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临深住宅和深圳公寓,到底该如何选?

深圳壹地产 2017-09-18 01:31:36

本文为Kenny择房记第11篇

(本文不代表壹地产观点,仅是编辑Kenny踩盘的个人感悟。)

2010年新国十条,宣告深圳开始进入限购时代!

如今,7年过去,深圳限购呈现越来越严的趋势。

在这种背景下,不限购不限贷的公寓,开始走进人们的视野。

除此以外,临深片区的住宅,也纷纷成为投资的热门。

那么,这两种产品,投资究竟选哪个好呢?

01

公寓是比住宅更高一个层次的投资

先来说说不限购不限贷的公寓。其实早在深圳限购之前,深圳就有这种商住两用公寓。

在深圳限购越来越严的情况下,这类物业开始走进人们的视野,迎来了春天。

Kenny从2014年开始研究不限购的公寓,暴走过深圳百分之80以上的公寓。对公寓,Kenny颇有一番自己的研究心得。

不过3年前深圳的不限购公寓可不多,印象中深圳不超过40个。而现在,一年上市的公寓深圳就不止40个。

有市场,才会有需求。不限购的公寓,是比住宅更高层次的一个投资。

在这里,Kenny强调一个观点:在深圳,有名额,住宅!没有名额或者名额已满,才选不限购的公寓!

因为公寓的首付高,只能贷款10年,只能商贷不能用公积金,利率还要上浮,转手税费高。凡此种种,都制约了公寓的一个上涨空间。

但是没办法,谁都知道住宅好,但是限购啊!有些人买不了,或者想投资多套,只能买不限购的公寓了。

买了就比不买强。虽然种种条件制约了公寓的一个上涨空间,但始终是深圳的砖头,好过现金在手。

而且可以贷款,可以抵押,比小产权强多了!

但是公寓很考验投资者的眼光。它可不像住宅,闭眼买就行!

好的公寓,是住宅每平米升1000,它至少也能升800!而较差的公寓,是住宅每平米升1000,它只能涨200!

所以投资公寓,你一定要精挑细选!为什么现在很多人说公寓没有投资价值,就是因为投资了较差的公寓。

然后没赚到钱,就骂公寓没有投资价值。人云亦云,然后搞得大家都以为公寓没有投资价值。

其实,好的公寓,不论自住,还是投资,都是非常不错的!

02

为何选择公寓投资

Kenny长期看好,并且坚持看好,深圳不限购不限贷的商务公寓的投资前景。

房子其实在你买的那一刻就在贬值,是这个城市的发展,让土地增值,从而带动房价上涨。

你家的房子能否涨价,取决于你家窗外有没人不断地投钱。

你家旁边建个地铁房价要涨,你家旁边建个学校房价要涨,你家旁边建个公园房价要涨,窗外的投入决定了你房子价值的变化。

大量的资金想要进入深圳楼市,但是无奈被限购令挡在门口。在这种条件下,不限购不限贷的公寓,是它们进入深圳的。

周末去各大公寓看看,看看有多少北京人来深圳买公寓,你就知道这个市场有多么火热。

深圳公寓目前还不是投资的主流,有个原因,是因为深圳的住宅还不够贵。很多人还买的起住宅!

当深圳的住宅让大部分人都高攀不起的时候,小面积低总价的公寓,会成为人们的买房。

届时,深圳的不限购公寓,会有一波爆发期。

03

临深住宅投资价值凸显

在以前,Kenny认为,临深的住宅是不值得投资的,尤其是一些超级大盘。

当然很多小白,会认为临深值得投资,因为它足够便宜。便宜肯定涨得快嘛!而且楼盘品质还比深圳好!

正是这么一种错误观点,07年一帮跑东莞惠州投资房产的,套死一大批人,直到2015年这一轮房价暴涨,这些人才解套。

房子的价值不在于房子本身,而在于房子脚下的土地。你老家县城的房子,再便宜也涨幅有限。

深圳的房子,再贵也有人抢,道理就在这里。

当然,现在可不能用过去的眼光看临深住宅。为什么?因为这一波行情,深圳涨太猛了。

很多人想置业深圳,深圳住宅已经高攀不起,又不想买深圳不限购的公寓,临深住宅就成为了选择。

目前,深圳均价已经到达55000左右,那么,在这种情况下,大亚湾很多15000左右的住宅,势必有一波补涨。

而且,目前临深的地都卖得很贵,例如东莞凤岗,楼面价已经接近30000。面粉贵了,面包势必涨价!

可以预见,临深的住宅,还得往上走。

但是问题来了,临深的住宅不比深圳,你一定要精挑细选,才能买到好房子!

临深地铁口物业。这点很重要,只有通勤解决了,深圳上班,临深住人才会变得现实。

可以预见,临深的价值,会在地铁开通后到达一个高峰。

其次,选好开发商。大品牌的开发商,品质还是比较靠谱的。要是都跑临深去买了,还买一个次品,那你得有多郁闷。

最后,少碰所谓超级大盘。但凡职业投资客,大盘基本不碰,为什么?因为完全没办法控价!

打个比方,一个小区有10套89平米3房在卖,投资客只要拿下5套,就可以给这个小区定价。

例如,小区原本的挂牌价是400万,它们就分别放出390、410、430、450等不同价位。

别的业主一看,不对啊,别人都卖这么贵,我凭什么卖400,涨价。于是390的那套就可以很快出手。

然后卖了就追加一套470的单位,以此类推。

但是大盘就不可能这么操作,没有哪个投资客,一个小区有100套房子在卖,然后能拿50套的。

大家都想出货的结果,就是大家纷纷压价,价格起不来。

所以大盘自住非常舒服,但是投资是不建议的。

04

临深住宅2手不好出手

房子的价值,不是体现在1手,而是体现在2手!

无论你1手涨多少,但是2手卖不出去,那就是纸上富贵!而目前,临深片区还是一个以新房为主的市场,这是一个很重要的现象!

大家都去那边买新房,没人买你2手,你是不是很郁闷?

其次,评估价跟不上。很多人说临深住宅首付3成,可以贷款30年,潜力肯定跑赢深圳公寓。

说这话的人,基本没了解过临深的2手房市场,银行评估价跟不上,是的问题!

很多人临深买2手房,首付都要去到5成,甚至6成,因为银行不给贷那么多!

那么在这种情况下,很多人就会去买新房。

这就是为什么,很多临深2手房,房价每平米虽然便宜几千,但是人们宁愿买新房!

其次,是2手交易非常繁琐,而且交易时间过长。很多时候,还得自己亲自跑腿!

Kenny一朋友,东莞买套2手房,前前后后历时大半年,腿都跑细了,差点不想买!

在这2个重大问题没有解决之前,Kenny认为临深的住宅投资还是比较悬的。投资临深,请做好长持的准备!

短炒勿碰!卖不出去,租不出去的例子多着呢!

在这点上,Kenny认为临深的住宅不如深圳的公寓,起码好租,成交也比较活跃。

而临深的住宅,你想卖都没什么中介给你推,因为中介都忙着卖新房!

就算退一步讲,深圳的公寓哪怕卖不出去,还可以抵押!但是临深的住宅很多不具备这样的条件!

所以从投资的角度讲,Kenny更倾向深圳的公寓!

05

深圳还有便宜住宅

最后我们再来看看,临深的住宅,真的便宜吗?

以大运城邦为例子,目前2手挂牌价28000、29000、30000的都有!但是据中介说,能成交的价格是25000到27000。

其次,我们再来看看大运城邦的户型。大运城邦有82平米的2房,我认为这就是一个完全失败的户型。

在房价高企的今天,82平米的2房,太奢侈了!于凤岗一路之隔的龙中,82平米起码是3房!

各别极端户型,甚至76平米能做5房的都有,算上赠送面积,人家均价也不到30000!

其次,总说深圳房价高,其实是你们踩盘踩太少。坪山有个盈富家园,均价不过19000!

而仅仅在2015年,这个小区,价格不过才6000!仅仅2年,投资净利润百分之200!

所以千万别以为深圳没有便宜的住宅。刚需首套,千万别头脑一热就跑去买临深,其实深圳好好挑挑,还是有上车盘的。

如果买不起住宅,或者限购买不了,Kenny还是建议你们首套买深圳的公寓。

起码能自住,起码能出租,起码好出手,起码能抵押。

当然,如果有闲钱,临深还是可以投资的,只不过投资时间会比较长。

长远来看,临深住宅,价格肯定是往上走的!

Kenny点评:买深圳不限购公寓,还是买临深住宅,其实是个见仁见智的问题。每个人都有自己的看法,欢迎大家留言讨论。

比起房子本身,Kenny更看中房子所在的城市,以及房子的金融属性。从这点看,深圳公寓完胜临深住宅!

其次,从接盘的人的角度分析,深圳公寓的受众更广!因为有大量的外地人跑来深圳买公寓,而临深的公寓基本靠深圳人消化。

当然,两个都是2015年之后大热的产品!房地产投资是个长线投资,所以究竟选择哪种正确,还得交由时间来验证!

深圳楼市,欢迎探讨!

我曾经的理想是当个作家

现在的职业是地产媒体人。

我的文字或许拯救不了你灵魂

但一定能打救你钱包。

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