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【盘点】房地产调控一周年:楼市开启“五限时代”,租赁成破局焦点

大方 2017-10-07 03:42:37

去年“9·30”楼市调控以来,有超过百城发布了150余次调控政策,给发热的房地产市场降下了“虚火”。

回顾这一年,各地从常规的限购、限价、限贷,新增了“限售、限商”。在全国楼市开启“五限时代”后,下半年租售同权、购租并举的楼市调控出台,已将打击投资行为、控量措施结合,让市场逐渐趋稳。国家统计局的数据显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。

最新的效果是,往年火热的“金九”首周,全国一线城市整体成交量低迷,平均环比下调20%,其中4个一线城市同比平均下降52%。二线代表城市成交量环比下滑7.4%,同比大幅下降32.6%。上半年表现火热的三线城市也出现降温,代表城市成交量环比下降13%,其中东莞降幅最大,达48.3%。

新的调控政策还在跟进。9月22日开始的两天内,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个二线城市密集出台房地产调控加码政策。随后,更有宁波市、海南省、福建省等省市发出房地产调控政策。而自去年国庆节9·30调控、今年春节后3·17的调控潮后,这次调控成为各地最密集的一次楼市行动。

9月29日,北京市住建委主任徐贱云在关于《北京城市总体规划(2016年—2035年)》的学习贯彻会上表示,要坚决抑制投资投机性行为,防止房地产市场大起大落,严格商品住房管控,防范泡沫和风险。

从链家数据观察,所谓的“金九”已经不再。和去年同期相比,9月份北京、天津链家成交量同比去年下滑了70%以上,杭州、南京、济南等城市成交量同比下滑60%左右。而且这种趋势并未根本改变,市场仍然在低温环境下运行。

链家研究院院长杨现领接受经济观察网记者采访时说,新一轮限售潮意味着以省会城市为代表的人口净流入的“新热点”城市仍然存在房价上涨压力,调控是连续性事件,只会针对性强化,不会弱化。考虑到已有的政策仍然在持续发挥作用,特别是金融条件持续收紧,贷款周期大幅度延长的情况下,市场处于下行通道的趋势不会改变,加上近期的限售政策会对预期的引导起到一定的作用,“金九银十”的效应会自然减弱,总体上,量价走势仍然处于“压力区间”。

新政后重点城市房价涨势刹车

去年9月30日,北京率先出台楼市收紧政策。新政策规定,购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买二套房的,无论有无贷款记录,首付款比例不低于50%。二套房为非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

随后,新一轮调控围绕首付款比例、贷款利率的楼市大调控拉开序幕,且各地的两个数据均被要求提升。上海、广州、深圳等一线城市及部分房价上涨过快的共计20多个城市密集出台针对房地产市场的限购限贷政策。据统计,一年间全国有超过100个县级以上城市发布了150余次与房地产调控相关的措施。

效果是显而易见的。国家统计局9月18日发布的2017年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落,70个大中城市中一线城市房价环比下降,二三线城市涨幅回落。

8月份,在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下,15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看,新建商品住宅价格下降或持平;从同比看,新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落,回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。

伟业我爱我家集团市场研究院发布报告称,2017年三季度,北京二手房网签量已降至2015年以来季度成交量最低值,交易均价也出现三年以来首次下滑。报告显示,截至9月23日,2017年第三季度北京全市二手住宅共网签2.06万套,环比下降43.7%,同比下降73.7%。

2017年“3·17新政”出台后,北京房价上涨在一季度达到顶点,新政作用在二季度才逐渐开始显现,此时二手房价格止涨持平,三季度房价开始下跌,跌幅为5%。

麦田房产一位二手房经纪人告诉经济观察网,今年“3·17”调控后,他所在的北京朝阳大悦城区域看房量和成交量明显下降。“调控有一个缓冲期,5月份看房人和成交量开始减少,到了7月份,每个经纪人一周带的看房人只有3组,而新政之前能达到6组。”这位经纪人说,该营业区域有约有100人,7月份整个区域业务变得艰难,只成交5、6单。

未来的楼市调控会加码吗?杨现领告诉经济观察网,对于去年930以来已经出台一系列限购限贷限售等措施的“旧热点”城市,虽然成交量有明显下跌,但是房价上涨的基本面条件没有发生根本性改变,供求关系依然相对紧张。

杨现领分析称,以北京为例,北京存量住宅750万套,套均2.1间,合计只有1500多万间,而北京的人口接近2200万,住房刚性缺口是比较大的,仍然需要5到10年的建设期。在这个时期内,一方面需要持续地扩大供给,不仅扩大新房供应,也要扩大二手房供应,建立一二手房协同的供应体系。另一方面,需要逐步推进长效机制的建设,尤其扩大租赁市场发展,以教育基础设施的同权作为突破口。只有如此,才能保持市场的长期健康和稳定。

限售来袭 新一轮调控出手

自去年“9·30”楼市调控以来,全国开始进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。今年9月22日开始的两天内,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个二线城市密集出台房地产调控加码政策。

新一轮政策的发力点集中在“限售”。如:重庆新购住房两年内不得交易贵阳购买新建商品住房3年内不得转让;南昌住宅取得不动产权证后两年才可以转让;长沙首套房获产权证后3年才能买第二套房;南宁的法人单位购买第二套及以上住房的,须取得不动产权证书满两年后方可转让。

中原地产首席分析师张大伟对经济观察网分析称,从六个城市的发布时间看与集中程度看,应该是住建部主导的一次施压,要求房价依然上涨的次热点城市升级调控。张大伟判断,后续同类型城市发布调控政策的依然会有数个。

在国庆假期开始前,又有多个省市跟进。9月29日晚间,海南省住建厅、规划委员会联合发文称:全省各地将停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设。此举被认为限制“刚性候鸟”的外地赴海南投资者,“刚性候鸟”即在海南置业,但并不长期居住的家庭。

宁波市住建委9月30日晚上发布消息称,自10月1日起,在海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区行政区域内新购买的住房,须取得不动产权证书满2年后方可转让,购买时间以交易合同网签时间为准。

链家研究院院长杨现领告诉经济观察网,新一轮限售潮意味着以省会城市为代表的人口净流入的“新热点”城市仍然存在房价上涨压力,调控是连续性事件,只会针对性强化,不会弱化。

“‘金九’一般是针对新房,开发商一般会选择九月十月集中推盘,二手市场上的“金九”其实并不显著,整体二手市场依旧处在低温运行状态。今年9月除个别城市外,一线和重点二线城市的成交量明显低于去年。”

杨现领说,首先目前新房整体都处在“限价”环境中,其次在于限购限贷限售的政策环境较为严厉、且多个城市房贷利率出现上浮,购房门槛和成本明显提高,且近期发展租赁等政策对于市场预期也有一定影响,需求端也有所降温。而二手房市场主要分布在一线和重点二线城市,预计四季度和明年上半年行政调控和信贷紧缩没有放松的迹象,二手房市场仍将保持平稳运行,新房市场的成交量会出现下滑。

房屋租赁时代前奏?

在常规“五限”调控的同时,集体建设建租赁房试点、租售同权、共有产权等政策频出,似乎预示着未来中国租房时代的前奏。

今年7月,住建部等九部门发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。再度明确购租并举,租售同权。

随后,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。被部分专家解读为正式开启我国租房时代。

但是,中国国土资源经济研究院副研究员曹端海接受经济观察网采访时曾表示,利用集体建设用地建设租赁住房,并未从根本上打破目前政府垄断供应城市住房的体系。这次试点的重大 意义在于明确、规范集体建设用地租赁住房的管理,并进而建立相关法律法规,填补这方面的法律真空。

然而频出的租售同权、共有产权住房政策再度让房地产市场激起浪花。7月17日下午,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,提出实施“租购同权”等措施。9月30日正式实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》,明确了购房所占份额,退出方式以及价格。

此前9月下旬多城出台的“限售”政策,也被市场解读为,其中一个重要功能是抑制卖出的新建商品房流通。数年内不能交易的商品房,自然流入租赁市场,曲线为租赁市场增加存量。

“租赁已经成为下一阶段政策的焦点,目前来看,破局的关键在于通过集体建设用地建设租赁增加租赁房屋供给,核心是要处理好两个关键问题,一是存量租赁房屋的规范化管理,二是增量房屋的建设需要吸引长期稳定的社会资本。”杨现领告诉经济观察网。

杨现领说,可以明确地说,从购租并举到购租同权,长效机制已经在路上。甚至可以说,调控本身就是长效机制不断探索和形成的过程,租赁已经成为房地产调控长效机制最为重要的组成部分。因此,这一轮调控本身就是长效机制形成的过程,中国房地产政策的中长期框架正在清晰化,明朗化。

附:深圳楼市政策(2008-2017)

  过去十年是深圳楼市的黄金十年。

  深圳房地产的发展史,在全国无疑是具有标杆意义的。

  毫不夸张地说,深圳楼市近十年的调控,堪称是各地调控的参考范本。

  回顾过往十年的调控史,我们能窥探深圳楼市的发展脉络。

2008年

  2008.5.12

  深圳正式叫停分期首付。

  ——深圳规划和国土资源委

  2008.7.1

  深圳市从2008年7月1日开始调整土地增值税预征率,具体调整如下:普通标准住宅按销售收入1%预征,别墅为3%,其他类型房产为2%。

  ——深圳市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的通告

  2008.7.22

  1.规定普通住宅将全面实现“装修”交房;

  2.政府投资的办公场所,在首次装修后八年内讲不能二次装修。

  ——深圳市政府《深圳市建筑废弃物箭牌与利用条例(草案修改建议稿)》

2009年

  2009.1.14

  1.禁止开发商擅自组织或参加各类评比,必须公开销售并公示价格,必须缴纳物业专项资金;

  2.另外,购买二手房的消费者将来还可以通过房源信息编码,查询相关房源信息,从而更大限度地保障购房者利益。

  ——深圳市国土资源、房产管理局《深圳市房地产行业管理规定》

  2009.2.6

  允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所(经营场所)登记注册。

  ——广东省政府《关于鼓励创业带动就业工作的意见》

  2009.3.3

  1.加大保障性住房建设力度;

  2.进一步鼓励普通商品住房消费;

  3.各地可将住房公积金贷款上限上浮10万元-20万元,住房公积金贷款年限可延长至30年,并适当提高住房公积金缴存比例;

  4.营业税免征期“5改2”;

  5.个人首次购买普通住房,其契税按1%征收;

  6.支持房地产开发企业的合理融资需求。

  ——广东省政府《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》

  2009.6.18

  1.本市户籍的在职职工均须缴存住房公积金;

  2.职工和单位缴存比例均不得低于5%。

  ——深圳规划和国土资源委 《深圳市住房公积金制度改革方案》

  2009.12.30

  在全市范围内展开房地产秩序专项整治工作,重点查处非法预售、发布虚假广告、囤积房源、合同欺诈、售楼现场不按规定公示2规定事项等违法违规行为。

  ——深圳市政府 深圳开展房地产市场秩序专项整治工作

2010年

  2010.2.26

  1.增加普通商品住房和保障性住房的有效供应;

  2.全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作;

  3.抑制投资投机性购房需求;

  4.加强对房地产市场秩序的监督规范。

  ——广东省政府 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》即“粤四条”。

  2010.5.4

  1.继续差别化信贷政策,限制炒房和投机性购房;

  2.商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款;

  3.对不能提供1年及以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;

  4.严格执行限外令。

  ——深圳市政府 《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》

  2010.6.13

  规定申报城市更新单元用地为城中村、老屋村,须经占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的权利主体同意申请拆除重建,方可申报。

  ——深圳规划和国土资源委 《深圳城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》

  2010.7.1

  将非户籍常住人口纳入保障范围。

  ——深圳市政府 《深圳市保障性住房条例》

  2010.8.5

  1.资金监管:项目资本金账户余额应当不低于项目本金的10%;

  2.价格制定规范:确需条件且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调价前办理备案变更;

  3.市场秩序规范:取得预售证后,应在10日内通过房地产信息系统一次性公式全部预售商品房、预售时间、地点、方式及价格,不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。

  ——深圳市政府 《深圳市房地产市场监管办法》

  2010.9.30

  1.对于本市户籍居民家庭,限购2套住房;

  2.对于能够提供在本市2年以上纳税证明或社会宝箱缴纳证明的非本市户籍家庭,限购1套住房;

  3.对于境外机构和个人购房,严格按照有关政策执行。

  ——深圳市政府 《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨补充的通知》

2011年

  2011.3.2

  对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的,必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件。

  ——深圳规划和国土资源委 “深圳完善限购令细则”

  2011.5.26

  商品房销售明码标价实行一套一标,商品房经营者应当对每套商品房进行明码标 价,对取得预售许可或办理现房销售备案的商品房项目,商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价销售。

  ——广东省物价局 《关于商品房销售明码标价的规定》

  2011.6.9

  1.存量房交易的计税价格,以交易双方签订的合同成交价格为依据;

  2.申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的,按计税参考价格核定计征存量房交易环节的各项税款;

  ——深圳地方税务局 《深圳市关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》

2012年

  2012.9.12

  1.公积金贷款额度由原来规定的账户余额10倍提高至12倍;

  2.家庭贷款最高额度提高至90万,个人贷款最高可贷额度维持50万不变。

  ——深圳公积金管理中心 《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》

2013年

  2013.3.14

  自5月1日起,商品房在预售之前或价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%(含15%)时,办理商品房预售价格备案或变更。

  ——深圳市政府 《深圳市商品房预售价格备案办法》

  2013.10.11

  1.继续严格执行住房限购、限贷政策;

  2.确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上,四季度还要供应约60公顷住宅用地;

  3.加强差别化信贷政策执行力度,人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率;

  4.继续强化商品住房预售管理,引导房地产开发企业理性定价;

  5.加大安居型商品房和保障性住房供应的力度,确保2013年度保障性安居工程建设任务顺利完成;

  6.加强土地增值税清算工作的力度,适度提高土地增值税预征率,做好清算工作;

  7.加强市场信息披露和监测工作,做好市场预期管理;

  8.加强住房政策研究,加快构建符合深圳实际的房地产调控长效机制。

  ——深圳市政府 《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》即“深八条”

  2013.10.31

  1.即贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于70%;

  2.对贷款购买首套自住住房的家庭,继续执行最低首付款比例30%的规定;

  3.继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

  ——人民银行深圳支行 《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》

2014年

  2014.9.1

  1.职工每年度均可以按照本规定提取一定额度的住房公积金用于住房消费;

  2.自2014年11月1日起,每月可以申请提取一次;

  ——深圳公积金管理中心 《深圳市住房公积金提取管理规定》

2015年

  2015.4.15

  1.公积金可贷额度余额的12倍提高至14倍;

  2.公积金在职工完成抵押登记后5个工作日内完成住房公积金贷款发放;

  3.贷款额度不变,家庭90万,个人50万。

  ——深圳公积金管理中心 《关于提高住房公积金使用效率加快发展住房公积金贷款业务的通知》

  2015.6.30

  经适房满5年可取得完全产权或上市,应当按照50%的比例缴纳增值。

  ——深圳市住房和建设局 《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》

2016年

  2016.3.25

  1.对购房人家庭名下在本市无房且近两年内无住房贷款记录的,贷款首付比例仍继续执行最低三成;对购房人家庭名下在本市无房但近两年内有住房贷款记录的,或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低四成。

  2.本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。对境外机构和个人购房,严格按照有关政策执行。购房时间的认定,以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

  ——深圳市政府 《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》

  2016.10.4

  限购:本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策;本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房;能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房;首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,贷款首付款比例不低于50%;购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,贷款首付款比例不低于70%。

  ——深圳市政府《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》

  2016.11.15

  1.住房公积金缴存职工家庭(以下简称职工家庭)名下在本市无房,使用公积金贷款购买首套住房的,公积金贷款首付款比例最低为30%。

  2.职工家庭名下在本市拥有1套住房,使用公积金贷款再次购房的,公积金贷款首付款比例不低于70%。

  ——深圳市住房公积金管理委员会 《关于调整住房公积金贷款首付款比例有关事项的通知》

2017年

  2017.1.19

  1.预售:商品房和公寓申报均价不得明显高于周边在售项目均价;

  2.现售:商品房和公寓转现售,备案价格仍需对外公示;

  3.精装修:带装修项目不得强制搭售。

  ——深圳市国土局 《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》

  2017.9.28

  1.首次明确了将人才住房纳入公积金贷款支持范围、子女公积金可为父母贷款购房或偿还贷款;

  2.强化违规贷款申请监管、明确信用记录标准等内容;

  3.增加了贷款业务委托办理等便民举措,以进一步提升深圳公积金贷款服务水平。

  ——深圳市住房公积金管理委员会 《深圳市住房公积金贷款管理规定》

来源:综合经济参考报、咚咚找房

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