某中介公司向法院诉称，其为一家享有备案资质的专业房地产经纪机构，于2015年4月26日居间促成卖方与买方张某签订《房地产买卖合同》，合同中约定：业主将其所有的房产转让给买方，房产转让价款为348万元。同时，双方还就该房产买卖相关其他事项进行了详细的约定。同日，买方张某向中介公司出具《确认书》，确认：基于中介公司在促成买方与业主签订《房地产买卖合同》过程中提供了陪同查勘交易房产、信息报告、磋商、撮合等居间服务，买方自愿向中介公司支付52500元，并明确支付上述款项的，应按金额每日万分之五支付付款利息。但在签订《房地产买卖合同》后，中介公司就配合履行《房地产买卖合同》的约定一事多次联系张某，同时敦促张某依据《确认书》中的承诺履行支付的义务，但张某均拒绝履行。请求判令张某向中介公司支付52500元及付款利息。
颜宇丹律师代理被告张某答辩：张某与卖方在签订房地产买卖合同及确认书、资金托管协议之前，看房时并没有见面，当天下午被告张某及其配偶李某在中介公司带领下看房，当时中介公司推荐涉案房屋，但称下午房东不在无法看房，因此张某只看了同户型的一套房屋。当晚中介公司约张某及其配偶李某到其办公室洽谈涉案房屋购买事宜，由于还未看到涉案房屋实物，因此张某配偶李某不同意立即签订合同，称还需要再考虑一下，因此夫妻双方发生争执，在中介公司的催促下张某在匆忙的情况下签订了房地产买卖合同及确认书、资金托管协议，但双方约定买方以张某及其配偶李某二人名字共同购买，由于张某和李某夫妻二人未达成购买涉案房屋的一致意见，因此李某先行离开，只有张某个人签名，并且交纳了15000元看房定金。在当晚签订的三份协议中均约定协议需买卖双方全部签字之后方生效，根据合同法规定，合同双方需签订或盖章，合同方成立。因此，上述三份协议既未成立更未生效，更谈不上履行的问题。第二天，张某和妻子李某商量购买涉案房屋问题， 但妻子李某当天就对涉案房屋不满意，并从网上查到涉案房屋处于出租状态，而中介公司向其隐瞒了房屋正在出租的情况，并且在房地产买卖合同中约定该房地产没有租约，李某在网上还看到涉案房屋照片，照片显示涉案房屋已被卖方改变规划，由三房一厅改为五、六个单间作为集体宿舍出租，并打掉了承重墙，属于违建，存在安全隐患。因此，李某更加不同意购买涉案房产，也不同意补签三份协议。因此三份协议没有成立生效，更谈不上履行问题，并且由于中介公司的故意隐瞒及事先未履行告知义务，存在过错，张某没有义务向中介公司支付。根据确认书约定，只有在中介公司促成买卖双方签订买卖合同之后，才有权要求，事实上由于被告张某的妻子李某作为买方未签字，中介公司并未促成买卖合同的成立，因此无权收取；并且，由于卖方不退还看房定金，还造成了张某15000元的经济损失，这是由于中介公司的失误造成，张某有权向中介公司主张赔偿。
庭审后，法院追加张某的妻子李某作为第三人参加本案诉讼，并举行第二次开庭。李某在庭上发表意见称，2015年4月26日下午，李某和张某只看了与涉案房产同户型的其它栋房产，因约不到业主，没有看到涉案房产。当天晚上中介公司将李某和张某叫到店里，说约业主过来 ，中介公司经理拿出合同准备要签单，同时中介公司不让李某夫妇和业主沟通。因李某没有看到涉案房产，不同意签约并想离开，但中介公司一直劝说，之后李某找机会先行离开了。第二天，李某上网查询后才得知涉案房产正在出租，且房屋格局已被作了大改动，承重墙也被拆除，存在很大风险，所以李某不坚决不同意签约。
法院采纳了颜宇丹律师的意见，法院认为，从涉案《房地产买卖合同》、《资金托管协议》及支付确认书内容看，三份文件均明确载明涉案房产的购买方为张某和李某夫妇，中介公司在签约时应清楚张某与李某系作为共同买方购买涉案房产，在李某未明确表示同意且在签约现场已先行离开的情况下，仅有张某作为买方之一与卖方签订房屋买卖合同，而李某作为合同相对方之一未签字确认，也没有证据足以证明中介公司和卖方有理由相信张某的签字行为为其与李某的共同意思表示，故，涉案房屋买卖合同因合同一方当事人未签字确认而并未成立。中介公司未促成涉案房屋买卖合同成立。其要求张某支付及违约金的主张没有依据，最终判决驳回中介公司的全部诉讼请求。
判决全文如下：
【作者简介】
颜宇丹律师 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
深圳颜宇丹律师2017-09-12 11:36:39
