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重要数据显示:未来这5个城市房价将领涨!

鱼的思维 2017-09-13 17:49:24

“短期看政策,中期看土地,长期看人口。”这是中国中心城市房价的逻辑。

它告诉我们,把脉一个城市的房价走势,政策、土地和人口是三个关键。

01、短期看政策

近一年多来,中央政府和地方政府接二连三地出台楼市调控文件。

我在之前的文章中就统计过,北京自今年3月份以来直接针对楼市颁发的政策就有12道,曲线调控的政策更是数不胜数,其他中心城市发布的政策也不在少数。

这些政策告诉我们,中国中心城市的房价,短期内房价必须横盘。

根据国家统计局公布的3月份第二波强调控以来的房价指数来看,中心城市的房价基本都在高位小幅震荡,符合预期。

数据来源于国家统计局,苏州未被列入统计城市

短期看政策已经被验证,接着看决定中期和长期的两个因素:土地与人口

02、中期看土地

中期看土地,因为决定房价走势的直接变量是供应量和需求。

西部、东北、中部地区一些三四线城市,人口稀少且不断流失,土地供应却持续增加,这些城市的房价长期处于低位,未来走弱是大概率事件。

中心城市,由于人口增加购房需求不断,土地供应量必须相应增多,才能够控制房价,一旦供不应求,房价只能向上。

近日,中国指数研究院公布了今年以来,中心城市的土地供应、交易和溢价等详细数据,透过这份数据,我们来看看中心城市中期房价到底是个什么走势。

数据来源于中国指数研究院

上图是10个重点城市2017年前8个月住宅用地供应情况。可以看到,北京、重庆的供应量暴增,相比于去年同期分别增加了703%、161%。

重庆的房价,这几年在中东部房价暴涨的背景下,显得尤为冷静,主要是因为它充足的住宅供应量有关,当然也离不开当地政府的管控功劳。

十个重点城市中,除了北京、重庆住宅供应量增加外,广州、上海、武汉相比于去年同期,也有不同程度的增加,分别增加了44%、38%、15%。

南京、杭州、天津、成都、深圳住宅供应量同比都是负数,尤其是深圳,今年前8个月尚无住宅土地入市,导致住宅用地供应量同比下跌了100%。

这主要是深圳陆地面积较小,基本上已无地可供应,为了应对这种尴尬,深圳市政府一方面加快城市更新项目批准步伐,另一方面加快建设轨道交通,连接东莞、惠州。

这并不能改变中心区的购房需求,深圳实际管控人口已有2100万,与北上广是同一个级别,面积只有北京的1/8、上海的1/3,广州的1/4。

因此,可以说,深圳是中国大陆地区供需矛盾最严重的城市,是房价最不可能出现实质性下跌的中心城市。

成都住宅土地供应量下跌也非常厉害,相比去年下滑了63%,南京、杭州、天津分别同比下跌了2%、11%、31%。从土地供应量来看,深圳、成都、南京、杭州、天津的房价,未来除了涨还是涨。

再看今年中心城市拍地溢价率情况。

数据来源于中国指数研究院。深圳由于今年尚无住宅土地入市,无法统计数据。广州8月份五住宅用地入市,无法统计前8月溢价率同比。

所谓溢价率,就是土地出让的价格相比于开拍时的价格高出的百分比,溢价率越高土地越贵,将来这片土地上建起来的房子自然也更贵。

上图可以看到,溢价率最高的是成都,今年前8个月住宅土地溢价率高达94%,然后是武汉、杭州、北京、重庆、天津、上海

因此,从1~8月的土地供应量和溢价率来看,全国10个重点城市中期房价依然看涨,尤其是深圳、成都,上涨空间非常大。

03、长期看人口

最后来看上面提到的10个重点城市人口,也即需求情况。

中国的城市化实际上是已经演变成大城市化,全国人口都纷纷涌入北京、上海、广州、深圳、成都、南京、武汉、杭州、郑州、合肥、青岛、厦门、西安等二十多个中心城市。

之前的文章中,我多次强调过,由于各地统计局中的常住人口是政府政绩考核指标,可信度不大,如深圳统计局公布的深圳2016年常住人口只有1190.84万人,然深圳市领导曾公开表示,深圳实际管控人口已破2000万。

所以,在我的人口分析体系里,一直都采用相对准确的小学生作为人口增减的分析指标。

数据根据各地统计局公布数据计算而得,苏州人口暴增是由于统计口径变化,合肥期间吞并了巢湖,导致人口也出现了暴增。

从上图可以看到,第二部分提到的10个重点城市人口增长都还不错,尤其是深圳、成都、南京、天津、武汉、杭州,增幅都在20%以上。

成都人口增幅和2016年吞并简阳市有关,但即便忽略这个因素,成都的人口增幅也不会差。

上图虽然说的是过去几年人口变化情况,但能够体现的是这些城市对人口的吸引强度,从而推测未来人口增幅情况。

因此,从人口数据来看,中国二十多个中心城市的房价,长期仍看涨。

若再结合第二部分的土地供应量来看,未来涨幅排名前五的应该是深圳、成都、南京、武汉、杭州。

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