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深圳新房价11连跌≠暴跌,告诉你真实楼市现状!

深圳壹地产 2017-09-12 12:42:08

来源:咚咚找房 (资料来自【房网数据中心】、【咚咚牛浩思】、【咚咚淘房哥】、【咚咚金服】、【牛浩思-东莞楼探】、【牛浩思-惠阳大亚湾】、南方日报、南方都市报等)

不少人惊呼,深圳新房价格11连跌了!

听着挺刺激哈,但是真实的深圳楼市,和表象并不太一样。那么,新房价格真正意义上下跌了吗?二手房房价、成交量又在发生怎样变化?

小编采访各个领域地产一线朋友及业内人士,和大家一起来探究下真实的深圳、东莞、惠州楼市现状,原来是这样的。

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深圳新房

1、新房价11连跌≠暴跌!

据深圳房网数据中心监测,深圳8月新房住宅成交均价为54382元/㎡。自此,深圳新房房价完成了自2016年10月开始的“11连跌”。

11连跌听起来“吓人”,网上出现疑问,这是在暴跌吗?

当然不是!看看深圳新房房价真实的11连跌:

除了去年10月第一次下跌,深圳新房价格有较为明显的下调,环比下跌9.7%外。

从去年11月到今年8月的“10连跌”里,虽然深圳新房价格一直在微降,10个月总共下跌了1229元/平,今年8月对比去年10月,10个月加一起才下跌了2%。

如此坚挺和平稳的深圳新房价格,深圳房网数据中心首席研究员张粉层表示,连续数月的碎步下跌,市场似乎发出了房价“跌不动”的信号。

2、成交量低位盘旋,没有太大变化

深圳新房市场观望情绪依然浓重,8月新房仅成交1984套,而且是从首周505套至尾周398套逐步下滑。

可以说自10月以来深圳新房成交量一直处于低位,没有变化。

3、8月预售量大增 住宅扎堆等入市

自今年4月以来,8月是深圳新房住宅拿预售最集中的一次。

据咚咚牛浩思表示,8月已开盘或顺销的15个项目中,住宅项目达13个,几乎与今年上半年的住宅入市量相当,根据统计,上半年新增住宅数目为17个。

预售价格也普遍较低,以位于宝安碧海的碧海君庭为例,当时的预售均价6.5万元/平,和周边二手房价格相当,甚至还略低。

根据咚咚牛浩思统计,将要入市的项目预计达到15个,区域来说,主要集中分布在一直是供应大区的宝安、龙岗。

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深圳二手房

1、二手房价整体平稳,部分区域均价上涨

以某报媒数据为例,根据规土委备案数据显示,深圳二手房住宅成交均价57021元/平,与上月持平。南山、宝安与龙岗二手均价都有不同程度的上涨。

2、成交量各区开始分化

据深圳房网数据中心监测,8月全市二手房成交量小幅震荡,全市各区走势涨跌各异,2017年8月深圳成交6717套二手房,环比增加3.4%,同比减少15.1%;成交面积560157平方米,环比增加4.0%,同比减少14.5%。

3、市场一线调查:深圳豪宅、学位房房价在涨

<1>、热点片区报价基本都上调5%-10%

据淘房哥唔同表示,目前深圳二手房市场成交量少一些,但是访客量在慢慢回升。热点片区,整体报价基本都上调了5%-10%,前期个别降价盘也基本完全消化。

热点片区成交量也增加,比如南油、西丽等热点片区成交量可以占到南山总成交量的一半。

<2>、深圳豪宅+学位房房价十分坚挺

据淘房哥-学霸先锋介绍,目前深圳豪宅和学位房房价都十分坚挺,出现不降反升的现象,成交也不错。

比如景田某个带福田外国语学校的学位房,去年同户型报价650万,今年在710万。而有着深圳高级中学学位的东海花园,最近就成交了18套。

淘房哥唔同也举例说,南山太古城豪宅,去年报价大概在10万元/平,现在基本在13-15万/平。

采访两位房产经纪人,同样表示学位房报价较年初上调,但其他区域有部分业主下调报价的情况。

<3>、百花名校学位房报价,较年初上涨5-8%

一位在福田百花片区的房产经纪人陈小姐表示,从去年12月底看房量减少了很多,但是年初到现在在不断递增。来看学位房的人决心都比较大,最近深圳台风比较多,一般约好了客户只要不刮台风都会到客看房,不会食言。

最近3天所在片区成交七、八套。整个百花片区(不包括华强北实验中学),3月最高卖了70余套,现在都比较平稳,每个月大概三十套左右。

 

百花名校学位房二手房报价,相比较年初,房价上涨了5-8%。

例如89平的南天二花园,年初有一户业主报价900万,目前同户型报价在980-1000万。

有一两套,业主急卖的,降价也容易出现反水现象。

一位业主借了700万,资金不畅要卖房,本来报价在1450万元,降价100万变成1350万元挂牌,结果早上挂出,业主见来看房的很多,开始变卦反水,自己又提了50万,1400万出售出去。

另一位长乐花园的业主,原来858万挂牌,后来降了一二十万,一下来了十几批客户,业主挑客户的余地变得很大,选择了可以首期款多付的购房者。

陈小姐表示,之所以学位房会坚挺并且热销,原因在于:一方面因为利率上调,置业者希望赶在调整前买房;另一方面,深圳有的名校积分提高,导致一些买家提前三四年买房争取积分。

例如深圳实验初中积分从83.9提高到88.3,有的买家的孩子离上初中还早,就先购入房产等待。与调控相比,购买学位房人群更关注学位房政策的变化。

<4>、龙华由业主下调报价 但下调空间小

另一位在龙华、坂田的经纪人陈先生表示,目前龙华访客量变化不太大,一个人一周大约可以带4次客,比去年10月刚调控时要好不少。

成交量也比较稳定,整个龙华片区一个月大约成交170套到180套,有部分业主会下调报价,但下调空间较小,大约一个小区就一两位业主下调,报价下调5%左右。

两位经纪人均表示,目前来看房的基本都是刚需,几乎没有投资客出现。

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政策

1、深圳首套房房贷利率全面上浮

据【咚咚金服】调查,以四大银行为代表的深圳9家银行全部基准上浮5%!无疑深圳刚需的购房成本在增加。

2、深圳大力发展租赁市场

8月28日,深圳出台鼓励住房租赁市场发展文件:“十三五”期间,深圳将收储不低于100万套“农民房”用于规模化租赁;招拍挂宅地除配建保障房或人才房外,还要配建自持租赁住房;明年8月前,政府住房租售交易服务平台上线。

3、深圳重启划拨供地 包括只租不售人才和保障房

在划拨方式供地消失近30年后(1988年消失),深圳重新启动划拨方式供地。包括,只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地。

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东莞楼市

1、东莞新房均价平稳 成交量回暖

据牛浩思-东莞楼探介绍,目前东莞新房均价持续平稳,8月份的最新均价1.66万元/平。随着新房供应量逐渐增大,成交量也有所回暖,8月新房住宅成交4718套,环比增长36%。

房贷利率方面,呈不断收紧的趋势,目前普遍的利率是在基准利率的基础上浮5%-15%。

2、受调控影响,二手房开始走热

东莞受当地调控影响,一些无法购买新房的置业者向二手房市场转移,但目前二手房成交量也在慢慢减少,但高于新房成交量。

东莞二手房住宅成交量:5月5109套,6月4958套、7月4171套。东莞二手房较活跃的区域:樟木头镇、东城区、南城区、常平镇、凤岗镇。

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惠州楼市

1、新房住宅成交价格涨幅为0 二手房成交量反超新房后下滑

据牛浩思-惠阳大亚湾介绍,统计数据显示,7月份惠州新建商品住宅价格环比持平,涨幅为0。二手商品住宅价格环比微涨0.3%。

惠州二手房在今年5月突破3000套,成交首度反超同期新房交易之后,该区域二手房交易从6月开始下滑。6月份成交量为2454套,7月跌至1690套。

2、惠州新房开盘 还是有不少人

由于深、莞、惠三地,惠州是新房销售唯一没有受调控限制的区域。所以新房开盘后,还是有不少人“捧场”。以最近开盘的惠阳某盘开盘现场为例,看下图。

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专家解读

凤凰树(房网著名剑客、资深户型专家)

刚需耐心等待政策底 从容入市

1、去年3月开始本轮楼市调控,初始遇到阻力,又出现“房价越调越高”的“空调”怪圈。去年10月中央正式提出“房住不炒”的中国房地产发展基调,全国各城相继出台“五限”调控措施,深圳新房房价出现前所未见的11连跌,宣告楼市“政策顶”确立。

2、中国楼市史上的历次调控,房价都会出现下跌和下行周期,且下行周期等于或长于上行周期。本轮楼市下行,由于房价受到人为控制而平缓下滑,跌幅微小,则会以时间换空间,延长下行周期。

3、对于换房者,在房价平缓期,无论是高位平台,还是低位平台,都是“高卖,高买”,“低买,低卖”的换房适宜期。对于刚需入场,大可耐心等待“政策底”的出现,任何涉及房地产的“调控放松”(降低房贷利率,取消限价,取消限贷,取消限购等等)的出现,并接二连三地出现,必然会吸引买方进场,带来成交量的上升,“右侧交易”提示可以进场。

目前房价高位盘整,下行周期未完成,久盘必跌,房价随时会因突然事件而破位,对于首次置业的刚需客,还是要“耐心等待政策底”。

4、租房者由于房租不断上涨,不愿意为房东打工而买房。如果有稳定而租金不是太高的房可租住,将减少新房需求。况且对于买房主力之一的90后们,买房压力大且降低生活品质,都会降低其买房冲动。

最近深圳的发展租赁市场,发展保障房、人才房等政策,将改变人们对于房价上涨的预期,增加市场观望氛围,深圳房价在今明两年将不会再出现狂热现象。

5、深圳土豪继续在买房,很大程度是处于资产保值的投资理念。如何国家不控制外汇,这些资金更会冲向海外。

6、对于婚房、生孩房等“特刚需”,本来买房是为自住,在楼市调整期,会有更多的选房时间和房源选择,可以根据自己的需求时间点而从容入市。

徐枫(深圳市房地产中介协会研究总监)

二手住宅挂牌价和放盘量上升 后市宜谨慎乐观

进入9月之后,本周深圳楼市迎来金九“开门红“,一手与二手住宅成交量双双上扬,一手成交价格亦微幅上涨,鉴于上扬幅度较小,后市宜谨慎乐观。

一手住宅价格环比11个月下降,二手住宅挂牌价和放盘量普遍上升。

深圳市规划国土委即于9月1日发布了完善土地供应、鼓励租赁等3个政策文件的征求意见稿,试图在优化供应结构、增加供给的同时,加强住房租赁市场对买卖市场的分流。总体来看,在宏观经济“去虚就实”背景下,“增供导需”仍是未来热点城市房地产调控的主线。

黄芳(深圳爱住家创始人)

目前是淘笋时期 未来深圳租房购房需求会增加

市场成交比较少,但是龙华等部分小区域,成交有点小反弹,同时笋盘增多。自住需求和外地热钱是置业主力。目前是淘笋时期。

深圳人口比较多,新增人口比较多,小学生新增趋势也比较明显。导致深圳的租房和购房需求都会增加。而深圳的商品房数量比率并不高。所以租赁政策会缓解刚需置业的焦虑,但是不会对房地产市场打击。

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