A公司无权将“购房权利”转让给丁先生。双方签订的《购房权利转让协议》约定A公司向丁先生收取“购房权利转让费”30万元没有法律依据，A公司不具备房地产中介资质，无权收取房屋本身的价值之外额外的费用，涉案房产还没有入伙，A公司涉嫌炒卖“楼花”。根据《合同法》及《民法通则》规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，A公司违反法律禁止性规定，损害国家利益，因此，双方签订的《购房权利转让协议》无效，A公司应当返还丁先生交纳的“购房权利转让费”及占有期间的相应利息。

【案件结果】

    本律师代理本案后，以A公司为被告向法院提起诉讼，要求确认丁先生与A公司签订的《购房权利转让协议》无效，返还丁先生交纳的“购房权利转让费”及利息。A公司收到诉讼材料后，在开庭前主动要求和解，退还了丁先生全部款项。

【作者简介】

颜宇丹律师  广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。