房产新政后无力凑足首付被判买方违约案

【案情简介】

2016年深圳出台的10.4房地产新政，其中一个政策变化就是原来3.25政策规定深户家庭无房户2年内有房贷记录的首付4成，10.4新政不再以2年为界，深户家庭无房户只要曾经有房贷记录的首付5成，无房有房贷记录的首付4改5，那么这种情况的按新政首付将多出一成。本案中，买方以新政导致无力凑足多出的首付为由要求卖方解除合同返还50万定金，遭到拒绝后向法院起诉。丹柱法律团队负责人颜宇丹律师代理卖方作为被告应诉并提起反诉。

【原告诉请】

原告诉称，2016年9月，原告经中介公司人介绍计划购买被告名下涉案房产，双方于2016年9月8日签订了《房屋转让合同书》（以下简称“合同书”），《合同书》约定原告向被告购买涉案房产，转让价格为988万元，原告同意于签署合同当天支付定金50万元，首期购房款217万元由原告向广东发展银行申请按揭贷款，于2017年1月10日前支付。

《合同书》签订后，原告于当天委托朋友代为向中介公司人支付了定金50万元，中介公司于9月9日向原告出具了《收据》以证明收到原告支付的定金。随后原告便着手开始办理按揭贷款手续。但是2016年10月4曰，深圳市政府颁布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知（以下简称：“通知”），其中第6条明确规定购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%;而原告曾在中国建设银行深圳支行办理过住房贷款，这一政策出台后，导致原告必须支付首付款不低于50%,原告在穷尽了一系列措施后（包括但不限于找高利贷贷款），仍然无法凑齐这50%的首付款，因此导致《合同书》确实无法履行。2016年12月12曰，被告向原告及中介公司人发函，要求原告于2017年1月10日前支付不足部分30万元及首付款217万元，否则将追究原告的违约责任。

原告认为，《合同书》第14条记载的“现行限购、限外及贷款政策”不包含2016年10月4日的新政内容，因此原告不可能预见这一情况的发生，况且原告在事发之后甚至不惜进行高利贷款来支付首付款，但是因为被告不愿意配合而作罢。因此《合同书》属于因政策变更的不可抗力导致无法履行而应当解除的状态，原告已多次找被告协商解除合同事宜，但被告均拒绝配合，原告不得已采取诉讼措施，要求被告及中介公司人定金50万元。

原告诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋转让合同书》；2、被告和中介公司返还原告已支付的定金50万元；3、本案诉讼费、保全费、保函费、律师费用由被告承担。

庭审中，原告补充事实称：1、2016年10月4日房贷新政出 台后，导致原告从首付217万元增加至494万元，为了凑齐首付款，原告立刻向贷款公司办理高额贷款。在办理之初，被告也积极配合原告，但需要被告提供收款账户密码时，被告却不予配合, 导致贷款公司风控无法通过，贷款无法获批，最终导致原告未能凑齐首付款。2、本案纠纷起因是中介公司人在原、被告签订合同后、交付定金前，未尽到其作为居间方应履行的风险告知义务，导致原告通过他人代付定金。在贷款新政发布后，中介公司也未通过网签、查征信的方式为原告争取按原首付三成的比例的购房资格。中介公司在本案纠纷中有着不可推卸的责任。3、涉案合同解除时间应为2016年11月9曰，原告通过微信向被告转达放弃购房的决定。

【被告答辩】

颜宇丹律师代理被告答辩意见如下：

(一）原告请求返还其定金50万元于法无据，不应予以支持。

1、案涉《房屋转让合同书》第3条【交易定金】中约定原告 作为买方在签署合同当天向卖方支付定金50万元，在签署合同后 30日内（含当日）再向卖方支付定金30万元。原告于合同签署当天委托其朋友代为向中介公司支付了购房定金50万元，被告也向其出具了定金收款收据，但未支付剩佘定金30万元，亦未向被告支付购房首期款，并于2016年12月19日具状诉至贵院。

2、案涉《房屋转让合同书》第4条【付款方式】中约定原告 作为买方须于2017年1月10日前（含当日）将首期款（不含定金）人民币217万元支付至监管机构的监管账号；除定金、首期 款以外的楼款，买方可按揭付款，但须于2016年12月30曰之前(含当日）向贷款部门提交按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续。如买方不能获批上述贷款，则买方应于得知不能获批贷款之日起5个工作曰内以其它方式足额履行付款义务。银行承诺发放的贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后的总金额，如少于本合同转让成交价的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起5个工作日内补足差额部分；如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管机构要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管机构要求的手续。鉴于合同双方已在合同中明确约定了贷款不能或贷款成数不足如何处理的条款，此时，原告依据2016年10月4曰深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位《关于进一步促进我市房地产市场平衡健 康发展的若干措施》的通知（深府办【2016】28号），主张依据该限贷政策变化导致合同不能继续履行，不享有当然的合同解除权或法定解除权，因为合同进行了该事项的约定，根据合同高度意思自治的原则，不能当然享有解除权，而提升房屋交易的不稳定性和随意性。

综上，原告基于诉称的政策变化“不可抗力”而要求解除案 涉《房屋转让合同书》，返还巳付50万元定金等的诉讼请求，于法无据，有悖合同约定，依法不应予以支持。

(二）原告予以支持其诉讼请求所适用的法律显属错误。

1、首先，本案并非属于不动产专属管辖案件，故不应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项规定的“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”依据是 《人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二十八条、二款的规定。

2、案涉纠纷为二手房买卖合同纠纷，并非《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所涉商品房买卖合同纠纷，该解释条即明文规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人） 将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此，原告依据该解释的第四条显属法律适用错误，况且该条所指系商品房买卖合同未能订立情形下的处理，而案涉房屋买卖合同已经依法成立并生效，根本不存在适用该条的条件。

3、原告在民事起诉状中称案涉《合同书》属于因政策变更的不可抗力导致无法履行而应当解除的状态，该观点显属对与不可抗力有关的法律理解适用错误。依照《中华人民共和国民法通则》 百五十三条规定：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情 形：（1)自然灾害：如台风、冰雹、洪水、地震、干旱、暴风雪；(2)政府行为：如征收、征用、政府禁止令等等；（3)社会异常事件：如罢工、骚乱、战争等等。

国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为 《合同法》百一十七条规定的“不可抗力”规定，对于限购限贷的政策，不属于合同法的中的不可抗力，房屋买卖当事人在合同签订后以及房屋交易过程中，对可能出现的房地产风险以及 履行中的困难及障碍，具有一定的可预测性，并非等同于不可抗力中“不能预见、不能避免、不能克服”的情形。

被告当庭补充答辩称：1、本案所涉民事法律关系为房屋买卖合同关系，法院应依法审查合同双方所签订的合同是否成立并生效。应围绕合同双方权利义务来审查、判断是否存在违约情形。根据涉案房屋买卖合同的约定，以及深圳市房地产限购限贷调控政策的规定，原告负有自筹资金，包括向他人借款来补足购房首期款的义务。被告作为卖方，没有为原告筹集资金的协助或担保义务。经审查，原告所提供的所谓与案外人签订的抵押贷款服务协议，以及双方微信聊天记录，可以看出被告并非该服务协议一方。故，被告并不受该协议的约束。况且根据双方的房屋转让合同书约定，原告作为买方除购房定金和首期款外的购房款，原告应向银行申请按揭贷款支付，该贷款包括商业贷款、公积金贷款或公积金商业组合贷款。上述服务协议中的贷款方显然不是双方约定的贷款机构，该公司经营范围中不存在贷款业务。况且原告也称该公司业务人员一再要求增加代理费用，贷款也没有批下来，所以并非原告所称系因被告不配合向该公司贷款，才导致无法支付购房款。2、原告所称为其提供贷款的XX公司，向其提供的国家明令禁止的首付贷，该公司如果存在以营利为目的，为包括原告在内的他人多次提供贷款服务，则该公司涉嫌非法经营行为，依法应受到查处。3、国家房贷新政提高首付，对大多数购房者来说，应有一定的预见性，也不是完全不可以克服。银行按揭贷款申请，即使没有这次房贷新政，顾客也可能不被批准，这在涉案房屋买卖合同中早已考虑到，并明确约定没有达到房款数额要求的，买方必须以现金补足，调整首付比例，或无法办理按揭贷款，购房款理应有应对之策。所以，就房贷新政对购房者是有可能预见的，并且应通过筹集资金来克服。4、原告称新政出台导致原告从首付217万元增加到494万元，是对深圳房地产调控政策的理解错误。按照2016年颁布的325房产调控政策，原告名下2年内有贷款记录，首付应为四成。原告所称的首付217万元，连三成都不足，即使加上约定的80万元定金， 也刚好是三成。合同备注条款已明确中介公司方已详细告知买卖双方现行的限购、贷款政策，双方确定已知悉。

可见即使不出台10.4 新政，按原政策原告也未筹齐规定的四成首付，并且不排除原告知晓325政策，故意隐瞒实际情况，以首付贷或高利贷等非法方式筹集房款。原告在新政出台前，即没有准备当时政策要求的首期款，而不是因为10.4新政导致其无法筹足多出的一成首付款。

【被告反诉】

(一）原告关于案涉合同无法履行的理由根本不能成立。

1、2016年9月8曰，被告与原告签署的案涉《房屋转让合同书》第4条中明确约定了贷款不能或贷款成数不足时，由原告在5个工作日内以其它方式足额履行付款义务或补足差额部分的条款，而原告却诉称贷款政策的出台导致其必须支付首期款不低于50%，其甚至不惜进行高利贷款来支付首付，但因被告不配合而作罢，进而主张因此而导致合同无法履行。

正如答辩中所述，房地产限购限贷调控政策并非原告所称的 “不可抗力”，且买卖双方在合同中已明确约定了买方贷款不成或贷款成数不足时的买方另行以贷款外的其它方式支付或者补足贷款成数不足部分，原告不能无视该约定而拒不履行付款义务。

2、根据原告在民事起诉状中所述理由和其提交的曾于2015 年11月至2016年7月向中国建设银行深圳支行办理过商业住房贷款的证据，原告在案涉《房屋转让合同书》签订时至2016年10月4曰前述《关于进一步促进我市房地产市场平衡健康发展的若干措施》实施前，2016年3月25日实施的《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平衡健康发展的意见》(深府办〔2016〕12号）中介公司条已有规定“对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行4成。”据此规定，可以合理推断出原告在案涉《房屋转让合同书》签订时故意隐瞒了其在本市无房但近2年内有住房贷款记录的事实，而在合同中约定了包含定金在内房屋成交价3成的首付款。如果在合同中即约定首付款（含定金）为房屋成交价的4成，则《关于进一 步促进我市房地产市场平衡健康发展的若干措施》实施后，反诉被告也仅是增加房屋成交价1成的首付款。但此后无论是增加1 成还是2成，按照双方合同约定，均应由原告自行补足，而不是原告所称的由被告配合其高利贷款，否则其便无法履行合同。

(二）原告应依合同约定向被告承担违约责任。

广东省高级人民法院粤高法民一复字〔2010〕12号《关于银 行房贷政策调整引起的房屋买卖合同纠纷适用法律问题的批复》 中规定：“如果当事人签订的买卖合同中明确约定即使买受人无法获得银行贷款，也应承担继续履行支付房款义务的，不得因房贷政策调整而免除其违约责任。”据此，原告即便无法获得贷款 也应按约定承担继续支付房款的义务，否则，即应向被告承担合同约定的违约责任。

(三）案涉《房屋转让合同书》已于2017年2月17曰解除，且原告依合同约定应支付被告房屋转让成交价20%的违约金。

1、鉴于被告于2017年2月17曰收到原告要求解除案涉《房屋转让合同书》的民事起诉状，且被告认为原告实系基于自身判断合同项下房屋市场价值下降的原因而无诚意继续履行合同不惜寻找出现房贷新政的借口，故被告同意解除合同，并基于原告的违约事实和行为提出前述反诉请求。

2、合同第10条约定，如原告未按照本合同约定的期限履行义务超过5个工作日，被告可解除合同并选择要求其支合同签订后，被告已依约全面履行合同义务，而原告违反合同约定至今未向被告支付购房款且先行起诉要求解除合同，依约应向被告支付房屋成交价20%的违约金。原告的违约行为已给被告造成包括但不 限于差旅费、、公证费、诉讼费、律师费、误工费、汇率损 失等在内的直接和间接经济损失几十万元。

反诉请求：1、确认被告与原告签订的《房屋转让合同书》已于2017年2月17日解除；2、原告支付被告案涉房屋转让成交价20%的违约金197.6万元;3、本案本诉及反诉诉讼费用均由原告承担。

【原告答辩】

原告针对被告的反诉答辩称：1、关于原告是否违约。在104 新政颁布后，原告为积极履行合同义务，向案外人XX公司办理高额贷款，在此过程中被告也积极配合，并且双方签订了二手房交易资金代保管协议。就在贷款即将获批之时，被告突然拒绝提供收款账户密码，才导致贷款无法获批。因此，原告不能筹集首付款的原因系被告不予配合，违约责任不在原告。2、关于定金问题。原、被告明确约定了定金条款并实际履行，因此不应适用违约金罚则，且本案系被告违约导致合同无法履行，原告未向被告主张双倍返还定金，仅要求返还 50万元定金，是出于体谅双方、希望和平解决的立场。3、关于被告主张的325政策问题。该325政策是深圳市市政府对各区政府及下属单位发出的指导意见，并不具有普遍适用效力。104新政是深圳市规划及相关部门联合出台的，对银行房贷进行调控的，具有普遍适用效力的行政法。因此，被告主张原告应预见新政策出台，与事实不符。

【法院判决】

本院认为，原告与被告签订的《房屋转让合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告与被告虽然将合同中支付首期款的时间及金额以及申请按揭贷款的时间划去。但原告起诉主张以及被告的反诉主张均可以看出，实际双方均认可双方约定的原告支付首付款的金额是217万元，时间是2017年1月10日。但事实上，原告在签订合同之时，名下虽无房产，但在两年内存在住房贷款记录。也就是说，按照当时执行的政策，原告需要支付的定金加首付款金额应不低于4成。虽然10月4曰出台新政策，导致原告首付款比例不能低于5成，但从原告此后向被告的陈述来看，原告自称无力支付四成首付，就是因为只能支付3成首付才购买涉案房产。可以看出即便没有出台10.4新政，原告也无法完成支付购买涉案房产首付款的合同义务，而支付购房款是原告的主合同义务。原告虽抗辩中介公司人没有告知其相关政策规定，但买卖合同关系项下，原告作为买方，有义务了解现行限购政策，对于自身是否有能力支付购买涉案房产的购房款应做出合理的判断。原告对于合同无法继续履行存在过错。被告虽最终未能配合原告办理首付款贷款，但合同并未约定被告有配合原告办理首付款贷款的义务。在双方约定的支付首付款期限届满之前，原告已明确表示不愿意继续履行合同。被告据此有权解除合同并没收原告支付的定金50万元。

关于合同解除时间，被告并未举证证明在提出反诉前，有向原告主张解除合同，则涉案合同的解除时间为原告收到被告反诉状之日，即2017年3月8日。

被告虽主张原告按照合同约定支付20%的违约金，但又主张要没收定金，在被告并未提交证据证明其损失的程度的情况下，本院确定没收原告已支付的定金足以弥补被告的损失，被告反诉请求的超出部分，本院不予支持。

判决如下：

一、确认原告与被告于2016年9月8曰签 订的《房屋转让合同书》于2017年3月8日解除；

二、驳回原告的诉讼请求；

三、驳回被告的其他反诉请求。

【颜宇丹律师评案】

本案中被告的答辩理由和反诉理由法院都已采纳，但结果却差强人意。被告所提出的反诉请求是要求原告支付案涉房屋转让成交价20%的违约金，并未要求没收定金，遗憾的是，承办法官却想当然地将该项反诉请求变更为要求没收该定金，可谓是越俎代庖！同时又想当然地确定没收原告已支付的定金足以弥补被告的损失，对被告反诉请求超出定金部分不予支持。法院最终判决在解除案涉《房屋转让合同书》的同时，驳回原告的诉讼请求，并驳回被告的其他反诉请求。如此判决结果，无疑是将定金与违约金混为一谈，未切实尊重守约方的选择权，且在认定守约方损失上有主观臆断之嫌，难以令人信服！

【作者简介】

颜宇丹律师  广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。