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连跌11个月,房价下降12%!这个中国最具竞争力城市哭了

鱼的思维 2017-09-11 18:00:23

没有永涨不跌的房价!哪怕你曾经一度领涨,哪怕你最具竞争力,都逃不过这个宿命。

01、中国最具竞争力城市,房价连跌11个月

近日,据深圳房网数据中心监测,深圳8月新房住宅成交均价为54382元/㎡。自此,深圳新房房价完成了自2016年10月开始的“11连跌”。

深圳楼市,一直都被称为全国市场的风向标。2015~2016年期间的牛市,深圳率先发起上涨攻势,然后上海、北京接棒,再转到强二线城市,且稳居2015年涨幅排行榜榜首。

去年10月全国大调控后,同样是深圳拉开了房价下行走势,且多次领跌全国。

从图可以看到,去年国庆大调控之后,深圳楼市市场迅速作出反应,新房价格大跌9.7%。

之后,尽管跌幅有所缩小,趋势却没有改变。据统计,2017年8月深圳新房均价,相比于11个月前也即2016年9月新房均价,直降7218元,跌幅为11.7%,四舍五入则是12%。

成交量从去年10月份以来,也一直处在低位。

从图上可以看到,在市场浓厚的观望情绪下,尽管最近几个月新房成交量有所上升,但相比于去年10月成交量仍不及一半。

你我都清楚,这是被政策压缩的一个成交量,对于一个2000多万人口的大市场而言,这点成交量极不正常。但不可否认,中国的楼市就是一个政策性市场,房价和政策息息相关。

02、深圳房价真的跌了吗?

从各个机构显示的数据来看,深圳的新房价格相比于过去真地下滑了,然对于深圳这样的城市来说,能够真实反映市场的是二手房,而非新房。

对于深圳、北京、上海这样的城市,中心区土地基本用尽,开盘的新房大多都是远离中心区,尤其是在调控后。

深圳自去年3·15新政后,关内就没有多少新盘入市。

据统计,2017年深圳已经入市的和将要入市的新盘共有135个,其中福田16个、罗湖7个、南山21个、盐田6个、龙华11个、宝安25个、龙岗36个、大鹏3个、光明4个、坪山6个。

关外新盘共91个,占比高达67.4%,是新房成交的主力军,较2016年占比。

透过现象看本质,所谓的新房价格下跌,只不过是数字游戏,其下降的真正原因是更多的新盘在关外,拉低了新房均价。

二手房方面,根据深圳规土委备案数据显示,深圳二手房住宅成交均价57021元/平,与上月持平。南山、宝安与龙岗二手均价都有不同程度的上涨。

其他机构,如房天下、中原地产等数据显示,深圳过去几个月二手房价格在高位震荡。相对来说,这应该是较为真实的数据。

因此,以二手房价格来看深圳楼市市场,房价压根就没有跌。当然,也没有出现2015年式的暴涨。这正符合我对热点城市房价一贯地预测。

03、深圳楼市后续如何

分析深圳,其实就是在分析全国热点城市,因为正如我前面所说,深圳楼市是全国的风向标,引领着全国房价起伏。

对于深圳以及热点城市未来房价走势,可以一分为二来说,也即分短期和长期。

1、短期仍高位持平,还极有可能进入阴跌期。

我在本文和以往的文章中多次强调,中国楼市与政策的紧密性。十九大召开日期已经定位10月18日,政府换届会议日期应该是明年年初。

在这段时间里,人心和社会舆论维稳,房价就必须维稳。为了进一步稳定深圳房价,近日深圳某家银行内部人士发来一张截图,透露该银行收到“关于落实人民银行《金融风险提示》的通知”:

这份文件最重要的一点,是将消费贷的最长期限由30年缩为5年。其目的是为了更进一步防止金融机构发生系统性金融风险。

这段高位持平甚至阴跌期,持续时间不会太长,最晚应该是到明年下半年。

2、长期来看,深圳进入慢速增长通道。

深圳仍是最受年轻人喜欢的城市,尽管高房价逼走了一部分低收入人群,但信誓旦旦的高素质人才仍在不断涌入,高房价起到的是调整深圳人口结构的作用。

此外,深圳是四个一线城市中落户门槛最低的城市,且还有人才补贴政策,与之相反,北京、上海都设置高门槛。因此越来越多的年轻人选择来深圳。

对于空间有限、人口不断增加的深圳而言,未来房价只有上涨一条路。但又不会暴涨,因为一系列长效调控措施正在逐渐落实。

今年7月以来,全国热点城市又开启了新一轮房价调控措施。

和以往的政策压制不同,这一次不是限限限,而是从需求上疏导,通过转移或者说延缓需求的方式,来调控房价。

7月下旬,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(下称《通知》)。

深圳、广州、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市被列入首批试点城市。

8月28日,深圳出台鼓励住房租赁市场发展文件:“十三五”期间,深圳将收储不低于100万套“农民房”用于规模化租赁;招拍挂宅地除配建保障房或人才房外,还要配建自持租赁住房;明年8月前,政府住房租售交易服务平台上线。

9月1日,深圳市有宣布在划拨方式供地消失近30年后(1988年消失),深圳重新启动划拨方式供地。包括,只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地。

深圳正在努力拓展租赁市场和人才保障房,增加房屋供应量,未来这两类房子与商品房在房地产市场中形成三足鼎立之势,形成阶梯式的房屋供应链。

于此同时,深圳正在加紧规划建设关外地铁,以及与东莞、惠州对接的轨道交通,将人口居住需求通过地铁导引至关外和临深地区。

9月5日,深圳市规土委称:

已征求到东莞、惠州两市规划部门的意见,初步提出深圳市城市轨道6号线支线、10号线、11号线、14号线、20号线、22号线、32号线等线路与东莞、惠州城市轨道的衔接要求。规土委表示,深、莞、惠三地共计规划了10地铁。

未来人才保障房也将建到东莞、惠州两地。

中山也传出要深圳建设跨江地铁。通过轨道交通组建起来的城市圈,可以容纳更多的人口,同时也能相对释放深圳的人口压力。

因此,可以判断,未来深圳的房价将进入慢速增长通道,临深地区则继续补涨。

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