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左晖:从七个角度看中国“租赁新时代”

康老师聊房产 2017-09-14 09:26:07

作者:美房网主编

近日,链家集团董事长左晖参加了在国际金融博物馆举办的第60期江湖沙龙,从七个角度讲述了对“租赁新时代”的看法,他说,未来10年,中国的租赁市场规模将达3万亿,但当下,租房子还远不是一件有品质、有尊严的事。作为中国二手房市场最大中介公司的掌舵人,左晖的观点还是值得我们仔细揣摩,从中也会得到不少启发和借鉴点。

第一个角度:城市的人口

中国现在有7亿城市人口,未来大约10亿,他们将怎样分布?这是第一个变量。是分散更好,还是集中更好?学术界普遍认为集中分布会让效率更高。目前,大概有20个以一、二线城市为中心的城市圈正在逐步崛起。据估计,未来可能每一个城市圈会拥有2000-3000万人口,等于占总城市人口的一半。

租房其实是大城市的问题,三线及以下城市的租赁市场都很稳定,因为租金稳定,租赁住宅的供应量也都非常丰富。

中国从1994年正式房改到现在23年的时间,我个人认为中国房地产业还是了不起的,总体来看,居民的住房问题得到了基本解决。

点评

城市圈是中国城镇化进程的一个趋势,未来城市人口的增加也是以这些正在形成的或者已经形成的城市圈为主,也就是说城市圈是未来人口流入的目的地,这给房地产投资和住房出租提供了良好的机会。

人口的流入将会带来资源不足的问题,其中住房就是一个大问题,特别是极具吸引力的大城市。但有一个好消息,也是我们看到的现实是,这些年来中国对居民的住房问题一直是往好的方面发展。

第二个角度:合理的交易量

中国房地产市场是增量思维。2016年,全国房屋交易1500万套,其中950万套是新房,550万套是二手房。对比美国,大概卖了600万套房,其中550万套是二手房,50万套是新房。当然,我们也看到像北京、上海等城市,二手房交易量占到70%-80%

所以,未来真正能解决房地产流通的手段到底是什么?最近我们在谈一个概念——中性的价值观,就是面对当下的房地产市场和调控,我们的价值观到底是什么?

我们一直在关注一个指标——“千人的流通率”,是指一个城市在合理或均衡状态下,应该有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。成熟市场的历史均值保持在20%—25%之间。按今年3月份的数据看,北京大概40%,但是这几个月来看,年化可能只有6%—7%

这个指标过低的话,房价就会面临很大的压力。

过去10年间,北京、上海等城市的房价涨幅也许超过10倍,但真正的房价上涨就十几个月。为什么?核心是如果今年的千人流通率不够的话,一定会有一波积压在明年,导致流通率上升。所以,我们要强调所谓的中性价值观,保持市场合理的流通率,是调控本身的目标之一。

与之相关的是两个问题,第一,中国需要多少套房子;第二,到底交易多少套是合理的。

北京、上海的平均首次购房年龄每年再往后推一岁,现在北京的是34岁。

点评

其中我们注意到一个指标,叫“千人流通率”,一个城市在合理或均衡状态下,千人流通率在20%—25%之间是比较成熟的市场,简单的说就是在1000个人中至少要有20-25个人能在二手市场或新房市场购买和置换成功。北京高峰期达到了40%。而目前因为政策的严控,只有6%—7%的人有机会购房成功。这说明了我们的市场目前来说是极其不稳定、不成熟的。

第三个角度:买房和租房

一个城市里到底有多少人需要靠买房子解决居住问题,多少人要靠租房子解决?相比于美、英、法等国,中国的租房占比小。

租房比例到底多少才合理?我们判断,未来中国的租赁人口占比大概是1/3,城市越大,比例越高,北京未来会超过50%

所以我们拿前面三个数据算一算,基本上就能知道市场上到底需要多少套房子、买卖交易及租赁交易,才能满足人们的基本需求。

点评

中国和美、英、法等国的租房占比的对比,说明了中国人对房子的热衷,其实这也算是中国房价一直居高不下的一个助推器。再者,城市越大,租房比例越高,也说明了大城市房价的高企,普通工薪阶层是无法企及的,租房也是无奈之举。

第四个角度:政府和市场

租赁住宅的供应主体到底是C端、B端,还是G端?所有城市都会经历这样一段时间:当城市发展出现贫富分化,政府就要进行救济,会产生各种各样形式的公租住宅。

其实,各个城市的租赁问题都会导致一些不太好的结果,大概有四种。

第一,贫穷人口的集中化;第二,导致一些社会矛盾;第三,租赁住宅不够,租金上涨,会出现“回巢”现象,有一个数据我看了蛮震惊,2014年英国20-34岁的年轻人和父母住在一起的比例为26%,比十年前高了很多;第四,代际传承问题,租房家庭的孩子很可能也在租房,有房阶层的孩子也是有房阶层。

今天的问题都不是新鲜问题,是历史上出现过的。国际上很多城市最终解决问题是靠货币补贴。所以,我觉得政府在这里面的占比最好不要超过10%。当政府公租住宅比例过高,会导致占用太多资源,效率不够。

各城市都在大规模启用租赁住宅是对的,因为现在的规模量的确非常小,北京估计起码要有3千万平米才能基本缓解在北京租房困难的问题。

点评

租房市场存在很多问题,这也是为什么租房不太受欢迎的原因之一,但政府干涉之后,其中某些问题肯定会得到解决,但同时也产生了一个新的问题,对于这个庞大的市场,政府应该占有多少比较合理?左晖先生认为最好不要超过10%,但大多数人更希望的是30%

第五个角度:存量与增量

解决租房的主力军是谁?是个体的房主,全世界都一样。也有人说,很多发达市场主要是通过B端来解决,这里面有很多歧义。日本的非常高,大概超过80%,全世界最大的租赁机构化的企业在日本,管理了将近一百万间住宅企业。但是日本有一个很特殊的情况,它大部分托管的是C端物业。

今天,全中国的租金规模大概是1万亿,显然不够,未来十年大概达到三万亿左右,其中我估计3千亿来自于持有型供应,所以从去年开始,我们跟很多开发商交流,觉得这是未来十年的机会。

那么,房子从哪来?因为我们是做二手房出身的,所以我们一直看存量市场,存量有非常大的空间。不能一味地靠盖房子解决问题,较为合理的比重应该是:80%从存量解决,20%从增量解决。

北京和上海都有一个现象,30%以上的房子房龄超过20年。这些房子有个特点,位置不错但居住的舒适性差很多,所以,我们要循环利用,由专业机构进行改造再投入到新的市场里去。

点评

第一点,出租房的供应主要还是由市场来决解;第二点,中国租赁市场还有很大的空间,机会非常多。并且目前来看,解决住房问题的重点在于存量房,所以存量房比增量房在租赁市场中的机会更大。

第六个角度:未来机构化占主流

引出来下一个命题,机构化。我估计未来北京的物业,B端可能全部都是机构化,C端超过50%是机构化。

美国有很多专业化机构,发展很快,有专门做数据的,做线上平台的、做租赁服务的。北京某高校校长想把他们的教师公寓委托我们进行管理,这都是未来很大的方向。

最后,来看下租金问题。租金怎么算合理?我们总看一个指标——房价租金比,其实不是很有意义。因为租金跟房价没有什么关系,租金影响因素最大的是这个城市的人均收入水平

全世界很多城市的租金负担比非常高,比如法国,一个月的收入40%需要交房租,所以,我感觉未来的租金总体是处在比较上升的通道。

点评

机构化管理,这是租赁市场发展的趋势,同时也会解决以前租房遇到的一些不靠谱的问题。在租金方面,与很多发达国家相比,我们的租金收入比并不算高,左晖先生认为租金将会持续上涨。目前我们也已经开始布局这个市场。

第七个角度:服务

这一点无需多言,房地产行业,服务是最基本的要求,对于行业内的相关机构和企业来说,如何提高服务水平,是他们占有住房租赁市场比例的关键点。

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