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三四线城市房价在涨,但真的能变现吗?

康老师聊房产 2017-09-07 09:39:27

作者:美房网主编

在这一轮新的调控政策下,大部分一二线城市的楼市已经开始减速,购房者也开始回归理性,而另一端的三四线城市的楼市在前段时间却极为火爆。

8月29日,易居研究院发布的最新数据显示,在检测的80座城市中,有至少30座三四线城市的商品房库存可供销售周期不足12个月,截止1月底,三四线城市新房库存量为1.35亿平米,同比减少11.1%,更受人们关注的住宅库存方面,同比大减了20%。

其实这都是“因城施策去库存”的功劳,今年3月份的两会上,李克强总理在政府工作报告中提出:“因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,加强房地产市场分类调控”。这之后,三四线城市的房子成了购房者新的目标,一些重点三四线城市成为了炒房者和开发商参与的抢房大战的新战场。

这轮去库存其实可以从2015年算起,当时的去库存实质上是为了三四线城市准备的,但阴差阳错的,一二线城市反而率先爆发,引领了一波楼市牛市。楼市的疯狂引起了中央的重视,于是从2016年底开始,一大波调控政策出台,一二线城市相对得到了缓和。

“因城施策去库存”的利好指向了三四线城市,重点发力三四线城市,所采取的措施就是“挤压”,管住一二线城市的供需,让资金流向三四线城市。大量在一二线城市无法买房的购房者把目标瞄准了三四线城市,随之而来的就是三四线城市的爆发。

当三四线城市去库存发力过猛,大量投资客入场之后,就会出现一些问题,比如房价上涨之后如何变现的问题。要变现就要有接盘侠,而刚需是最后的接盘侠,投资三四线城市房产能否变现必须要看这个城市未来是否存在能够承受上涨之后的房价。

目前来看,三四线城市房价是被人为的拉高的,去库存所取得的成绩其实是非常虚的,只是将库存的主人换掉了,由开发商换成了投资客,房子并不是在真正的刚需者手里。而且,在已有的库存去掉之后,由于上半年业绩井喷,开发商又建造了更多的房子,完成了补货,这些新建的房子对于没有多少刚需的三四线城市而言,是一种高成本的负担。

这么多的房子根本找不到匹配的接盘侠。三四线城市无论是从产业还是城市资源,都是无法和二线城市相比的,更别说一线城市,所以这些产业落后,基础设施不完善的三四线城市是人口流出的主要源头。试问,在人口净流出的城市建造这么多房子,谁来住?即使房价涨的再高也是没有用的。

当然,并不是在所有的三四线城市投资房产都会遇到这样的问题,比如位于珠三角城市群、长三角城市群、京津冀城市群等都市圈的三四线城市面临的接盘侠压力就会小很多。

这些城市群里的三四线城市本身的经济发展水平就很高,城市的基础设施配套比较完善,各项城市资源都是足以满足和接纳大量的人口流入的。而且当超大城市的容量不能再满足自身经济发展的需求时,其周边的城市必定是最大的受益者。因为超大城市更高端的产业、更优质的教育资源、医疗资源的城市配套将会外溢,起到承接作用的首先就是这些周边的发展相对落后的城市,毕竟近水楼台先得月

所以,并不是所有的三四线城市都具有投资价值,千万不要看着大家都到三四线城市买房就跟风投资,否则即使房价上涨,没有接盘侠无法变现,你的房子就真的是“纸面财富”了。

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