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减土地涨房价,国土部要和当前楼市调控对着干?

康老师聊房产 2017-09-22 14:02:58

作者:美房网主编

9月19日,国土部官网的《国土资源部严控城市新增建设用地规模》一文引起楼市大震动,国土部称将严控城市新增建设用地,16城新申报规模被砍半。这是否意味着楼市由于供应短缺还要暴涨?

当晚,我们就紧急对该文透露的楼市走向做了分析,指出城市,尤其是热点城市新增建设用地持续减少,供需矛盾持续突出,房价上涨预期强烈,我们前面的内容已经有分析《重磅,国土部又一次发声,明确指出房地产未来!》。今天,我们结合供应土地特点,再做深入分析。

1、市场土地储备不足,国土部还在减供应!

国土部称,今年对16个城市进行了“建设用地土地核减”,共计4541.9公顷,占16个城市申报新增用地总规模的46.52%。

同时,文中明确表示“继续强化规划刚性约束、严控城市新增建设用地规模不手软的强硬态势。”

但是,有研究机构日前经过调研指出:50城土地储备仅够消化14个月,此外,部分三线城市的去库存工作基本上可以告一段落,应该快速转入到补土储的阶段,以此稳定房价。

怎么回事,市场土地储备不够了,国土部还减少土地供应,土地供需更加失衡,这不是抬升房价吗,国土部这是要和当前中央平稳房价的调控对着干嘛?

其实不然,国土部是希望在土地供应上做“减法”,在土地利用上做“加法”

据国土资源部有关负责人介绍,为落实最严格的耕地保护和节约用地制度,进一步提高土地利用效率、推进新型城镇化建设,今年以来,国土资源部改革了国务院批准城市用地的审查报批管理办法,其中主要一项就是“实行严格的用地会审制度,督促闲置土地较多的城市盘活存量,加快闲置土地处置。”

早在今年6月份,国土资源部政策法规司司长王守智就明确表示,一些地方城镇建设用地规模扩张过快,城镇建成区人口密度大幅下降,脱离了人多地少的基本国情。他介绍,目前我国城镇低效用地占到40%以上,农村空闲住宅达到10%—15%。处于低效利用状态的城镇工矿建设用地约5000平方公里,占全国城市建成区的11%。

针对这种土地利用粗放和闲置浪费现象,才有了京津冀、上海、广东、南京等众多城市和地区出台控制新增建设用地措施,才有了此次11个城市利用存量土地进行开发建设,未申报新增建设用地

2、住宅用地占比22.8%

其实,2012年之后,住宅用地占比已经逐年走低。其中,2015年——2016年作为房价涨幅最大的一年,住宅占比降低了4%左右,但房价上涨超过10%,为历年来最高。

而据国土部最新数据显示:2017年国土部批准用地中住宅用地占22.86%,比2016年又降了2个百分点。

去年国土部文件确定了未来土地供给的模式,而今年的住宅用地占比,只是落实了文件精神,在保障耕地、产业用地、保GDP增长的同时,国家强制性避免土地流向房地产。意味着在未来,只要政策红线还在,就会有更多的大城市,加入这一梯队,而可怕的是:这些城市一定是人口众多、住房需求旺盛的一二线城市。尤其是在租房市场还没有及时到位的情况下,中短期内,供需矛盾仍然不可避免。

但22.86%的住宅用地占比,已经低到不能再低了。

国务院发展研究中心原副主任刘世锦今年曾在一次研讨会上指出:住宅用地占建设用地的比重偏低。特别是一线城市过去几年这个比重一般低于25%,最近几年有所调整,但也低于30%。他指出,在现有制度下,应该先把住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。

但现在看来,至少“十三五”期间,这一模式不会改变,减少住宅用地供应是大趋势,这也是《国土资源“十三五”规划纲要》的方针。在这一模式之下,如果放开房价政策性管控,房价还会迎来新一波上涨,这也是中短期内房价的基本走向。

附:《国土资源部严控城市新增建设用地规模》原文:

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