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重磅〡二次房改、房地产长效机制就要来了!

楼市开讲 2017-09-04 10:15:52

先说观点:

1、房地产长效机制——“大招”就要来了,中国楼市的发展思路有望全面转向。

2、去年全国范围内“史上最严厉”的调控,是为了今年房地产调控的长效机制作铺垫和前期的准备。

3、这个长效机制,预计一个是“公租房”大力发展租赁住房,包括最近备受市场瞩目的租售同权、13个城市试点集体用地发展保障房、深圳棚改、土地出让恢复行政划拨等一系列配套政策密集出台,尤其是只租不售的人才和保障性住房采用划拨方式供地,起到平抑市场、稳定房租的作用。

4、另一个极有可能是房产税。

5、今后租售同权,发展公租房之后将会对楼市产生深远的分化影响——“上帝的归上帝、恺撒的归恺撒” 一方面像香港一样,中低收入靠社会保障解决住房问题,入住“公租房”,因此政府也不再承担“高房价”所造成道义责任、舆论压力。而高收入人士则依靠商品房,一旦“长效机制”生效有可能放松限价,让楼市定价权回归市场。因此,话都说到这个份上,后市的走势你们懂的。

6、央行官员称:中国房地产已成重要金融风险源头——说明楼市房价暴涨的后遗症,让人后怕、真的感觉到弊大于利了。特别是房地产之恶已经严重伤害中国经济的活力了,中国可能不会学着日本那样主动刺破地产泡沫,但是以时间换空间的想法还是有的,所以顶部会很复杂,持续时间也不会短。

7、从去年开始,很多业内朋友包括一些购房者时常问我:这一轮的调控,什么时候才能够结束?我的意见是:等到“长效机制”——公租房和房产税全面实施,并且发挥效果的时候,就是本轮调控结束之日。

9月1日深圳“征求意见稿”拟恢复土地划拨

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央行官员称:中国房地产已成重要金融风险源头

9月1日,中国央行研究局局长徐忠称,中国以往宏观调控中以刺激房地产作为调控工具的倾向明显。当前,房地产自身已成为挤出投资、制约经济转型与健康发展的严重问题,也是重要的金融风险源头,不宜再作为宏观调控工具继续使用。

中国金融杂志官方公众号刊登其署名文章指出,要重视房地产价格因素对金融宏观调控的影响,可考虑在宏观审慎评估体系(MPA)中增加房地产广义信贷的偏离度指标,从信贷增速方面抑制房价大幅波动。

“货币政策虽然有调节结构的功能,但本质上还是总量政策,不能期待单纯用货币政策解决中国的房地产市场问题。”文章称,“应保持稳健中性的货币政策不动摇,稳妥调节好货币闸门,为抑制房价过快上涨和结构性改革创造适宜的货币政策环境。”

徐忠认为,应以房地产税为切入点,深化中央与地方财税体制改革;房地产税起步应低税率、全覆盖、可负担,虽然起步阶段税收收入不高,但可稳定房价预期。

他指出,应将房地产税改革纳入财税体制改革的整体框架,明确房地产税立法,使之成为地方政府的主体税种之一,减少其对土地出让金的依赖;对保有环节征收房地产税,采取房地产税和市政债相结合的方式,与当地基础设施和公共服务供给挂钩,实现其与房价的良性循环。

“在新常态下推进供给侧结构性改革和房产税等长效调控机制推出并有效发挥作用之前,对一、二线城市房地产市场应保持紧调控态势,不宜随着市场变化而放松调控。”文章称,“同时,应当加快住房保障体系和住房租赁体系的建设,做好中低收入群体住房保障,以稳定市场预期。”

多举构建房地产市场长效机制

徐忠指出,当前房价持续上涨存在体制性根源。从供给体制上看,房地产供给弹性不足的地区更容易出现房地产泡沫。从行为模式角度看,很多地方政府收入一半左右来源于土地收入。

从财税体制上看,地方政府财权和事权不匹配,导致地方政府公共服务与房价之间的因果关系倒置。

文章指出,近期部分城市相继推出租售并举、租购同权、共有产权住房以及农村集体建设用地可以进入租赁市场等试点工作,一定程度上提高了住房供给的弹性。但由于中央地方财税关系尚未理顺,土地市场化改革未推进,户籍、社保、医疗、教育等配套措施并未完全跟进。

他认为,应以市场化为导向改革完善土地制度。在房价上涨过快的一线和重点城市,应加大居住土地供给数量,抑制房价过快上涨预期。同时,以土地当量为基础,按市场原则建立全国范围的土地计价交易统一市场,在全国范围内实现占补平衡,通过市场化机制促进东部沿海地区与中西部地区建设用地指标的合理配置。

在中央与地方财税体制改革方面,除房产税外,还应赋予地方一定的税政权力,充实地方政府财权,建立包括零售税、财产税、资源税、基础设施和公共服务使用者付费等在内的综合性地方收入体系;并给予地方政府一定空间,调节增值税、企业所得税、个人所得税等共享税本级分享部分的税率。(以上来源:中金网)

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