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深圳二手房律师|公报案例:房产中介未尽注意义务赔偿10万!

张茂荣律师团队 2017-08-27 17:31:47

◎原创撰稿丨盈科·信荣()房地产律师团队 李德兰

◎稿件转载自公众号:信荣律师团队

本案中介方仅未就公证委托书中委托人身份证号码与身份证实际号码不一致予以核实导致赔偿,而该不一致情况当事人也知晓,足见中介义务之重!

裁判要旨

在房屋买卖居间活动中,中介公司对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务,注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。

中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关资料存在重大瑕疵、缺陷,由此使另一方受欺诈遭受损失的,应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。

案例:李彦东诉上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷案

来源:《中华人民共和国人民法院公报》2015年第2期(总第219期)

基本案情:

涉案房屋上海市浦东新区康桥镇上南路6869弄4号301室系案外人周敏、周国左、蔡芳、陈炳玉按份共有,其中周敏占六分之一份额。

2012年3月7日,买家李彦东经上海汉宇房地产顾问有限公司(简称汉宇地产)居间介绍,与持有其他共有人售房公证委托书的周敏就涉案房屋签订《房地产买卖协议》,约定买家支付定金由汉宇地产代卖家收取并保管,汉宇地产收到周敏房产证原件后释放此款。

签约后李彦东方直接向周敏支付了20万元定金,周敏出具了收据。后李彦东发现周敏所持公证书系伪造,于是报警,周敏被抓。

2012年12月14日周敏犯合同诈骗罪、信用卡诈骗罪被二审判处有期徒刑8年,罚金人民币六万元并被责令退赔犯罪所得,返还被害银行及被害人(即李彦东)。

期间,上海市浦东新区房地产登记处于2012年3月30日受理了涉案房屋的过户事宜,2012年4月16日过户至案外人夏桂华、沈小芳、夏宇豪名下。

李彦东诉称:

汉宇地产作为专业的中介机构,在提供专业的房屋居间服务时,应尽到基本的审核和调查义务,但未调查房屋是否已被交易,委托人与被委托人的确切信息,房屋产权的明晰状态等情况,造成己方巨大损失,汉宇地产应承担重大过失责任。请求判令汉宇地产赔偿损失20万元。

汉宇地产辩称:

李彦东直接支付给周敏20万定金,该损失与己方无关,应向周敏主张该损失。己方在从事居间活动时,涉案房屋仍在周敏等人的名下,是可以进行交易的,且李彦东在签订协议时也看过房产证,已尽到了相关的审核和调查等义务。请求驳回李彦东的诉讼请求。

上海市嘉定区人民法院一审认为:

被告汉宇地产作为专业的房屋中介机构,在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务,如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。买房人对于房屋交易也负有注意义务。本案中,汉宇地产虽进行了一定的调查、核实等行为,但未就涉案房屋是否存在一房二卖、公证书是否系伪造等事宜进行调查核实,导致原告李彦东定金损失。而李彦东也未依约将定金交予汉宇地产保管,而是将定金直接支付于周敏,也未对公证书的真实性尽到注意义务,导致定金无法追回。双方在此过程中均有过错,应各自承担相应的责任。现周敏已被判处刑罚,并被责令退赔犯罪所得,结合李彦东、汉宇地产双方的过错程度,确定汉宇地产在3万元的数额范围内承担补充赔偿责任。

2013年1月23日一审判决:汉宇地产对案外人周敏刑事退赔不足部分在人民币3万元范围内赔偿原告李彦东损失。此款应于刑事退赔执行中止或终结之日起十日内支付。

李彦东不服,上诉请求二审法院改判汉宇地产在10万元范围内承担补充赔偿责任。

二审查明新事实:伪造的公证书中,载明的蔡芳出生日期与其身份证号码记载不一致。

上海市第二中级人民法院二审认为:

伪造的公证书中载明的蔡芳出生日期与其身份证号码记载不一致,该事项无需专业知识即可判断,汉宇地产理应赴公证机构进行现场核实公证书真伪却未核实。而李彦东陈述,其在付款前已注意到公证书存在的问题并提出异议,李彦东完全有机会主动核实公证书真伪后再行付款。由于李彦东、汉宇地产均未尽到前述审慎义务,致使李彦东本人成为周敏合同诈骗的被害人。

汉宇地产作为专门从事居间活动的单位,开展经营业务理应尽职尽力维护好委托人的利益。根据查明的事实,汉宇地产经办本案居间业务的工作人员不具备经纪人资格,未认真核查涉案房屋已被出卖情况,未严格按照合同约定履行定金保管义务,使案外人周敏得以实施诈骗,继而造成李彦东损失。综合前述情况,李彦东提出汉宇地产在10万元范围内承担补充赔偿责任,尚属合理,可予支持,对一审判决作相应调整。

2013年5月9日判决:上海汉宇房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内在人民币1O万元范围内就案外人周敏刑事退赔不足部分对李彦东承担补充赔偿责任。

信荣说:

1、根据《合同法》第425条的规定,居间人对委托人负有就有关订立合同的事项如实报告义务,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任;

2、法院对房产中介的义务要求远远高于交易双方当事人,认为中介作为专业的房地产居间机构,除履行上述合同法规定的居间义务外,还负有对交易安全的特别审慎注意义务,对应当且有能力识别并防范重大交易风险而未尽义务导致当事人损失的,会判决承担相应的赔偿责任(本案签约前房屋是否已经被出售,签约后买家是否同意托管定金,已非中介方所能控制,二审法院认定汉宇地产未认真核查涉案房屋已被出卖情况,未严格按照合同约定履行定金保管义务显然是过分加重了汉宇地产义务);

3、中介方的风险还体现在因自身过错导致居间合同无效、不能履行、指示违规交易等方面,由此导致合同不能履行的,均可能引发利益受损方索赔,不得不防;

4、深圳中原、链家、世华、家家顺、美联等各大中介都有自身法务部,对员工也有培训,而绝大部分中小微中介没有自己的法务部和培训,存在整体抗风险能力弱、法律意识淡薄的情况,为此,信荣(深圳)房地产律师团队已经联手58同城、安居客、赶集网,即将联手深圳微地产联盟等机构,联合举办培训活动,欢迎报名参加,抱团取暖。

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