ØQ房探三级市场概述
1、二手住宅量跌价涨,但整体量价与7月变化不大,均价各月同比涨幅10%以内。
2、虽然近期放盘量有所增加,但依然面临信贷政策收紧的掣肘,市场很难有过热表现。
3、租赁作为行业长效机制的关键环节,不断深入的试点和推进有望弥补住房薄弱环节。
Ø关键数据
1、8月成交5732套,环比下跌1.33%,同比下跌20.09%。
2、8月成交49.56万㎡,环比上涨1.44%,同比下跌16.67%。
3、8月均价53122元/㎡,环比上涨1.50%,同比上涨6.35%。
4、8月成交主力结构:面积段51-90㎡(占比49.28%)、单价段3-4万(占比28.76%),总价段200-300万(占比29.34%)。
5、8月租金73.70元/㎡,环比上涨4.61%,同比上涨3.84%。
Ø详细干货版目录
1、成交量分析
2、成交价格分析
3、成交结构分析
4、租赁市场分析
1、成交量分析:小幅三连跌
2017年8月,深圳全市二手住宅共成交5732套,环比下跌1.33%,同比下跌20.09%;成交面积49.56万㎡,环比上涨1.44%,同比下跌16.67%。
5月之后,二手住宅过户量三连跌,但整体来说跌幅不大,我们在周报中也提到,8月份二手周度过户量基本平稳。8月全月仍有接近6000套的量值,与7月份相比跌幅仅为1%,差值77套。对比去年同期,由于2016年8-9月份是104政策之前的最后一拨上涨,整体基数偏高,所以同比下滑两成。从一线情况来看,8月份交易量与7月份相比变化不大,整体而言客户数量和带看量有所下滑。同时,客户的放盘量增加,与新房供应增加的情况同步,如果配合业主的诚意售价,则有望带动后市的交易活跃度,但依然面临信贷政策收紧的掣肘,市场很难有过热的表现。
细分到深圳各个区域表现如下:在8月二手住宅成交中,龙岗区以1510套的成交总量继续位列全市首位,占全市成交总量的26%;其次是宝安区成交1180套,占全市成交总量的21%;再次福田区成交1044套,占全市成交总量的18%;南山区成交956套,占全市成交总量的17%;罗湖区成交906套,占全市成交总量的16%;盐田区成交136套,占全市成交总量的2%。从环比情况看,六个区域环比涨跌参半,龙岗区、福田区、盐田区环比上涨,其他三个区域环比下跌,除盐田区由于基数偏低波动幅度较大之外,其他区域涨跌幅都在10%甚至5%以内。
2、成交价格分析:同比上涨6.35%
根据Q房网·深圳成交系统数据统计,8月份全市二手住宅成交均价为53122元/㎡,环比上涨1.50%,同比上涨6.35%。近两个月的价格表现较为平稳,8月仅比7月上涨1.5个百分点。这一年来的价格出现一定波动,与去年同期水平相比每月的涨幅基本都在10%以内,从楼盘本身的情况来看,业主如果不急售,愿意主动降价的依然偏少,价格基本平稳。
从各区域成交均价来看,继续保持三大梯队,其中梯队南山区、福田区“7-8字头”;第二梯队,宝安和罗湖,平均“5字头”;第三梯队,盐田和龙岗,“4字头”上下。环比方面,六个区域中福田和宝安区环比上涨,其他四个区域环比下跌,但波动幅度都较小,基本在5个百分点以内。
3、成交结构分析:200-300万及400万以上占比提升
(1)成交面积段
从成交面积区间结构图看,8月份占比的面积段依然是51-90㎡户型,成交占比49.28%,比7月占比下降0.93个百分点;占比第二高为50㎡以下户型,成交占比23.41%,较7月占比下降1.62个百分点,也是当月占比下降的面积段。单从8月来看,90㎡以下户型占比缩水,90-120㎡户型占比达到近半年来的相对高位。
(2)成交单价段
从成交单价区间结构图看,8月成交占比区间为3-4万区间,占比28.76%,比7月份提升0.3个百分点;其次为4-5万区间,占比25.72%,占比提升1.78个百分点,也是当月占比提升的单价段。8月份3万以下的占比持续缩水,主流单价段3-5万以及6万以上部分占比提升。
(3)成交总价段
从成交总价区间结构图看,市场份额的部分为200-300万产品,占比29.34%,较上月占比提升4.57个百分点,也是当月占比提升的总价段;其次为500万以上部分,占比20.81%,占比较7月提高0.29个百分点。这个月,300-400万产品占比缩水明显,被500万以上产品赶超。
4、租赁市场分析:租金止跌回涨
根据Q房网·深圳成交系统数据统计,8月份全市商品住宅租金为73.70元/㎡,环比上涨4.61%,同比上涨3.84%。今年以来,随着从上至下的租赁市场相关政策的逐步落地,租赁市场也成为地产领域的热点话题。长期来看,发展租赁是房地产行业长效机制的关键环节,几年的试点和推进有望促成这一长期薄弱环节的健康发展,增强城市居住体验,保障无房一族的住房需求。
从各区域月度租金价格来看,南山区8月租金99.79元/㎡·月,排名,环比上涨5.43%;其次为福田区,97.33元/㎡·月,环比上涨3.33%;再次为罗湖区,83.77元/㎡·月,环比下跌2.11%;租金依然为龙岗区,45.60元/㎡·月,环比上涨3.26%。