当场签约透明化
买卖双方一定要见面并同时签定合同，而且是三方合同。在签定买卖合同之前，要签一个《预约买卖及居间服务合同》。实践中存在买卖双方由中介操纵没有见面，先后签订合同的情况，买方、卖方、中介三方一定要坐在一起签定合同，做到透明化，这样中介一般就吃不了差价了。
明确防纠缠
有位网友向我咨询：他是卖方，卖房时挂牌不只挂在一个中介，结果一家中介带来的客户比另一家带来的客户出价高，他便卖给了出价高的那个买方。现在没有成交的那家中介的人整天打电话骚扰他，要求他付。
《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》第二十一条约定：“买卖双方利用居间方所提供信息、条件、机会等，私自签订《深圳市二手房买卖合同》，买卖双方应当承担违约责任。居间方有权要求买卖双方支付本合同约定的全部。” 这一条是为防止跳单，保护中介的利益。但是，《合同法》中规定通过中介促成交易的才可收取。
如果某中介提供了信息，另一家中介也提供了信息，同一套房源作为买方通过另一家中介可以买入更低价，作为卖方如果可以卖出更高价，当然会选择对自己有利的中介来成交。为避免和中介产生的纠纷，作为卖方就要在与中介签订的委托协议上，作为买方就要在中介让你签名的看楼单上注明：如果通过其它居间方买入更低价或卖出更高价，可以通过其它居间方交易并无需支付未签订居间服务合同的中介任何费用。
签约之前查清楚
中介有对买卖双方当事人资格、房地产产权信息合法性的查验义务，就是所谓的查档，核实房产产权人信息。查验房屋是否属于商品房，如果是房改房、安居工程、经济适用房、军产房等，在转让时有一定限制。还要查验房产有没有其它的抵押状况，有无其他共有人、承租人，审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。
如果买方已签订了买卖合同并交了购房款在办理过户期间，房产被查封，产权就无法转移给买方。笔者颜宇丹律师办理的二手房买卖合同纠纷案中，经常有夫妻共有一套房，但是只有一方在买卖合同上签字，之后因为房价上涨了，卖方便以共有人不同意为由毁约。所以签订合同时必须要求所有的共有人签字，以免日后发生法律纠纷。
违约条款防反价
买卖合同里如何约定违约金？房价上涨的时候，卖方很容易反悔，在利益面前，很多人会违背诚信。深圳二手房买卖合同范本的违约责任：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之_____的违约金。”这是一个选择性条款。笔者颜宇丹律师认为，在合同的补充条款中把这一条违约责任修改为：一方违约时，违约方赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。如果这样约定，无论动荡的房市价格如何涨跌，双方都会考虑到违约的成本而不会轻易毁约。
户口迁移要及时
很多人对合同中户口迁移问题都不注意。如果买方买房子就是为了给孩子申请学位，就比较在意户口了。卖方全权委托给担保公司进行赎楼，到房管局登记的买卖合同也是由担保公司代理签订的，经常卖方收到房款交了房后就以为交易完毕没有迁出户口。
有一个真实案例中，双方买卖合同上约定房产所附着的户口于卖方收到转让总价款之日起10日之内迁出，，迁出户口按日万分之三向买方支付违约金。卖方没有按约定日期迁出户口，几个月后被买方索赔几万元。
阴阳合同风险多
阴阳合同是指为达到逃避二手房交易所涉及的税费或骗取银行贷款的目的，签订“阴阳”两份买卖合同，实际成交的价格高于或低于到房管部门登记的合同价格。
阴阳合同风险在于：1、一旦二手房交易出现合同纠纷，如果交易数额以登记价格计算，在退还房款和计算赔偿金时对实际成交额高于登记成交价格的买方不利；2、一旦出现在买方获得房屋产权之后，余款的划割按照登记合同价支付的情况，卖方就要面临巨额房款的损失；3、作为买方在未来转手交易时，购房原值按照“阳合同”交易价格，在计算营业税时，作为计税依据的增值额会比实际增值额高出很多，再次交易产生的税费增多，如遇拆迁补偿也会受影响。
律师提醒：
二手房买卖涉及标的额较大，交易活动中手续繁多，疏忽每一个细节都会导致纠纷。 买卖双方在签约之前及交易过程中，能得到房地产法律专业人士的指导。
【作者简介】
颜宇丹律师 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
深圳颜宇丹律师2017-09-13 09:00:00
