房地产中介忽悠术揭秘

2008年是深圳房价遭遇滑铁卢的一年，在那一年我的卖房经历可谓惨痛。虽然也经常在我代理的二手房买卖合同纠纷案中接触中介公司的法务和业务员，但与卖房时和中介的斗智斗勇绝非同日而语。

    以下是笔者颜宇丹作为业主，在2008年卖房过程中，和地产中介业务员打交道中的真实体验，当然不代表所有的中介业务员都有这些行为，但至少业内其中一部分人这样操作过。

我的职业特点决定也不是个容易被忽悠的人，但毕竟在交易过程中处于弱势地位，由于心理脆弱，很难做到兵不厌诈。自古强中更有强中手，个别中介真可谓心理专家，把客户玩得晕头转向。

忽悠术：探底术

现在的二手房都可以议价，很少有一口价不还价的。

你去中介公司挂盘时，接待你的业务员就会问你实际多少价可以出手。你掂量了一下，如实说出了一个心理底线。

过了一阵子，有看过房的客户委托中介来谈价钱，压得离谱，你不同意。那中介说，你自己的挂盘价不才是XX元吗，他们对客户报的价格比你的底价还要低，而且说他们公司的所有联锁店电脑都是联网的，上面登记的就是这个价。你愤怒他们私自篡改了你的价，让他从电脑上把价格改过来，他也答应。可是下一次另外一个业务员说他在电脑上看到的你的报价还是上次的价根本没改过来，每次你要求改过来，可每次他们答应的好好的，就是一直不改过来。

    至此，你的价格再也上不去，但又要依靠他们来给你找客源，就只有被他们牵着鼻子走挨斩的份了。

忽悠第二术：攻心术

 2008年在国家出台一系列房地产救市政策止跌之前，深圳等一线城市的房价一路下滑，

那段时间看房的人倒是陆陆续续，但通过中介议价的就少之又少。这时中介就会把握你担心价跌急于出手的心理，虚构一个客户要买，那人开出一个价，再给你苦口婆心的分析市场行情。但他开出的价钱与你的心理价位差距实在太大，你自然不肯。

    过了若干天，都没有另外的看房人议价的。你急了，主动联系那个中介，同意这个价格。然而他非常惋惜的对你说，因为你的犹豫不决，客户买了另一套房。你很遗憾，后悔当时错过了机会。他便进一步说，我帮你另外再找吧，但你的放盘价估计没人能接受。他又举例他最近卖的几套房，都比你的性价比高。你只得心里吐血硬着头皮做出让步，答应他可以同意这次这个没能成交的价格出手。

    第二次，他又说有个客户相中了你的房，但只能出多少多少。你心里想着，上次比这高我都没同意，就让他再去交涉看能不能加上点，心里却在盘算，如果加不上，这个价也卖了。接下来的几天，中介就把你晾着对你不再热情，你每次主动问中介谈的怎样了，他说客户在考虑还没给答复。你等了几天又急了，接受了这个条件。他又说人家已经买了别的房，客户也是有选择的，你这个价钱不卖，有别的业主愿卖啊，你又一次懊悔不已。

    如此反复几次，价格一次比一次低 。每次都是同样的手法，把你折磨得心烦意乱、精疲力竭，只想马上卖掉结束这种痛苦状态。虽然也意识到其中有诈，但是价格是自己同意降下来的已回不去。中介这时的真客户才出现，捡了一个便宜。

 忽悠第三术：蒙骗术

某一日，一个中介致电与你，说有个客户愿意购买你的房，如果你同意他出的价，他今天就带着定金来与你签合同。他报出的价与你的放盘价相差不是很多，你心中暗喜，连忙与中介约定时间，兴冲冲的按时来到中介的店里。

  客户来了，他出的价钱却与中介通知你的价钱差个十万八千里。你窝了一肚子火，质问中介怎么回事，中介装憨说，我电话里说的是客户现在的这个价啊，你是不是听错了。

  咱也不是好耍的，谎称做了电话录音，不信给你放出来你自己听。他只得承认他谎报军情，并语重心长地说，这也是为了你能早点成交，我们中介和客户都是有诚意的，就看你的态度了，既然都已经来了，就坐下来谈谈吧。你和客户谈了一阵，客户始终不肯加一分。

你气呼呼地起身离开，中介追着你到门口。愤愤然地嚷道，你以为你的房子值多少钱哪，出到这个价你还不卖，犯傻啊！噎得你七窍生烟，但又不好站在路边与这个没有素质的家伙去争吵。

忽悠第四术：拖延术

某个中介业务员联系你说他有个客户出了一个价，你也没说不同意，但让他争取一下看能否再加上点。

过了几天他告诉你客户不肯加，你觉得这个价还算过得去就同意了，让他约对方来签合同，他却说客户出差了回来就和你定。中间有别的中介联系你，但出的价格都比这个低好几万，你当然不会放着出高价的不卖去卖给出低价的。这样一拖再拖，每次你问中介客户什么时候回，他都说这一两天。你感觉有点不对劲，问他那客户会不会变卦，他拍着胸脯向你保证不会。

这样在苦苦等待中过去了大半个月。有一天，客户终于回来了，却把“出差”前出的价格压低了整十万，原因是房价比那时跌了。

你责怪中介，中介“满腹委屈”地说，我也没料到会这样啊，我也希望卖高点也高，客户变卦我也没办法啊！等你再回头找之前那几个出低几万的客户，都已经买了别人的房了。你的财富在等待中缩水。

忽悠第五术：拆台术

一个中介带来一个客户和你当面议价，你们谈定一个还令你比较满意的价格，约好第二天就签约付定金。晚上中介突然来电说，客户说另外一家中介给他报的你这套房的价格比你们谈定的少好几万，客户不干了。无论你怎样解释另外一家中介报出的价不是你允许的，但也无济于事。更过份的是，那家中介明知你不会同意他们的报价，就是为了搅黄这单生意，已把他们未经你同意的价格贴到了网上还贴到了门面的玻璃广告栏里。

【作者简介】

颜宇丹律师  广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。