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2018楼市如何走?这是一篇不能不看的预言!

深圳壹地产 2017-09-08 11:45:31

来源:文章综合自米宅米宅(作者:大渔)、融360房贷(作者:水兵月)

原标题:楼市2018,这是一篇不能不看的预言!

2017年已进入了传说中的金九,然而,楼市的春天似乎并没有如约而来。

开发商捂盘待售相机而动,二手房多空对峙难分胜负,越来越多的城市加入限购军团,政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策,要给中低收入者一个说法。

经过多年来多空和政府的三方角力,今天的楼市已然脱离了经济学规律,呈现出一派无人看懂的混沌气象。

形势如此复杂,2018,房价究竟是涨,是跌?

不说废话,先上结论。

2018年,楼市继续上涨的概率极大,不确定的只是幅度。

依据是什么?

我们不必去看GDP增长数值、广义货币M2增速、新增贷款数量、央行存款准备金率调整、城市楼盘去化率、人口迁徒地图、小学生增长比例等等专业数据,这些变量组合在一起千变万化,会衍生无数的可能性。

我们只看一点,当下的人们对楼市必涨的信心到底有多强大。

1

信心比黄金重要

人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心,这股力量会是摧枯拉朽的。

经过十多年的楼市教育,尤其是2016年下半年到17年初的全国普涨,空军基本全部阵亡,多军已经一统天下,楼市短期震荡,长期看涨目前已是绝大多数人的共识。

这是十多年血与泪的经验教训积累下来的国人共识,想在三五年内彻底扭转基本是不可能的,所以,2018,楼市看涨基本面不会有大的变化。

记得十多年前,经常有“专家”告诉人们,家庭存款应该分为三个部分,银行储蓄、股票、黄金各占三分之一。

当初信了这些专家忽悠把手里的钱投到这三个地方的人,估计今天肠子都悔青了。

今天的我们,既不信任黄金,更不信任股票,也不会让钱乖乖地躺在银行睡觉。

至于期货、基金、债券、外汇、收藏等多种理财方式,经过多年的市场检验,收益高的风险高,风险小的收益低,都已成为了小众市场,人们坚定地把全部身家都投向一个方向——楼市。收益高而风险小,多年来屡试不爽。

2

现在已是多军的天下

如果说十年前的温州炒房团名动天下,那今天的炒房军团规模之大远胜当年的十倍百倍,2016年一线、二线、强三线的房价如大水漫灌,轮番炒作,每座城市都留下了炒房大军的身影。

当下一线,二线,环京,环沪,环深,几乎所有的热点城市全部限购,但炒房团时刻在伺机而动。目前,重庆是炒房团重点关注的区域,重庆房价由于多年来供应了大量住宅用地及房产税等原因,价格一直在低位徘徊。

自去年年底被热炒开始,到目前重庆的房价已上涨60%-80%,均价1-2万元,由于暂未实行限购,目前重庆已成为炒房团的福地,虽然有巨大的卖盘,但在强大的购买力面前,重庆房价一直在稳步起飞。

近日,长沙和济南也羞答答地撕开了限购的口子,炒房团立刻闻风而动,成群结队飞赴更有潜力的长沙扫盘。

在众多的炒家中,有实力雄厚一掷千金的豪客,也有靠信用卡、小额贷凑出首付的屌丝青年。

也许有人会指责炒房客,认为他们所到之处如蝗虫过境,推高房价,让产业脱实就虚,可是,我们应该清醒地看到,人的本性就是趋利避害,追逐利益是人之天性。

哪里有利益,哪里就有投机,炒房客并非是高房价的始作俑者,他们只是追随这波时代大潮分得一杯羹罢了。

扪心自问,如果是你,有资金,有机遇,只需要转手买卖两套房子,就能获得工作数十年的收益,你,会拒绝吗?

3

政府与多军的角力

目前,炒房客数量之多,实力之强,已到了政府不得不认真对待的地步。

再说政府近期推出的各项新政。

租售同权目的在于鼓励人们以租房替代买房,提升租房者权益;

共有产权则是给中等收入人群一个七折买房的机会,政府入股,风险共担,收益共享;

集体用地入市租赁的目的在于扩大租赁市场,降低租房价格,市场上可供出租的房源多了,也会牵制房价。

这些新政都能看出政府的用心良苦,确实希望拉住房价这匹脱僵的野马,千万别再像去年那样疯涨了,一旦崩盘后果不堪设想。

租售同权和共有产权的利弊之前有很多人已经分析过,在这里,我想重点说一说农村集体用地建租赁房入市的政策。

中国有没有城市有大量的集体用地用来建租赁房的先例,有,这就是深圳。

4

谈谈深圳的小产权房

大家都知道,今天的深圳是在一个小渔村的基础上发展起来的,深圳政府早年建设用地征用的多是农业用地,保留村民集体用地。

因此,直到今天,深圳市中心和市郊仍然存在着大量的集体用地,归属各个村的村民所有,这就是著名的城中村。

目前,深圳仍是林立的高楼大厦和绿地公园包围着众多城中村的城建模式,弊端严重,却积重难返。

而早在九十年代,随着外来人口不断涌入深圳,就开始有脑子活络的村民在自家集体用地上修建小楼,一般是六到九层,做成小面积的单间、一居或两居用来出租。

当先期修建农民楼的人获得丰厚收益之后,大量的村民开始投入这项一本万利的生意,或者借贷,或者招人入股,或者村委牵头统一建设。

随着一栋栋农民楼拔地而起,到2000年后,深圳关内的城中村集体用地已被农民房完全占据。

这些农民楼施工水平差,千楼千面,楼间距极窄,居住环境恶劣,俗称为握手楼。大量农民房的出现,严重影响了深圳的市容市貌。

但同时,也提供给了深圳中低收入阶层廉价租房的机会,农民房的租金大约是商品房的1/2左右,低廉的租金让大量低收入阶层有了留在这个城市的机会。

直到今天,深圳关外的农民房建设仍然屡禁不止,在龙华、坂田、沙井、布吉等等地段,街道两侧全是密密麻麻的农民房,其数量之多,分布之广让人触目惊心。

而近几年兴建的农民房已经向高层电梯房和小区化发展。

▼遍布深圳的农民房

目前,深圳的小产权房数量占到全部住房的60%左右,数量之巨堪称全国之冠。

如此众多的小产权房除少量用来交易外,大部分用于出租,且出租率极高,可以说,深圳早就深入贯彻了中央这一政策,大量的廉租房入市拉低租金牵制房价,但是效果如何呢?大家看今天深圳的房价便一目了然。

资源天然分布是不均衡的,而且,一旦获得了资源的城市或地段,便具备了先发优势,会吸引更多的资源不断流入,就如水从高处往低处流一样自然而随意。

反之,如果想把资源引入不发达的地区,就如同要把水从低处往高处引一样吃力而收效甚微,为什么西部大开发投入了巨大的人力物力却不成功,就是此理。

中国城市化的进程仍在继续,大量人口流入大城市就如水从高处向低处流一样无法阻拦,无论兴建多少廉租房,经适房都会被迅速填满,直至这个城市再也无法建设更多房屋、容纳更多人口为止。

5

2018,让子弹飞一会儿

一叶落而知天下秋,总结过往亦可预知未来。

让我们回顾一下2002年以后十几年的房价波动,可以看出,房价走势大致处于三到四年一轮回的模式,即微涨--大涨—微跌—横盘—聚势—盘整上攻—重新大涨这样一个流程。

而且,每次上涨并非全国普涨,基本都是一线城市领涨,再蔓延至二线城市,最后再波及到三四线城市,涨幅也是逐渐减弱。

2006、2009、2012、2016(包括2017上半年)都是大涨年,其他年则是盘整年或小涨年,但总体一定是螺旋上升的趋势,因为货币和物价的增长都是不可逆的。

但近几年,即使同属一线城市,楼市上涨周期也开始出现分化,2015年,深圳最先一波领涨,16年上半年上海接力,下半年再到北京,17年3月,随着政策不断加码,一线城市房价领跌,但部分二线城市仍处在按下葫芦浮起瓢的态势中。

梳理过往,便可以预知未来,2018年将会是盘整微涨之年,楼市上涨基本面不变,17年过热的城市会在18年蛰伏消化过高的涨幅。

说说一线,北京现在距年初最高价跌幅10%左右,郊县跌得更多,目前处在多空对峙的状态,但多军正在逐渐聚集势能,18年盘整可能性极大,上海情况类似。

但值得警惕的是深圳,深圳最近一波大涨自2015年4月起至2016年3月,所有房价翻倍,然后是一年多的微跌与盘整。

在这期间,多头不断上攻,两次收复失地,又两次遭遇新政打压,但到今天,深圳房价已顽强站回历史最高位,且上涨预期明显。

如果没有更多有力政策打压,2018年深圳很可能是最先启动的城市。

2018年,虽然没有了空军,但政府是多军最大的敌人,政府可以容忍房价不涨或微涨,但绝对不会容忍再来一个大涨之年。

一旦有这样的预期,是否会有更重磅的政策炸弹推出,比如首套房80%首付,二套房全款;或者是买入五到十年内禁止卖出;或者是一个家庭限买一套房,社保资格提升至八年,都不是没有可能的,就如同北京对商住的一招绝杀。

而且,2018年,确实看不到大涨的机会,所以,不论你是多军还是炒房客,我都劝你,2018,不妨让子弹飞一会儿。

延伸阅读:央行报告释放重要信号,2018年买房可能会更难!

融360最新的房贷报告显示,8月份全国首套房平均利率为5.12%,相当于基准利率4.90%的1.04倍,环比7月份上升了2.47%;同比去年8月上升了15.35%。

在融360监测的35个城市首套房平均利率中,最低的是上海4.83%,最高为郑州、石家庄、哈尔滨的5.39%。

在全国35个城市的533家银行中,8月有154家银行首套房利率上升,占比28.89%;房贷利率下降的有7家银行,占比1.31%;与上月持平的有349家银行,占比65.48%;

而一共有232家银行执行基准利率,252家银行执行基准利率上浮,利率上浮的银行比上月新增了126家,新增了一倍;

8月份停止受理银行房贷业务的银行分(支)行增加到29家,包括停贷的银行在内,有484家银行不再提供优惠利率了。

一线城市平均房贷利率维持高位,引领购租并举措施

具体来看,一线城市中,只有上海还维持在基准利率以下,为4.83%,北京、深圳、广州的房贷平均利率均已超过5%,分别是5.12%、5.04%、5.13%。

一线城市房贷利率依旧维持着较高的水平。

根据国家统计局公布的最新数据显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续10个月回落,说明在从严的政策下,房价上涨过快的一线城市楼市价格开始逐渐回归理性。

从长效机制的角度看,8月份深圳出台了鼓励住房租赁的发展文件,允许商业用房改为租赁住房,在符合城市规划和公共配套要求的前提下,经行政主管部门同意,允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

改建后的住房仅限租赁或整体转让,不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。

继北京提出的“共有产权房”的概念后,深圳此次提出的“商改住”方案中,还涉及了提高住房公积金用于支付房租的比例、给予交易便利和税收优惠、完善住房租赁法规规章、健全完善租赁信息动态监测体系等多项措施。

我们知道,住房公积金提取用于支付房租有一定限额,以北京为例,能提供租房合同、租房发票的,一个季度能提取一次,每月提取额度不能超过本人住房公积金的月缴存额,也不能超过月租金;不能提供发票的,每个月只能提取1500元,一个季度提取一次。

但是根据上海易居房地产研究院发布的《全国50城房租收入比研究》显示,北京、上海、深圳的人均住房租金已经高于2000元,广州的租金也达到了1605元,公积金提取额度已经无法满足租房租的需求。

提高公积金用于租房提取的额度显得迫在眉睫,毕竟建立住房租赁市场不是一朝一夕就能实现的,除了长远的规划,也要先解决一下眼前租金高的现实问题,这也是很多大城市租房族们的心声。

二线半数多城市平均房贷利率超5%

放眼望去二线城市,半数多的城市平均房贷利率已经超过5%,向一线城市看齐的趋势更加明显。

国家统计局的数据显示,二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均上涨0.4%,涨幅均比上月回落0.2个百分点,这也不难看出,二线城市还在继续收紧信贷政策来进一步减少房价上涨幅度。

二线城市的住房租赁举措也在紧锣密鼓的进行着,8月份,杭州出台的征求意见稿要求,未来符合条件的租房人子女有就近入学等公共服务权益,主要是在办理居住证后,按照居住证积分管理规定,对租赁住房达到一定年限的实行“租购同分”,来具体落实相关权益。

安徽合肥也将鼓励引进大型租赁企业,并完善公积金政策,更加便于租房人提取公积金用于支付租金,这一点倒是跟一线城市的初衷是一致的。

央行报告释放重要信号,2018年可能是房地产周期低谷

8月11日,央行发布2017年第二季度货币政策执行报告指出,虽然贷款利率不断提升,但是仍处于历史低位期,流动性趋紧、银行负债端成本抬升推动贷款利率继续走高,下一阶段要继续实施稳健中性的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系,说白了就是现在利率还不算高,以后还有上涨的空间,想要利率降下来是不太可能了。

  2009年-2016年房价与房贷利率走势关系图(图片来自楼市时评)

这番话并非空穴来风,看看近20年的的住房贷款利率,离现在最近的2008-2014年的利率大多数时间都维持在6.37%以上,而最为关键的一点就是,房贷利率升高,必定伴随着楼市降温。

房贷利率上升意味着要支付的总利息多了,购房人的成本变高,不仅仅是资金成本,还有时间成本。

由于房贷额度紧张造成的排队放款现象蔓延到全国多个城市,等待时间也越来越长,等上三五个月是再正常不过了。

但是放款时间变长,购房人未必等得起,卖房人跟开发商也没有太多的耐心等,一旦中间出现贷款下不来或者其他状况,房产交易无法进行下去,受伤最深的还是购房人。

也正因为担心成本问题,不少人推迟或取消购房计划。网易房产数据中心在北京、上海、广州、深圳、成都和海南等地联合发起网络民调显示,因楼市-新政推迟或取消购房计划的购房者占36.3%。

而在受访的刚需购房者中,推迟或取消购房计划的比例更高,达到43.6%,同时还有29.9%的刚需客仍然在观望中。

虽然部分刚需客的购房计划受到影响,不可否认的是,在各种叠加的政策共同作用下,有相当一部分炒房客选择了全身而退,成本变高、转手变难,稍微识相点的都不会再像以前那样买房。

融360房贷君认为,随着信贷、住房租赁等供需双向政策的作用,至少到2018年上半年,楼市都很有可能处于低-谷期,在这个阶段买房的话,最好从时间成本、资金成本以及自身经济实力等多方位充分考虑清楚,量入为出。

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9月10日

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